필립스 에디슨 앤 컴퍼니 Citi’s Miami Global Property CEO Conference 2026

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분기 2026진행 시간35분참가자5명

핵심 요약

Phillips Edison은 35년 동안 운영해온 고품질 쇼핑센터 포트폴리오를 보유하고 있으며, 약 330개의 쇼핑센터를 운영 중이다.
필수 소비재 중심의 인근 쇼핑센터에 집중하여 안정적인 사업 모델을 유지하고 있으며, 내부 성장과 외부 성장(인수 및 개발)을 통해 FFO 주당 성장률을 높이고 있다.
평균 쇼핑센터 크기는 113,000ft²이며, 인라인 공간 평균 크기는 2,500ft²로 임대가 용이하다.
점유율은 쇼핑센터 전체 97.3%, 인라인 95.1%, 앵커 98.7%로 매우 높으며, 임대 갱신 스프레드는 20% 이상, 신규 임대 스프레드는 30~35% 수준을 유지하고 있다.
임대료는 인라인 기준으로 평방피트당 약 27~28달러이며, 건강비율(임대료 대비 매출)은 약 10%로, 점진적 인상 가능성을 보고 있다.
전체 임대료의 약 28%를 차지하는 식료품점 앵커는 장기 임대 계약으로 사실상 고정 임대료를 받고 있으며, 성장 동력은 주로 인라인 소형 점포에서 나온다.
2024년에는 약 4~5억 달러 규모의 인수를 목표로 하며, 그 중 3억 달러는 추가 자본 조달 없이 현금 흐름으로 충당할 계획이다.
시장 경쟁은 치열하지만, 9~10%의 무차입 내부수익률(IRR)을 기준으로 엄격한 인수 기준을 유지하고 있다.
평균 인수 캡레이트는 5.5~7.5% 사이이며, 2023년 인수 평균은 약 6~6.9% 수준이다.
매각은 매년 1~2억 달러 규모로 진행하며, 매각 자산은 안정화된 자산으로 IRR이 6.5~7% 수준이다.
포트폴리오 내에서 필수 소비재 기반의 저변동성 비즈니스 모델을 유지하며, 팬데믹과 금융위기 시에도 점유율 손실이 1.5% 미만으로 빠르게 회복되었다.
AI 기술은 회사 운영 효율성 향상에 집중하고 있으며, 21개의 AI 프로젝트를 진행 중이다.

STOCKNOW 인사이트

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스크립트

첫 5개 문단을 발언자별로 확인할 수 있습니다.

Craig MailmanDirector and Equity Research Analyst0:00

저는 씨티 리서치의 크레이그 메일맨이며, 필립스 에디슨과 CEO 제프 에디슨님을 모시게 되어 기쁩니다. 이 세션은 씨티 고객 전용이며, 공시는 기업 접근 데스크에서 제공되고 있습니다. 질문이 있으시면 손을 들어주시거나 liveqa.com에 접속하셔서 코드 GPC26을 입력하여 질문을 제출하실 수 있습니다. 제프님, 회사와 팀을 소개하시고 개회사를 해주시며, 투자자가 오늘 귀사의 주식을 사야 하는 주요 이유를 청중에게 말씀해 주시면 이후 질의응답 시간을 가지겠습니다.

Jeff EdisonChairman and CEO0:30

좋습니다. 모두 환영합니다. 오늘 아침 일찍 참석해 주셔서 감사합니다. 일찍 일어난 보람이 있으시길 바랍니다. 저와 함께하는 분들은 저희 사장 밥 마이어스와 CFO 존 콜필드입니다. 저희가 PECO 투자에 대해 오랫동안 변함없이 생각하는 이유는 한 가지입니다. 저희는 매우 높은 품질의 포트폴리오를 가진 자산으로부터 강력한 내부 성장을 이루고 있는 회사입니다. 또한 강력한 인수와 개발, 재개발 프로그램을 통해 외부 성장도 달성하고 있습니다. 이런 내부 성장과 외부 성장이 저희가 주당 FFO를 성장시킬 수 있는 원동력입니다. 동시에 저희는 필수 소비재 리테일에 집중하고 있습니다.

Jeff EdisonChairman and CEO1:22

고객님의 집 가까이에 있는 동네 쇼핑센터, 필수품을 구매하는 장소에 집중하고 있습니다. 이 사업은 매우 안정적이며 여러 경기 사이클을 거치면서도 안정성을 유지해왔습니다. 이 두 가지를 결합하면 내부 및 외부 성장의 알파와 매우 낮은 베타를 갖게 되며, 이것이 PECO에 투자하는 근본 이유라고 생각합니다.

Bob MyersPresident1:48

커크, 거기에 좀 더 자세한 설명을 부탁드립니다.

Bob MyersPresident1:54

저희는 35년간 사업을 해왔으며, 약 330개의 쇼핑센터를 포트폴리오에 보유하고 있고, 약 65개의 센터로 식품점 분야에서는 두 번째로 큰 임대인입니다. 저희 인수 전략에는 매우 강력한 철학과 규율이 있으며, 포맷이 결과를 좌우한다고 믿습니다. 제프가 언급했듯이, 저희 평균 쇼핑센터 규모는 113,000 평방피트입니다. 저희는 파워 센터 분야에 속하지 않습니다. 저희는 생활 필수품 및 서비스 분야에 있습니다. 저희 평균 인라인 매장 면적은 2,500 평방피트입니다. 이렇게 하는 것은 저희에게 매우 전략적인데, 그 이유는 이런 크기가 임대 기회를 가장 많이 제공하기 때문입니다. 2,500 평방피트나 1,200 평방피트를 임대하는 것이 25,000~30,000 평방피트를 임대하는 것보다 훨씬 쉽습니다.

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