비치 프로퍼티스 26년 3분기 어닝콜

감사합니다, 교환원님. 좋은 아침입니다. 모든 분께서 회사의 2026년 3분기 실적 발표 자료와 보충 자료를 확인하실 수 있습니다. 실적 발표 자료와 보충 자료는 비시 프로퍼티스 웹사이트(www.viciproperties.com)의 투자자 섹션에서 확인하실 수 있습니다. 오늘 저희가 드릴 말씀 중 일부는 연방 증권법상 미래예측진술에 해당합니다. 미래예측진술은 일반적으로 ‘~할 것이다’, ‘믿는다’, ‘기대한다’, ‘~해야 한다’, ‘가이던스’, ‘의도한다’, ‘전망’, ‘예상한다’ 등의 표현이나 이와 유사한 문구를 통해 식별할 수 있습니다. 이러한 진술에는 실제 결과가 당사의 예상과 실질적으로 달라질 수 있는 여러 위험과 불확실성이 따릅니다. 따라서 이러한 진술을 해석하고 이에 의존하실 때는 신중을 기해 주시기 바랍니다. 향후 영업 실적과 재무 상태에 영향을 미칠 수 있는 위험에 대한 자세한 내용은 회사의 증권거래위원회 제출 서류를 참조해 주시기 바랍니다.

이번 콘퍼런스 콜에서는 회사의 영업 실적을 평가하는 데 유용하다고 판단하는 일부 비GAAP 지표를 논의할 예정입니다. 이러한 지표는 단독으로 또는 GAAP에 따라 작성된 재무 실적을 대체하는 것으로 간주해서는 안 됩니다. 이들 지표를 가장 직접적으로 비교할 수 있는 GAAP 지표와 조정한 내역은 당사 웹사이트의 2026년 3분기 실적 발표 자료와 보충 자료, 그리고 증권거래위원회 제출 서류에서 확인하실 수 있습니다. 이번 콘퍼런스 콜에서 논의되는 특정 임차인 및/또는 거래 상대방의 비GAAP 지표에 관한 추가 정보는 해당 회사의 증권거래위원회 제출 공시 자료를 참조해 주시기 바랍니다. 오늘 콘퍼런스 콜에는 에드 피토니악 최고경영자, 존 페인 사장 겸 최고운영책임자, 데이비드 키스키 최고재무책임자, 제러미 왁스먼 최고회계책임자, 비즈니스 개발 및 V.E.C.S. 담당 매니징 디렉터 게이브 와서먼, 자본시장 담당 수석부사장 모이라 맥클로스키가 참석했습니다.

에드와 경영진이 먼저 몇 가지 모두 발언을 한 뒤 질의응답을 진행하겠습니다. 그럼 에드에게 진행을 넘기겠습니다.

고맙습니다, 샘. 존 페인입니다. 에드가 통화에서 끊겼네요. 그럼 존부터 시작할까요?

네. 존, 죄송합니다. 다시 연결됐습니다. 존, 감사합니다. 사만다도 감사합니다. 여러분, 좋은 아침입니다.

잠시 후 존 페인이 투자 전망과 활동에 대해 말씀드리고, 데이비드 키스키가 재무 실적과 업데이트된 가이던스에 대해 말씀드리겠습니다. 먼저, 3분기에 VICI의 투자 포트폴리오와 투자 수익을 계속 확대하기 위해 애써 주신 VICI 팀에 감사드립니다. 데이비드가 자세히 설명하겠지만, 3분기 매출은 5.8% 증가했고 주당 AFFO는 4.3% 늘었습니다. 또한 3분기 중 앞서 발표한 투자 활동에 2억 2,100만 달러의 자본을 투입했습니다. 이는 향후 분기에 수익 성장을 창출하기 위한 투자입니다.

VICI 팀이 2026년 3분기에 포트폴리오의 질과 수익 창출력을 높이기 위해 기울인 노력이 매우 자랑스럽습니다. 하지만 VICI 주주로서 이번 분기와 연초 이후 VICI 주가의 성과에는 실망했습니다. 여러분께서도 같은 실망감을 느끼고 계시다는 것을 알고 있습니다. 여러분으로부터 직접 그런 실망감을 들었기 때문입니다. VICI 주주들과 지속적으로 대화를 나누면서, 주주들은 대체로 주가 성과에 영향을 미치는 세 가지 핵심 요인을 언급합니다. 주주들이 그렇게 보는 데에는 충분한 이유가 있다고 생각합니다. 이 세 가지 요인을 모든 트리플넷 리츠에 영향을 미치는 일반적인 요인부터 VICI에 특유한 요인 순으로 말씀드리겠습니다. 첫 번째 요인은 현재의 금리 환경과 듀레이션 기피로 인해 트리플넷 리츠 주식 전반에 최근 부정적인 분위기가 형성된 점입니다. 특히 소비자 재량지출 전반에 대한 부정적인 분위기가 이어지는 가운데 소비자 부문에 노출된 트리플넷 리츠 주식이 영향을 받고 있습니다.

