커즌스 프로퍼티스 26년 2분기 어닝콜

안녕하십니까, 커즌스 프로퍼티스 2분기 실적 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 함께하는 분들은 콜린 코놀리 사장 겸 최고경영자, 리처드 힉슨 운영 담당 부사장, 케네디 힉스 투자 담당 부사장 겸 최고투자책임자, 그리고 그렉 애즈마 재무 담당 부사장 겸 최고재무책임자입니다. 보도자료와 보충 자료는 어제 오후 배포되었으며, Form 8-K에도 제출되었습니다. 보충 자료에는 회사가 모든 비-GAAP 재무 지표를 규정 G 요건에 따라 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표와 조정한 내용이 포함되어 있습니다. 자료를 받지 못하신 분들은 당사 웹사이트 cousins.com의 투자자 관계 페이지 내 분기별 공시 및 SEC 보충 정보 링크를 통해 확인하실 수 있습니다.

오늘 논의되는 일부 사항은 연방 증권법상 미래 예측 진술에 해당할 수 있으며, 실제 결과는 여러 위험과 불확실성, 기타 요인으로 인해 크게 달라질 수 있음을 유의해 주시기 바랍니다. 이러한 위험 요인은 당사의 연례 보고서 Form 10-K 및 기타 SEC 제출 문서에 명시되어 있습니다. 회사는 새로운 정보, 향후 사건 또는 기타 사유로 인해 미래 예측 진술을 갱신할 의무를 지지 않습니다. 미래 예측 진술에 관한 전체 선언문은 어제 게시된 보충 자료에 포함되어 있으며, 잠재적 위험에 대한 상세한 논의는 당사의 SEC 제출 문서에 기재되어 있습니다. 이제 콜린 코놀리에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 팸. 그리고 여러분, 안녕하십니까. 커즌스는 2분기에 매우 우수한 성과를 거두었습니다. 수익 면에서 팀은 주당 0.75달러의 FFO를 기록했습니다. 또한 2026년 연간 FFO 가이던스 중간값을 주당 0.01달러 상향 조정하여 2.95달러로 제시했으며, 이는 2025년 대비 3.9% 성장한 수치입니다. 이는 FFO 성장의 3년 연속 기록이며, 2023년 이후 연평균 복합 성장률 4%를 나타냅니다. 커즌스의 이 3년간 수익 성장은 전통적인 오피스 REIT 중에서 독보적입니다. 임대는 견조한 흐름을 유지했습니다. 2분기 연속으로 회사 역사상 가장 높은 임대 물량 중 하나를 기록했습니다. 92만 4천 평방피트의 임대를 완료하여 점유율을 98.8%로 끌어올렸으며, 이는 2020년 1분기 이후 최고 수준입니다.

2세대 임대에 대한 현금 임대료 인상률은 9.2%로, 49분기 연속 긍정적인 임대료 인상률을 기록했습니다. 이러한 결과는 당사 포트폴리오의 강점과 고품질 라이프스타일 오피스 공간에 대한 고객 수요의 깊이를 보여줍니다. 오피스 시장을 계속 형성하는 몇 가지 중요한 트렌드를 말씀드리겠습니다. 첫째, 수요가 개선되고 있습니다. JLL에 따르면 2분기에 임대 활동이 팬데믹 이후 최고치를 기록했습니다. 또한 순 흡수량은 4분기 연속으로 긍정적이며, 그 결과 JLL에 따르면 오피스 시장 역사상 가장 빠른 속도로 가용 공간이 감소하고 있습니다. 둘째, 현재까지 AI는 오피스 부문에 있어 적보다 친구로 작용하고 있습니다. 고용 데이터는 AI로 인한 실질적인 부정적 추세를 보여주지 않고 있습니다. 현장에서는 AI 관련 오피스 수요가 전국적으로 모든 시장에서 확대되고 있음을 확인하고 있습니다.

