미드아메리카 아파트 커뮤니티 BofA NY Global Real Estate Conference 2026

네, 감사합니다. 참석해 주신 모든 분들께 감사드리고, 귀중한 시간을 내주신 데 대해서도 감사드립니다. 훌륭한 콘퍼런스였습니다. 이 건물이 마음에 듭니다. 반응도 매우 좋았습니다. 몇 가지 모두발언을 간단히 드린 다음 바로 질문으로 넘어가도록 하겠습니다. MAA와 저희 회사의 이야기에 아직 익숙하지 않으신 분들을 위해 간단히 최근 상황과 배경을 말씀드리겠습니다. MAA는 시가총액 220억 달러 규모의 S&P 500 멀티패밀리 리츠입니다. 저희는 약 10만 5,000개의 아파트를 보유하고 있으며, 대부분 미국 선벨트 지역에 있습니다. 저희는 16개 주에서 사업을 영위하고 있으며, 핵심 사업은 소위 미국 내 고성장·고수요 지역의 멀티패밀리 주택에 집중하는 것입니다. 이는 전반적으로 미국 남동부 전역의 선벨트 시장과 상당히 잘 겹칩니다. 저희가 진출한 시장을 살펴보면, 역사적으로 수요 지표에서 상당한 초과 성과를 보여왔다는 점이 특징입니다.

가구 형성, 인구 증가, 인구 이동 추세, 고용 증가, 임금 상승 중 어떤 지표를 보더라도 저희 시장은 이러한 모든 수요 요인에서 미국 내 다른 지역을 지속적으로 상회해 왔으며, 오늘날에도 이러한 상황은 계속되고 있습니다. 다만 저희 시장은 특히 지난 3년을 보면 미국 내 다른 지역보다 더 큰 공급 압력을 받아왔습니다. 선벨트 지역에서, 더 넓게는 미국 전역에서 사상 최대 수준의 신규 주택이 공급됐고, 특히 선벨트 지역에서 그 규모가 컸기 때문입니다. 하지만 오늘 이 자리에서 말씀드리는 현재 시점에는 이러한 공급 압력이 완화되고 있습니다. 따라서 저희는 현재 상황을 매우 고무적으로 보고 있습니다. 저희는 계속해서 이러한 공급 과잉을 해소해 나가고 있습니다.

시장에 새롭게 유입됐거나 이미 유입된 신규 공급의 영향으로 신규 임대차 요금 실적은 여전히 영향을 받고 있습니다. 하지만 상당수의 임대 초기 단계 커뮤니티가 임대를 진행하면서 점차 안정화되고 있어, 저희는 실적이 개선되는 모습을 일부 확인하고 있습니다. 마지막으로, 3년간 공급 과잉이 이어진 후 신규 공급 물량이 장기 평균을 밑도는 수준으로 감소하는 추세가 나타나고 있습니다. 지난 3년간 신규 공급 물량이 장기 평균을 밑돌았고 신규 착공 역시 장기 평균을 밑돌았다는 점을 고려하면, 향후 3~5년 동안 공급 증가 추세가 더욱 완만해질 것으로 예상하고 있습니다. 시장별로 살펴보면, 말씀드린 것처럼 일부 공급 과잉 시장은 여전히 압박을 받고 있습니다.

피닉스, 잭슨빌, 샬럿, 롤리, 내슈빌, 오스틴 등을 예로 들 수 있는데, 이러한 시장들은 계속해서 공급 압력에 직면하고 있지만 저희는 이를 점차 해소해 나가고 있습니다. 이러한 시장 중 하나에 대해서는 잠시 후에 말씀드리겠습니다. 또한 중간급 시장에서 나타나고 있는 일부 강세도 고무적으로 보고 있습니다. 저희의 모든 시장을 실적 기준으로 상위부터 하위까지 순위를 매긴다면, 상위 10개 정도의 시장은 모두 중간급 시장입니다. 이들 시장은 공급 압력이 상대적으로 낮았거나 다른 시장보다 먼저 공급 압력이 정점에 도달했던 시장입니다. 저희는 이러한 시장에서 상당히 양호한 실적을 확인하고 있습니다. 반면 평균 실적을 기준으로 하위권을 살펴보면, 이들 시장은 모두 공급 과잉 시장이라는 점을 확인할 수 있습니다. 이들 시장에서는 계속해서 압박이 나타나고 있습니다.