두 번째 요인은 현재의 자본시장 여건과 자본 비용을 고려할 때 VICI가 향후 주당가치를 높이는 성장을 창출할 수 있는지에 대한 우려입니다. 세 번째 요인은 시저스 지역 임대차 계약을 둘러싼 불확실성입니다. 첫 번째 요인인 트리플넷 리츠 전반에 대한 부정적인 분위기부터 말씀드리겠습니다. 일반적인 신용시장 여건이나 그러한 여건이 트리플넷 리츠에 미치는 영향에 대한 시장의 전반적인 시각을 바꿀 수는 없습니다. VICI가 설립된 이후 지금까지 해 왔고 앞으로도 계속할 일은, 일반적인 시장 여건으로부터 VICI의 이해관계자들을 가능한 한 잘 보호할 수 있도록 사업을 운영하는 것입니다.

이를 위해 목표 레버리지를 조정 EBITDA의 약 5~5.5배로 유지하고, 상당한 규모의 잉여현금흐름을 내부에 유보할 수 있도록 배당성향을 약 75%로 유지하며, 일반관리비를 보수적으로 관리하고 있습니다. 매출 대비 비율이나 운용자산 대비 비율로 측정하든, VICI는 트리플넷 리츠 중에서도, 리츠 업계 전반에서도 일반관리비 비율이 가장 낮은 수준에 속합니다. 두 번째 요인인 현재의 자본시장 여건과 VICI 고유의 자본 비용을 고려할 때 VICI가 주당가치를 높이는 성장을 창출할 수 있는지에 대해 말씀드리겠습니다. 주주 가치를 높이는 데 필요한 자본 조달 기회를 잃었다고 생각하지 않습니다. 공개 주식시장에서의 자본 조달에 의존하지 않는 세 가지 주요 자본 조달원이 있습니다.

첫 번째 자본 조달원은 모든 의무 비용, 일반관리비, 이자 비용과 배당금 지급을 차감한 후 남는 잉여현금흐름으로, 최근 12개월 기준 평균 약 7억 2,000만 달러입니다. 두 번째 자본 조달원은 향후 수년에 걸쳐 만기가 도래하는 대출금이 상환될 때 회수하는 자금입니다. 세 번째 자본 조달원은 적절한 포트폴리오 관리를 하는 리츠라면 모두 그렇듯, 자산 매각을 통해 자본을 회수하고 재투자할 가능성입니다. 이 세 가지 조달원 외에도, 저희는 업계의 다른 리츠들이 최근 개발한 다양한 구조를 포함해 대체 자본 조달 방안을 항상 모색하고 평가하고 있습니다. 어떤 자본 조달원에 의존하든, VICI 경영진과 이사회는 각 시점의 상황을 고려해 해당 자본이 저희가 생각하는 최선의 경제적·전략적 목적에 사용되도록 항상 세심하게 살필 것입니다.

그러한 목적에는 VICI 주식의 잠재적 자사주 매입도 포함될 수 있습니다. 이에 따라 VICI의 첫 자사주 매입 승인을 발표했습니다. 향후 어느 시점에든 투자처가 정해지지 않은 자본이 생긴다면, 미배정 잉여현금흐름이든 대출금 상환이나 자산 매각으로 확보한 자금이든, 그 자본의 잠재적 활용 방안을 면밀히 검토하겠습니다. 그 자본을 가장 잘 활용하는 방법이 자사주 매입이라면, 이를 추진할 수도 있습니다. 마지막으로, 주가 성과에 영향을 미치는 세 번째 요인으로 언급했던 시저스 지역 임대차 계약에 대해 몇 말씀 드리며 마무리하겠습니다. 우선 시장에서 여러 이야기가 오가는 가운데, 시저스 지역 임대차 계약과 관련해 저희가 무엇을 보유하고 있는지, 그리고 보유 자산의 가치를 이해하고 관리하는 핵심적인 방법이 무엇인지 파악하는 것이 매우 중요하다고 생각합니다.

시저스 지역 임대차 계약을 가장 간단히 설명하자면, 저희는 상당한 경제 활동과 산출이 이루어지는 실물 자산을 보유하고 있으며, 그 자산에서 발생하는 임대료 형태의 수익도 보유하고 있습니다. VICI 팀은 다양한 가치평가 관점에서 시저스 지역 임대차 계약 자산에서 발생하는 VICI 수익의 모든 항목을 분석하고 있습니다. 본질적으로 저희는 자산 기반 수익 흐름과 관련해, 어떤 수익 구조 모델과 잠재적 조치를 통해 주주를 위한 총가치를 극대화할 수 있는지 검토하고 있습니다.

현재로서는 시저스 지역 임대차 계약에 대한 분석 결과 어떤 조치를 취하게 될지 말씀드릴 수 없습니다. 다만 VICI 팀이 보유 자산의 가치를 평가하기 위해 진행 중인 작업을 바탕으로, 궁극적으로 이해관계자의 장기적인 전략적·경제적 이익에 가장 부합한다고 판단하는 결정을 내리고 조치를 취할 것이라고 말씀드릴 수 있습니다. 다시 한번 말씀드리지만, VICI 팀과 이사회는 주주를 위해 실현 가능한 최선의 장기 가치 창출을 이끌어낼 전략을 수립하고 실행하는 데 매일 집중하고 있습니다. 그럼 존에게 통화를 넘기겠습니다.