더글러스 에밋 26년 2분기 어닝콜

감사합니다. 오늘 콜에는 저희 회장 겸 CEO 조던 카플란, CIO 케빈 크러미, CFO 피터 시모어가 함께하고 있습니다. 이 콜은 당사 웹사이트에서 생중계되고 있으며, 향후 90일간 다시보기가 가능합니다. 또한 당사 웹사이트 투자자 관계 섹션에서 실적 자료를 확인하실 수 있습니다. 오늘 콜에서 언급된 비-GAAP 재무 지표의 조정 내역도 실적 자료에 포함되어 있습니다. 이번 콜에서는 미래 예측성 발언을 할 예정입니다. 이러한 미래 예측성 발언은 당사의 신념, 가정, 그리고 현재 이용 가능한 정보에 기반하고 있습니다. 실제 결과는 당사의 통제나 예측 능력을 벗어난 알려진 및 알려지지 않은 위험, 추세, 불확실성, 요인의 영향을 받을 수 있습니다. 당사의 가정이 합리적이라고 믿지만, 이는 미래 실적을 보장하는 것이 아니며 일부는 부정확할 수 있습니다.

따라서 실제 미래 결과는 기대와 다를 수 있으며, 그 차이는 중요할 수 있습니다. 잠재적 위험에 대한 자세한 설명은 당사 웹사이트 투자자 관계 섹션에서 확인할 수 있는 SEC 제출 문서를 참고해 주시기 바랍니다. 질의응답 시간에는 다른 분들을 배려하여 질문과 후속 질문을 각각 한 개씩으로 제한해 주시기 바랍니다. 감사합니다. 이제 조던에게 마이크를 넘기겠습니다.

안녕하세요, 참석해 주셔서 감사합니다. 이번 분기는 매우 활발했으며, 사무실 포트폴리오 임대, 매력적인 가격으로 자산 인수, 자산 재개발을 통한 가치 극대화, 그리고 다가오는 부채 만기 재융자라는 네 가지 전략적 우선순위 모두에서 실질적인 진전을 이루었습니다. 우리는 신규 계약과 갱신 계약이 적절히 혼합된 형태로 96만 평방피트의 사무실 임대 계약을 체결했으며, 약 6만 평방피트의 순임대 증가를 달성했습니다. 건강한 사무실 임대료와 낮은 임대료 할인 혜택 덕분에, 만료되는 임대 계약보다 3% 더 높은 가치를 지닌 신규 임대 계약을 체결할 수 있었습니다. 물론, 이번 임대 계약의 긍정적인 효과 대부분은 향후 12개월 동안 발생할 것입니다. 우리의 아파트 포트폴리오는 임대가 완전히 이루어져 있으며 임대료는 계속 상승하고 있습니다. 인수 측면에서는, 우리와 몇몇 합작 투자 파트너들이 매우 잘 임대된 베벌리 힐스의 주요 의료 사무실 자산 블록을 인수했습니다.

