애플 호스피탈리티 리츠 26년 2분기 어닝콜

안녕하세요, Apple Hospitality REIT의 2026년 2분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 콜은 어제 오후 배포 및 제출한 Form 10-Q 실적 발표 자료를 기반으로 진행됩니다. 시작에 앞서, 오늘 콜에는 연방 증권법에 정의된 미래 예측 진술이 포함될 수 있음을 알려드립니다. 이러한 미래 예측 진술은 현재의 견해와 가정을 바탕으로 하고 있습니다. 따라서 실제 결과, 실적 또는 성과가 표현되거나 예상되거나 암시된 것과 실질적으로 다를 수 있는 여러 위험, 불확실성 및 미래 사건의 결과에 영향을 받을 수 있습니다. 이러한 미래 예측 진술은 2025년 Form 10-K 연례 보고서를 포함한 SEC 제출 서류에 명시된 위험 요인에 의해 제한됩니다. 오늘 시점에서만 말씀드립니다. 회사는 법률상 요구되는 경우를 제외하고 미래 예측 진술을 공개적으로 업데이트하거나 수정할 의무가 없습니다.

또한, 이번 콜에서는 비-GAAP 성과 지표에 대해서도 논의할 예정입니다. 해당 지표와 GAAP 지표 간의 조정 내역 및 발언 중 언급된 특정 항목의 정의는 어제 발표한 실적 자료와 기타 SEC 제출 서류에 포함되어 있습니다. 실적 발표 자료 사본이나 회사에 대한 추가 정보를 원하시면 applehospitalityreit.com을 방문해 주시기 바랍니다. 오늘 아침에는 저희 최고경영자 저스틴 나이트와 최고재무책임자 리즈 퍼킨스가 2026년 2분기 실적 개요와 연말까지의 운영 전망을 제공할 예정입니다. 특별한 언급이 없는 한, 모든 성과 지표의 변화는 비교 기간 대비 전년 동기 대비 변화를 의미합니다. 연초부터 현재까지의 성과는 2026년 6월 30일로 종료되는 6개월 기간을 기준으로 합니다. 개요 발표 후에는 질의응답 시간을 갖겠습니다. 지금부터 저스틴에게 발언을 넘기겠습니다.

안녕하세요, 오늘 2026년 2분기 실적 발표 콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 2분기 비교 가능 호텔의 RevPAR이 5% 이상 성장했음을 기쁘게 보고 드리며, 이는 비즈니스 및 레저 여행 수요 전반에 걸친 개선에 힘입은 결과입니다. 약 4분의 3에 달하는 호텔이 RevPAR 성장을 기록했으며, 이는 1분기의 3분의 2에서 증가한 수치입니다. 호텔의 효율적인 운영 모델과 신중한 비용 관리 덕분에 증가한 매출 1달러당 약 0.58달러를 비교 가능 호텔의 조정된 호텔 EBITDA로 전환할 수 있었습니다. 이러한 흐름은 120베이시스포인트의 마진 확장과 주당 0.52달러의 MFFO를 창출했으며, 이는 8% 이상의 증가입니다. 수요 모멘텀은 3분기에도 계속되어 7월 예비 보고서에 따르면 비교 가능 호텔의 RevPAR이 5.5% 이상 성장한 것으로 나타났습니다.

분기 동안 평일 점유율 개선이 주말 점유율 개선을 앞서며, 이는 포트폴리오 전반에 걸친 비즈니스 여행의 강화 신호입니다. 2026년 FIFA 월드컵이 주요 시장에서 상당한 가격 결정력을 가져왔지만, 해당 시장을 제외한 RevPAR은 거의 5% 성장하여 우리가 보고 있는 개선이 일시적 요인에 국한되지 않고 광범위하다는 것을 보여줍니다. 연초부터의 우수한 실적과 지속적인 선행 예약 강세를 반영하여, 연간 RevPAR 성장 가이던스를 중간값 기준으로 225베이시스포인트 상향 조정하여 3.25%로 제시합니다. 연간 비교 가능 호텔 조정 호텔 EBITDA 마진 가이던스도 중간값 기준으로 75베이시스포인트 상향 조정하여 전년 대비 25베이시스포인트 증가를 예상합니다. 수정된 중간값 기준으로도 하반기 성장률은 상반기보다 다소 완만할 것으로 전망됩니다. 우리는 이 전망이 보수적일 가능성이 있다고 믿습니다.