예를 들어, BTS에 따르면 오스틴에는 약 120만 평방피트의 AI 오피스 수요가 있습니다. 셋째, 고급화 추세는 멈추지 않고 있습니다. 고객들은 참여와 협업을 촉진하기 위해 고품질의 입지 좋은 건물을 우선시하고 있습니다. 다시 한 번 JLL에 따르면, COVID 이후 오피스 부문에서 발생한 거의 모든 순 흡수는 2010년 이후에 완공된 건물에서 이루어졌습니다. 넷째, 선벨트 지역으로의 인구 이동이 다시 가속화되고 있습니다. 전면적인 기업 이전 외에도, 고비용이고 비즈니스 친화적이지 않은 북동부와 서해안의 도시에서 선벨트 지역에 새로운 기업 허브를 여는 기업들이 증가하고 있습니다. 우리는 이 인구 이동 추세가 아직 초기 단계에 있다고 보고 있으며, 이러한 발표가 계속될 것으로 기대합니다. 마지막으로, 신규 건설 착공은 역사적으로 매우 낮은 수준에 있습니다.

신규 프로젝트를 완공하는 데 3~4년의 준비 기간이 필요하기 때문에, 공급은 빠르면 2030년까지는 증가하지 않을 것입니다. 이러한 추세가 갖는 의미는 무엇일까요? 간단히 말해, 오피스 시장은 양분화되었습니다. 일반 오피스 부문은 수요가 거의 없고 공급 과잉 상태이며, 다시 말해 철거가 충분히 이루어지지 않고 있습니다. 반면, 라이프스타일 오피스 부문은 점점 공급 부족 현상을 겪고 있습니다. 이로 인해 선벨트 내 최고의 서브마켓에서 프리미엄 라이프스타일 오피스 공간의 부족 현상이 나타나고 있으며, 이는 향후 몇 년간 점점 심화되어 임대인에게 유리하게 작용할 것입니다. 커즌스는 이러한 추세로부터 독보적인 이점을 누릴 위치에 있습니다. 우리의 전략으로 돌아가서, 이전 실적 발표에서 설명드린 바와 같이, 우리의 초점은 변함이 없습니다.

우리는 업계 최고 수준의 재무 건전성을 유지하면서 지속 가능한 수익 성장에 집중하고, 선벨트 라이프스타일 오피스 포트폴리오의 품질을 계속 향상시키는 데 주력하고 있습니다. 2분기 동안 우리는 이 전략을 진전시켰습니다. 첫째, 활발한 임대 활동 덕분에 포트폴리오 전체 점유율을 50베이시스 포인트 올려 89.4%를 기록했습니다. 둘째, 일련의 신규 투자 및 자산 매각을 완료하여 포트폴리오의 품질을 높이고 지리적 다각화를 강화했습니다. 셋째, 5년 만기 12억 달러 규모의 무담보 신용 시설을 체결하고 차입 스프레드를 15베이시스 포인트 개선했습니다. 앞으로 내부 성장과 외부 성장 모두를 이끌어내는 팀의 역량이 FFO 증가의 핵심이 될 것입니다. 우리는 두 가지 모두를 수행할 수 있는 훌륭한 위치에 있습니다. 내부 성장 기회를 보면, 연말까지 포트폴리오 점유율이 90%에 도달할 것이라는 확신을 유지하고 있습니다.

단기 임대 만기가 적고, 강력한 후속 임대 파이프라인이 이 목표를 뒷받침할 것입니다. 외부 성장 기회로는, 탄탄한 재무 건전성이 매력적인 신규 투자, 즉 인수와 신규 개발을 선별적으로 추진할 수 있는 유연성을 제공합니다. 앞서 말씀드렸듯이, 많은 시장에서 대규모 공실 공간이 부족한 점이 신규 개발 기회의 촉매제가 될 가능성이 큽니다. 아직 확정된 것은 없지만, 향후 분기에 관련 소식을 전할 수 있기를 기대하고 있습니다. 저희는 커즌스의 앞날에 대해 매우 기대하고 있습니다. 오피스 시장은 재조정 중이며, 신규 건설은 사실상 전무하고, 고품질 라이프스타일 오피스 공간은 점점 더 희소해지고 있습니다. 선벨트 지역의 오피스 기본 여건은 확실히 강화되고 있으며, 이러한 긍정적 모멘텀은 계속될 것으로 예상합니다.

