메리티지 홈즈 26년 3분기 어닝콜

진행해 주십시오. 감사합니다, 교환원님.

안녕하십니까. 2026년 3분기 실적을 논의하기 위한 애널리스트 콘퍼런스콜에 오신 것을 환영합니다. 저희는 어제 장 마감 후 보도자료를 발표했습니다. 해당 자료와 이번 통화에서 참고할 슬라이드는 investors.meritagehomes.com 웹사이트 또는 홈페이지 하단의 투자자 관계 링크에서 확인하실 수 있습니다. 슬라이드 2를 참고해 주십시오. 이번 통화와 실적 발표 자료 및 첨부 슬라이드에 포함된 발언에는 미래예측진술이 담겨 있습니다. 이러한 진술과 기타 모든 전망은 경영진의 현재 견해를 나타내며 언제든 변경될 수 있습니다. 저희는 이를 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 모든 미래예측진술에는 본질적으로 불확실성이 따릅니다.

저희가 이 슬라이드와 실적 발표 자료, 그리고 증권거래위원회에 제출한 최근 공시, 특히 2025년 연례보고서인 10-K 양식과 이후 분기에 제출한 10-Q 양식에 명시하고 열거한 다양한 위험 요인으로 인해 실제 실적은 예상과 크게 다를 수 있습니다. 또한 실적 발표 자료에서 언급한 일부 비일반회계기준 재무지표를 가장 유사한 일반회계기준 지표와 비교해 조정한 내역도 제공했습니다. 오늘 실적 논의를 위해 메리티지 홈스의 스티브 힐튼 이사회 의장, 필리프 로드 최고경영자, 힐라 스페루차 최고재무책임자 겸 수석부사장이 함께하고 있습니다. 오늘 통화는 약 한 시간 동안 진행될 예정입니다. 오늘 늦게 저희 웹사이트에서 다시 듣기가 제공될 예정입니다. 이제 힐튼 씨에게 넘기겠습니다.

스티브, 부탁드립니다. 감사합니다, 에밀리. 오늘 통화에 참여해 주신 모든 분을 환영합니다.

오늘은 현재 시장 상황에 대한 저희의 견해를 말씀드리고 3분기 주요 실적을 살펴보는 것으로 시작하겠습니다. 이어서 필리프가 저희 전략을 설명하고 주요 운영 지표에 대해 추가로 말씀드린 뒤, 힐라가 재무 실적과 자본 및 유동성 현황을 검토하겠습니다. 지난 2분기 실적 발표 통화 이후 외부 요인으로 인해 주택 시장 전반의 불확실성이 더욱 커졌습니다. 고용 증가세가 긍정적인 요인으로 유지되고 있지만, 모기지 금리 상승으로 주택 구매 여력이 더욱 제약되고 금리 인하 비용과 전반적인 인센티브 사용이 늘었으며, 주택 구매를 결정하려는 수요자들의 망설임도 커졌습니다. 이러한 어려움에 더해 인플레이션 압력이 지속되고 고용 안정성에 대한 우려도 커지고 있습니다.