단기 수요가 예상보다 강하게 나타나고 있습니다. 우리의 그룹 비즈니스도 계속 성장하여 매력적인 요금으로 견고한 기반 비즈니스를 제공하고 있습니다. 또한 정부 출장 감소와 지난해 정부 셧다운으로 인한 부정적 영향을 받았던 기간을 지나고 있어, 이는 우리의 전망 중간값에 완전히 반영되지 않은 잠재적 상승 요인입니다. 만약 이것이 소비자 지출에 영향을 미치기 시작한다면, 우리 호텔들은 역사적으로 경제 불확실기에도 견고함을 유지해온 가치 제안을 제공합니다. 7월에는 만기 연장, 금리 개선, 그리고 리볼빙 신용 한도 증액을 포함한 일련의 재융자 거래를 완료했으며, 이에 대해서는 리즈가 자세히 설명할 예정입니다.

이 모든 조치를 통해 우리는 의미 있는 유동성을 확보하고, 단기적으로 중요한 만기가 없으며, 적절한 기회가 왔을 때 성장할 수 있는 유연성을 갖추게 되었습니다. 자본 배분에 대한 우리의 접근법은 비교적 성격을 띠며, 각 자본 사용 가능성을 주주 가치를 극대화할 수 있는 대안과 비교하여 평가합니다. 4월에는 미네소타주 로체스터에 위치한 햄튼 인 & 스위트를 약 900만 달러에 매각을 완료했습니다. 매각 가격은 자본 지출 전 EBITDA 대비 14.5배, 5% 캡 레이트에 해당하며, 예상 자본 개선 비용 300만 달러를 고려한 후 EBITDA 대비 19.6배, 4% 캡 레이트에 해당합니다. 이러한 유형의 자산에 대한 매수세는 여전히 활발하지만, 호텔과 시장에 따라 가격 차이가 크게 나타납니다. 우리는 매각과 자금 재투자를 통해 계속 보유하는 것보다 더 큰 가치를 창출할 수 있다고 판단되는 일부 자산을 계속 평가하고 있습니다.

최근 힐튼 브랜드의 올해 신축 호텔상을 받은 내슈빌 다운타운의 모토 호텔은 2분기 동안 약 243달러의 ADR을 기록하며 내슈빌 시장 대비 상당한 프리미엄을 달성했고, 호텔 가동률도 점차 상승하고 있습니다. 지난해 인수한 홈우드 스위트 탬파/브랜든에서는 최근 종합적인 리노베이션을 시작했으며, 완료되면 호텔의 시장 내 경쟁력이 더욱 강화될 것입니다. 향후 계약 상황으로 넘어가면, 우리는 현재 개발 중인 두 프로젝트에 대한 선매입 계약을 유지하고 있으며, 하나는 2027년 말 완공 예정인 알래스카 앵커리지의 AC 호텔이고, 다른 하나는 2028년 2분기 완공 예정인 라스베이거스 기존 스프링힐 스위트 인근의 AC 호텔과 레지던스 인의 복합 브랜드 호텔입니다. 두 프로젝트 모두 건설이 진행 중입니다. 각 경우 모두 개발업체가 고정 가격 선매입 계약 하에 프로젝트를 진행하고 있습니다.

우리는 완공 시점에만 현금 지출이 발생하여, 자본을 투입하지 않고도 새로 지어진 우수한 입지의 자산을 확정된 비용으로 확보할 수 있습니다. 두 시장 모두 우리가 잘 알고 있는 지역입니다. 앵커리지에 있는 두 호텔은 2분기 동안 RevPAR이 거의 17% 성장했으며, 평균 일일 요금 346달러에 약 95%의 점유율로 운영되고 있습니다. 라스베이거스의 스프링힐 스위트는 연초 대비 RevPAR이 거의 5% 성장했습니다. 개발은 우리가 성장하는 일관된 방법이었으나, 대부분 시장에서 건설 비용이 호텔 기본 지표보다 빠르게 상승해 신규 프로젝트를 제한하고, 업계 공급 증가를 역사적 최저 수준에 가깝게 유지하여 우리가 이미 보유한 호텔에 유리한 환경을 조성하고 있습니다. 분기 말 기준으로, 우리 호텔의 55%는 반경 5마일 내에 신규 어퍼 업스케일 또는 어퍼 미드스케일 제품이 건설 중이지 않아 잠재적 하락 위험을 제한하고 상승 가능성을 높이고 있습니다.

시장에는 여전히 우리에게 매력적인 상품이 존재합니다. 주요 제약은 판매자의 기대치와 우리가 지불할 의사가 있는 가격 간의 격차입니다. 격차는 좁혀졌지만, 현재 거래 환경은 자본 비용 대비 수익성 있는 기회를 아직 지원하지 못하며, 2026년 인수에 대한 계약도 현재 없습니다. 우리는 계속 적극적으로 참여하고 있으며, 유연한 재무 구조와 실행력에 대한 평판 덕분에 상황 변화 시 신속히 대응할 준비가 되어 있습니다. 또한 우리는 포트폴리오에 전략적으로 재투자하여 각 호텔이 해당 시장에서 경쟁력을 유지하고 고객에게 강력한 가치 제안을 제공하도록 하고 있습니다. 6월 30일로 종료된 6개월 동안 자본 지출은 약 4,000만 달러에 달했습니다.