지속되는 거시경제 변동성에도 불구하고, 커즌스는 강력한 운영 플랫폼, 매우 효율적인 관리 및 일반관리비 구조, 그리고 오피스 REIT 섹터에서 가장 탄탄한 재무 건전성 중 하나에 힘입어 계속해서 우수한 성과를 내고 있습니다. 리차드에게 마이크를 넘기기 전에, 재능 있는 커즌스 직원 여러분께 감사의 말씀을 전하고 싶습니다. 탁월함에 대한 그들의 헌신과 고객 및 동료를 위한 봉사는 저희 성공의 기반입니다.

리차드? 감사합니다, 콜린. 여러분, 안녕하세요.

저희 운영팀은 2분기에도 뛰어난 성과를 보여주었습니다. 분기별 임대 활동 면적 924,000평방피트는 1분기의 강한 실적과 맞먹으며, 상반기 총 임대 면적은 190만 평방피트에 달했습니다. 참고로, 지난 10년간 연평균 임대 면적은 올해 상반기에 기록한 수치와 거의 동일했습니다. 2분기 임대 면적은 2019년 중반 이후 두 번째로 높은 분기 실적으로, 기술 및 법률 부문이 각각 약 30%를 차지했습니다. 면적 기준으로 이번 분기에 완료된 임대의 43%는 신규 및 확장 임대로, 총 395,000평방피트로 3년 평균치를 훨씬 상회했습니다.

팀은 또한 2분기에 19건의 갱신 계약을 완료했으며, 갱신 임대 면적은 10년 넘게 가장 높은 수준이었습니다. 이 중 5건은 50,000평방피트 이상 갱신으로, 4개 시장에 걸쳐 있었습니다. 중요한 점은 이 5건 모두 기존 면적을 유지하거나 확장했다는 것입니다. 우수한 완료 임대 실적 외에도, 전체 임대 파이프라인은 강세를 유지하며 지난 분기와 일관된 수준입니다. 후기 단계 파이프라인과 관련해, 6월 투자자 발표에서 2분기 현재까지 서명되었거나 임대 협상 중인 임대 면적이 100만 평방피트라고 공유했습니다. 현재 3분기 시작 한 달이 지난 시점에서, 약 820,000평방피트가 서명되었거나 임대 협상 중에 있습니다. 초기 단계 파이프라인의 강점으로 미루어 볼 때, 이 수치는 곧 다시 100만 평방피트 선을 넘어설 것으로 확신합니다. 임대 경제성으로 넘어가겠습니다. 분기 평균 순임대료는 평방피트당 41.35달러였습니다.

평균 임대 인센티브는 10.17달러였으며, 평균 순실질 임대료는 28.05달러였습니다. 2026년 2분기와 상반기 평균 순실질 임대료는 각각 8.5%와 16.8% 증가하며 2025년 전체 대비 좋은 성장세를 보였습니다. 2세대 현금 임대료는 이번 분기에도 9.2% 상승했으며, 거의 모든 시장에서 광범위하게 증가했습니다. 이번 분기 당사 전체 오피스 포트폴리오의 분기 말 임대율과 가중 평균 점유율은 각각 92.8%와 89.4%였습니다. 두 수치 모두 전 분기 대비 의미 있게 상승했으며, 3분기 연속 증가세를 이어갔습니다. 포트폴리오 임대율은 두 개 시장을 제외한 모든 시장에서 상승했으며, 애틀랜타가 가장 큰 긍정적 기여를 했습니다. 가중 평균 점유율의 유기적 성장에 가장 크게 기여한 시장은 애틀랜타와 샬럿이었습니다.