하지만 긍정적인 점은 오스틴과 같은 공급 과잉 시장을 살펴보면, 오스틴은 전국에서 가장 높은 수준의 공급을 경험했음에도 불구하고 여전히 양호한 실적과 상대적으로 좋은 실적을 보이고 있다는 것입니다. 지난 1년간 저희의 종합 실적을 살펴보면, 전년 대비 종합 실적이 약 300~500bp 개선됐습니다. 따라서 여전히 마이너스이고 저희 시장 중 최하위권에 머물러 있지만, 해당 시장에서 실적이 다소 강화되고 있는 모습을 확인하고 있습니다. 다시 말씀드리면, 포트폴리오 전반에서 공급 압력이 계속 흡수되고 완화됨에 따라, 포트폴리오 전반의 추세에서도 이와 유사한 실적이 나타날 것으로 예상합니다.

네, 물론입니다. 자료를 가지고 계시다면 33페이지에 관련 내용을 제시해 두었습니다. 현재까지 3분기에 나타나고 있는 전반적인 상황은 실적 발표 콘퍼런스 콜에서 말씀드린 내용과 일치한다고 말씀드릴 수 있습니다. 지난해에 비해 3분기와 4분기에 계절적 둔화 폭이 줄어드는 흐름이 나타나고 있으며, 앞으로도 이러한 추세가 이어질 것으로 예상하고 있습니다. 3분기 들어 현재까지의 종합 실적을 살펴보면, 현시점에서 이러한 흐름이 나타나고 있습니다. 조금 전에 말씀드린 것처럼, 현재 공급이 많은 일부 시장에서 여전히 공급 압박에 대응하고 있는 상황과 연결해서 말씀드리면, 3분기 신규 임대료 실적은 아마도 당초 기대했던 것보다 다소 부진하지만, 갱신 부문에서는 일부 강세가 나타나고 있습니다.

갱신률을 살펴보면 3분기는 2분기에 나타났던 수준과 일관된 흐름을 보이고 있습니다. 또한 전년 대비 약 70bp 상승했으며, 임차인 유지율도 계속 개선되고 있습니다. 현재 시점에서 4분기를 내다보면, 갱신 여부 결정의 60% 이상이 이미 이루어졌습니다. 그리고 임차인 유지율은 계속 개선되고 있으며, 갱신률도 상승하고 있습니다. 4분기에는 약 5.5%까지 올라왔으며, 이는 역시 지난해보다 약 70~80bp 개선된 수준입니다. 따라서 갱신 부문에서 계속 강세가 이어지고 있습니다. 3분기 실적과 관련해 한 가지 더 말씀드리면, 분기 내내 매월 점유율이 상승하는 흐름이 나타났습니다. 8월 점유율은 7월보다 높았고, 9월 점유율은 8월보다 높았습니다. 일평균 점유율은 8월에 기록한 수준보다 높을 것입니다.

분기가 진행되는 동안 점유율을 계속 높여 왔습니다.

다만 실제 금액 기준으로 어느 정도 차이가 나는지 생각해 볼 수 있도록 설명해 주시겠습니까? 마이너스 5.7%와 플러스 5% 사이, 즉 신규 임대와 갱신 임대의 금액 차이는 약 180달러입니다.

따라서 금액 기준 차이는 생각만큼 크지는 않습니다. 이를 갱신하는 임차인의 입장에서 생각해 보면, 현재 임대료보다 약 90달러를 더 내도록 요청하는 것입니다. 임차인 관점에서 저희는 고객 서비스에 많은 중점을 두고 있습니다. 저희가 파악한 바로는 임차인을 계속 잘 관리하고, 양질의 유지보수와 좋은 거주 경험을 제공하며, 실제로 떠날 이유를 주지 않는다면 임차인은 일반적으로 저희를 떠나지 않습니다. 저희가 요청하는 90달러의 임대료 인상은 연간 약 1,000달러에 해당하므로 매우 합리적인 수준입니다.