이러한 상황에서 2026년 3분기 판매 주문은 3,083건으로, 매장 수가 늘었음에도 전년 동기 대비 15% 감소했습니다. 다만 월평균 순판매 속도는 3.0건을 기록했습니다. 이러한 역풍이 단기적으로 이어질 수 있다고 보지만, 미국의 주택 소유 수요를 뒷받침하는 장기적인 펀더멘털은 변하지 않았습니다. 우호적인 인구통계적 흐름이 첫 주택 구매자와 첫 주택에서 상위 주택으로 옮기는 수요를 계속 뒷받침하고 있으며, 합리적인 가격대의 주택도 여전히 선호되고 있습니다. 3분기에는 주택 3,187채의 거래를 완료해 주택 매출 12억 달러를 기록했습니다. 조정 주택 매출총이익률은 17.9%였으며, 부동산 재고 손상차손 600만 달러를 제외한 조정 희석 주당순이익은 1.11달러였습니다. 연초 이후 자사주 매입액 2억 8,500만 달러를 포함해, 2026년 9월 30일 기준 주당 장부가액은 전년 대비 4% 증가했습니다. 그럼 이제 필리프에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 스티브. 운영상 주요 성과를 살펴보기 전에 잠시 한발 물러나 현재 메리티지 홈스에서 가장 중요하게 생각하는 사안에 대해 말씀드리고자 합니다. 오늘날처럼 어려운 환경에서 저희는 현금 창출을 극대화하고 유동성을 보존하며 자본 운용의 유연성을 유지하기 위해 사업 전반에 걸쳐 신중한 조치를 취하고 있습니다. 판매 환경이 둔화된 상황에 맞춰 목표 총 주택 재고를 엄격히 관리하는 한편, 완공 주택의 현금화를 중점적으로 추진하고 있습니다. 2026년에 접어들면서 재량 지출을 줄이라는 내부 목표를 달성했으며, 2027년에도 추가적인 비용 절감 기회를 찾을 것으로 기대합니다. 단기 목표를 달성하기에 충분한 토지를 이미 확보하고 있어 토지 매입은 매우 선별적으로 진행하고 있습니다. 배당에 더해 3분기에도 자사주를 매입했지만, 이전 기간의 높은 수준에서 보다 정상적인 속도로 조정해 자본을 추가로 보존했습니다.

이러한 조치는 저희가 통제할 수 있는 부분을 관리하고 다양한 시장 상황에 대응할 재무적 유연성을 유지하는 데 주력하고 있음을 보여줍니다. 잠시 후 이러한 목표에 대해 좀 더 자세히 말씀드리겠습니다. 시장이 어느 정도 안정될 때까지는 이러한 이니셔티브를 함께 추진하는 것이 저희의 최우선 과제입니다. 지난 분기 실적 발표에서 말씀드렸듯이, 이전에 밝힌 전체 포트폴리오의 약 3분의 1을 1MU로 구성한다는 목표를 추진하면서 지난 몇 분기 동안 자본을 1MU 쪽으로 재배분해 왔습니다. 이는 2017년 처음 설정한 목표의 일부였지만, 지난 5~6년 동안 시장의 수요 추세에 맞춰 엔트리급 주택에 더 큰 비중을 두었습니다. 잠시 시간을 내어 메리티지와 1MU 제품에 대해 추가로 설명드리겠습니다.

지난 40년 동안 첫 주택에서 한 단계 상향된 주택으로 이동하는 고객을 위한 제품은 비중에 차이는 있었지만 당사 제품 구성에 포함되어 왔습니다. 고객층이 성숙하고 더 높은 사양의 주택에 대한 수요가 증가함에 따라, 앞으로는 제품 구성을 더욱 균형 있게 맞추고자 합니다. 이 추가 소비자층은 기존 사업 전략과 잘 부합합니다. 저희는 시장과 제품, 고객층을 잘 알고 있으며, 이러한 주택을 성공적으로 판매하는 데 필요한 토지에 대해서도 잘 이해하고 있습니다. 모든 시장에서 첫 주택보다 한 단계 상위인 제품에 대한 수요가 뒷받침되고 있으며, 판매 속도가 다소 느려지더라도 마진 구조 개선으로 상쇄될 수 있음을 감안해 엄격한 심사 기준과 수익률 기준을 유지하고 있습니다.

이러한 투자는 2028년 하반기부터 2029년까지 첫 주택보다 한 단계 상위인 제품의 매출, 주문 및 주택 인도 비중 증가로 이어질 것으로 예상됩니다. 또한 더 폭넓은 구매자층에 서비스를 제공하고 장기 성장을 뒷받침하며 포트폴리오 다각화를 개선하는 데 도움이 될 것입니다. 앞으로 몇 분기 동안 진행 상황을 계속 공유해 드리겠습니다. 그럼 이제 슬라이드 4를 보시겠습니다. 2026년 3분기 주문량은 3,083건으로 전년 동기 대비 15% 감소했습니다. 이는 주로 평균 판매 속도가 21% 하락한 데 따른 것으로, 평균 영업 커뮤니티 수가 7% 증가하면서 일부 상쇄됐습니다. 3분기 계약 취소율은 13%로 2분기와 같았습니다. 구매 여력에 대한 압박과 지속적인 불확실성으로 일부 구매자들이 주택 구매 결정과 일정을 재검토하는 등 어려운 판매 환경이 계속되고 있음을 반영합니다.