연간 기준으로는 8,500만 달러에서 9,500만 달러 사이를 재투자할 예정이며, 이는 이전 범위보다 500만 달러 증가한 수치로, 현재 18개 호텔에서 종합적인 리노베이션이 계획되어 있습니다. 계획을 구체화하면서, 우리는 수요가 뛰어난 시장에서 가장 성과가 좋은 호텔 중 하나인 앵커리지 엠버시 스위트 리노베이션과, 시애틀 레지던스 인의 리브랜딩을 우선순위로 두었으며, 후자는 해당 시장에서 경쟁력을 크게 향상시킬 것으로 기대하고 있습니다. 우리는 포트폴리오 전반에 걸쳐 호텔 경쟁력을 유지할 수 있는 수준으로 지속 투자하면서도, 더 높은 수익을 내는 자산에 더 큰 투자를 집중하고 있습니다. 수정된 범위 중간값 기준으로 재투자는 매출의 약 6%에 해당하며, 이는 역사적 평균과 일치하고 올해 나타난 강한 영업 실적에 의해 뒷받침되고 있습니다.

객실 중심 호텔의 효율적인 설계와 경험이 풍부한 사내 프로젝트 관리 팀 덕분에, 우리는 풀서비스 포트폴리오보다 훨씬 적은 비용으로 호텔을 리노베이션하고 유지할 수 있습니다. 강화된 영업 마진과 결합된 이러한 효율성은 탁월한 영업 현금 흐름으로 이어지며, 이를 주주 배당과 전략적 투자에 활용하고 있습니다. 2분기 동안 우리는 총 약 5,700만 달러, 보통주 1주당 0.24달러의 배당금을 지급했습니다. 월요일 종가 기준으로, 연간 환산한 정기 월별 현금 배당금 1주당 0.96달러는 약 5.8%의 연간 수익률을 나타냅니다. 이사회와 함께 우리는 포트폴리오 실적, 자본 필요성, 그리고 기타 가치 창출 기회를 고려하여 이러한 배당금을 지속적으로 평가할 것입니다. 숙박업계에서 26년간 쌓아온 역사 동안, 우리는 의도적으로 전략을 다듬어 왔습니다.

우리는 다양한 비즈니스 및 레저 고객층에 어필하는 고품질 호텔에 투자합니다. 시장, 산업, 수요 창출자 전반에 걸쳐 포트폴리오를 다각화합니다. 낮은 레버리지를 유지하며 강력하고 유연한 재무구조를 유지합니다. 포트폴리오에 전략적으로 재투자하고, 호텔 운영을 담당하는 경험 많은 경영진과 긴밀히 협력합니다. 이러한 원칙들이 우리 포트폴리오를 동종업계와 차별화합니다. 효율적인 객실 중심 호텔은 강한 영업 마진을 창출하고 유지에 적은 자본이 필요하며, 낮은 레버리지는 배당금 지급, 호텔 재투자, 성장 추구를 위한 현금 흐름을 더 많이 확보할 수 있게 합니다. 올해 상반기 MFFO 주당 수익은 7% 이상 성장한 0.86달러로, 이는 우리의 비즈니스 모델 강점과 팀들의 실행력을 반영합니다.

광범위한 경제 환경은 통제할 수 없지만, 호텔 운영의 효율성, 자본 배분의 신중함, 그리고 비즈니스 수행의 진실성은 우리가 통제할 수 있습니다. 이것들이 우리의 우선순위이며, 시간이 지남에 따라 주주들에게 지속적인 가치를 창출할 것이라 믿습니다. 이제 리즈에게 이번 분기 재무상태, 실적, 그리고 연말 전망에 대한 추가 설명을 넘기겠습니다.

감사합니다, 저스틴. 안녕하세요. 지난 분기, 계절적으로 점유율이 높은 시기로 접어들고 요금 상승 효과가 커지면서, 순이익으로의 강한 반영을 기대한다고 말씀드렸습니다. 2분기에 그 기대가 현실화되었습니다. 비교 가능한 호텔의 ADR이 3.5% 상승했고, 이는 RevPAR 성장과 결합되어 엄격한 비용 관리를 통해 조정 호텔 EBITDA 마진을 120bp 확장하는 결과로 이어졌습니다. 주당 MFFO는 0.52달러였습니다. 분기 동안 비교 가능한 호텔의 RevPAR은 136달러로 5.3% 상승했고, ADR은 170달러로 3.5% 상승했으며, 점유율은 80.1%로 130bp 상승했습니다. 6월 30일 종료된 6개월 동안 비교 가능한 호텔의 RevPAR은 125달러로 3.8% 상승했고, ADR은 164달러로 1.9% 상승했으며, 점유율은 76.5%로 140bp 상승했습니다.