재개발 작업은 기대를 뛰어넘고 있습니다. 버뱅크에 위치한 스튜디오 플라자는 현재 50% 이상 임대되었으며, 개발 단계에서 운영 단계로 전환했습니다. 우리의 아파트 재개발 프로젝트는 1,000개 이상의 신규 유닛을 추가할 예정대로 진행 중입니다. 마지막으로, 이번 분기에 8억 달러 이상의 부채를 재융자했습니다. 이상으로, 마이크를 케빈에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 조던. 안녕하세요. 조던이 언급했듯이, 4월에 우리와 합작 투자 파트너들은 베벌리 힐스 골든 트라이앵글에 위치한 5개 건물, 총 24만 6천 평방피트 규모의 의료 사무실 포트폴리오인 베드포드 컬렉션을 2억 6천만 달러에 인수했습니다. 우리는 이 합작 투자를 관리하며 13.3%의 지분을 보유하고 있습니다. 이 법인은 1억 5천만 달러의 자본금과 1억 3천만 달러의 부채로 자본화되었습니다. 또한, 이번 분기 동안 올해 말 만기가 예정된 두 건의 사무실 대출을 재융자했습니다. 5월에는 4년 만기 4억 달러 대출을 재융자했으며, 2029년 6월까지 유효한 6.15%의 고정 금리를 확보했습니다. 6월에는 4년 만기 4억 1천 5백만 달러 대출을 재융자했으며, 2029년 7월까지 유효한 6.18%의 고정 금리를 확보했습니다. 이상으로, 마이크를 스튜어트에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 케빈. 모두 안녕하세요. 2분기 동안, 우리는 총 약 96만 평방피트에 달하는 234건의 사무실 임대 계약을 체결했으며, 이 중 93건은 37만 5천 평방피트 이상의 신규 임대, 141건은 58만 4천 평방피트 이상의 갱신 임대였습니다. 이는 저희에게 건강한 임대 실적으로, 지난 몇 분기 동안 이어져 온 모멘텀을 더욱 강화하는 결과입니다. 임대료 측면에서, 이번 분기에 체결한 임대 계약의 직선 가치가 동일 공간의 이전 임대 계약 대비 3.2% 상승했습니다. 저희의 일반적인 연간 3%~5% 고정 임대료 인상이 초기 낮은 현금 임대료의 영향을 상쇄하는 수준으로 계속되고 있습니다. 조던이 언급했듯이, 이제 스튜디오 플라자를 서비스 중인 포트폴리오에 포함시켰습니다. 스튜디오 플라자의 1세대 임대 계약은 구축 기간이 더 길기 때문에, 향후 몇 분기 동안 임대 대비 점유율 차이가 확대되는 효과가 있을 것입니다.

또한, 스튜디오 플라자의 임대율이 현재 50%를 훨씬 넘지만, 이를 포함함으로써 스튜디오 플라자의 점유율이 저희 평균 사무실 점유율에 도달하거나 이를 초과할 때까지 사무실 포트폴리오의 보고된 임대 및 점유 비율은 낮아질 것입니다. 저희 임대 거래 비용은 평방피트당 연간 평균 5.35달러로, 다른 사무실 임대 비용 기준치보다 훨씬 낮습니다. 저희 주거용 포트폴리오는 계속해서 좋은 성과를 내고 있으며, 작년 2분기 대비 동일 자산 현금 NOI가 2% 증가했습니다. 저희 시장 전반에서 수요가 매우 강세를 유지하고 있으며, 포트폴리오 임대율은 여전히 99%를 넘고 있습니다. 이상으로, 재무 실적에 대해 피터에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 스튜어트. 모두 안녕하세요. 2025년 2분기와 비교해 매출은 2억 5,200만 달러에서 2억 5,700만 달러 사이로 증가했습니다. FFO는 증가했지만 주당 0.37달러로 반올림되었고, AFFO는 5,400만 달러에서 5,600만 달러 사이로 증가했습니다. 동일 자산 현금 NOI는 이번 분기에 1.2% 감소했습니다. 매출의 약 4.9% 수준인 저희 G&A 비용은 벤치마크 그룹 중 가장 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 저희는 이제 스튜디오 플라자를 연간 점유율 가정에 포함시키고 있습니다. 임대율이 50%를 훨씬 넘지만, 점유율은 아직 저희 포트폴리오 평균에 도달하지 못했습니다. 스튜디오 플라자를 연간 기준으로 포함한 결과만으로, 사무실 점유율 가이던스를 75%에서 77% 사이로 낮추고 있습니다. 영업이익 전망은 이전 예상보다 개선되었으나, 이 개선분은 시장 금리 상승 영향으로 인해 상쇄될 것으로 예상합니다.

저희는 이제 2026년 희석 순이익 주당 순손실을 -0.20달러에서 -0.16달러 사이로, 완전 희석 FFO 주당 순이익을 1.39달러에서 1.43달러 사이로 예상합니다. 가이던스의 가정에 관한 정보는 실적 자료 내 일정표를 참고해 주시기 바랍니다. 항상 그렇듯이, 저희 가이던스에는 향후 부동산 매입 또는 매각, 보통주 매도 또는 재매입, 자금 조달, 재산 피해 보험금 회수, 손상차손 또는 기타 자본시장 활동의 영향은 포함되어 있지 않습니다. 이제 질문을 받기 위해 통화를 운영자에게 넘기겠습니다.

저희 둘 다 답변할 수 있습니다.