3분기 평균 판매 속도는 월간 순매출 기준 3.3건으로, 전년 동기 3.8건과 2분기 3.5건보다 낮았습니다. 그럼에도 총마진 목표를 달성하면서 내부 예상치를 넘어 인센티브를 확대하지 않고 이러한 실적을 낼 수 있었던 점을 긍정적으로 평가합니다. 특히 현재 엔트리급 주택 비중이 큰 상황에서 가격 부담에 민감한 구매자층이 많은 만큼, 저희 팀이 판매 환경 둔화에 효과적으로 대응하며 견실하게 실행해 준 덕분이라고 생각합니다. 이러한 성과는 차별화된 시장 진출 전략이 뒷받침하고 있다고 봅니다. 이 전략은 신축 주택과 기존 주택 재판매 시장의 경쟁사 모두와 차별화됩니다. 즉시 입주 가능한 주택과 60일 내 주택 인도 보장은 구매자에게 인도 일정에 대한 더 큰 명확성과 확실성을 제공합니다. 신축 주택의 장점에 기존 주택 재판매 시장에서 흔히 기대할 수 있는 신속한 입주와 높은 공급 가능성을 결합한 것입니다.

탄탄한 부동산 중개인 네트워크와의 관계도 고객 경험을 차별화하며, 재구매를 유도하고 중개 네트워크를 통해 꾸준한 구매자 유입을 만들어냅니다. 이번 분기 매출의 3분의 1 이상은 과거 메리티지 홈즈 주택을 판매한 경험이 있는 부동산 중개인들을 통해 발생했습니다. 자산별 수익을 극대화하기 위해 판매 속도와 가격의 균형을 맞췄습니다. 수요 환경이 가격 변화에 비교적 비탄력적일 때는 장기 목표인 월간 순매출 4건을 달성하기 위해 무리하게 판매량을 늘리지는 않을 것입니다. 마진을 최적화하고 토지 포트폴리오의 가치를 보전하는 데 주력하겠습니다. 이번 분기 주문 기준 평균판매가격(ASP)은 38만 3,000달러로, 인센티브 비용 증가와 인센티브 활용 확대, 일부 지역별 판매 구성 변화로 전년 대비 2% 하락했습니다. 2026년 9월 30일 기준 운영 중인 분양 단지는 348곳으로, 전년 대비 4%, 직전 분기 대비 2% 증가했습니다.

이번 분기에는 신규 분양 단지 34곳을 개장했으며, 대부분 동부 지역에 집중됐습니다. 연초 이후 현재까지 새로 운영을 시작한 분양 단지는 100곳을 조금 넘었습니다. 2026년 연간 분양 단지 수가 전년 대비 5~10% 증가할 것이라는 전망을 재확인합니다. 추가 분양 단지는 수요 여건이 개선될 때 시장점유율을 높일 수 있는 기반이 되며, 규모 확대를 통해 간접비 부담을 더 효과적으로 분산하고 시간이 지남에 따라 효율성을 높이는 데도 기여할 것입니다. 3분기 내내 모기지 금리가 분기 초 약 6.6%에서 9월 30일 7.5%까지 상승하면서 판매 환경은 점차 더 어려워졌습니다. 금리 상승과 지속적인 인플레이션, 고용 안정성에 대한 우려가 주택 구매 여력에 부담을 더하고 소비자 신뢰를 약화시켰습니다. 이러한 추세는 10월에도 이어졌습니다.