리얼티 인컴 26년 2분기 어닝콜

진행해 주십시오. 리얼티 인컴 2026년 2분기 실적 컨퍼런스 콜에 참석해 주셔서 감사합니다.

오늘 컨퍼런스 콜에는 수밋 로이 사장 겸 최고경영자(CEO), 조너선 퐁 최고재무책임자(CFO) 겸 재무담당(Treasurer), 닐 아브라함 최고전략책임자(CSO) 겸 리얼티 인컴 인터내셔널 사장, 그리고 마크 헤이건 최고투자책임자(CIO)가 함께하고 있습니다. 이번 컨퍼런스 콜에서는 연방 증권법상 미래예측진술로 간주될 수 있는 일부 진술을 할 예정입니다. 회사의 실제 향후 실적은 이러한 미래예측진술에서 논의된 내용과 크게 달라질 수 있습니다. 그러한 차이를 초래할 수 있는 요인에 대해서는 SEC에 제출한 10-Q 보고서에서 더 상세히 공시하겠습니다. 질의응답 시간에는 모든 분께 참여 기회를 드리기 위해 질문 1개와 추가 질문 1개로 제한하겠습니다. 그럼 이제 CEO인 수밋 로이에게 콜을 넘기겠습니다.

감사합니다, 알렉스. 여러분 모두 환영합니다. 리얼티 인컴은 2분기에도 또 한 번 견조한 분기를 달성했으며, 이는 다각화된 투자 전략의 효과와 세계 유수 기업 다수에게 신뢰받는 자본 파트너로서의 당사 위치를 반영합니다. 당사의 투자 활동은 기회 풀의 폭을 부각했으며, 이는 자본 스택 전반과 여러 지역, 다양한 자산 유형에 걸쳐 투자하여 주당 가치 희석 없이(Accretive) 성장을 뒷받침할 수 있는 역량을 보여줍니다. 이러한 배경 속에서, 분기 중 주당 AFFO는 3.8% 증가한 1.09달러를 기록했습니다. 연초 이후 기준으로 주당 AFFO는 2.22달러로 5.2% 성장했으며, 2025년 같은 기간 대비 의미 있는 성장 가속을 보여줍니다. 이러한 모멘텀은 연간 주당 AFFO 가이던스의 중간값을 0.02달러 상향 조정해 4.44~4.45달러의 새로운 범위로 제시하는 것을 뒷받침하며, 중간값 기준 약 4% 성장을 의미합니다. 또한 파이프라인이 견조하게 유지됨에 따라 2026년 투자 집행 규모 가이던스를 95억 달러에서 100억 달러로 상향 조정합니다.

각각의 리얼티 인컴(Realty Income) 전략 영역별 시장 역학을 설명드리기에 앞서, 먼저 이번 분기의 주요 투자 하이라이트를 말씀드리겠습니다. 글로벌 투자는 총 약 26억 달러였으며, 당사의 지분 비례(pro-rata) 기준으로는 약 21억 달러였고, 초기 가중평균 현금수익률은 7.3%였습니다. 2분기 활동은 미국에 더 크게 비중이 실렸으며, 지분 비례 기준 약 17억 달러를 가중평균 현금수익률 7.4%로 투자했습니다. 여기에는 약 8억 달러 규모의 산업용 자산이 포함되며, 이는 미국 부동산 투자액의 약 75%에 해당합니다. 또한 이러한 미국 내 활동에는 당사의 미국 코어 플러스 펀드(Core Plus Fund)를 통한 지속적인 투자 집행도 포함되어 있으며, 해당 펀드는 글로벌 기준으로 약 6억7,300만 달러의 자산을 취득했고, 그 중 산업용이 절반을 넘었으며 나머지는 리테일이 차지했습니다. 유럽에서는 가중평균 수익률 7%로 약 4억 달러 규모의 거래를 종결했습니다.

마지막으로 6월 30일, 당사는 클라우드 캐피털(Cloud Capital)과 함께 60억 달러 규모의 프로그램형 하이퍼스케일 데이터센터 합작투자(JV)를 발표했으며, 리얼티 인컴은 45% 지분을 대가로 시간이 지남에 따라 최대 14억 달러를 투자할 것으로 예상합니다. 추가적인 투자 세부 사항으로 넘어가겠습니다. 먼저 산업용부터 살펴보겠습니다. 산업용은 당사의 글로벌 부동산 투자 중 약 65%를 차지했습니다. 당사는 개선되는 펀더멘털과 일반적으로 연간 2%~3.5% 범위의 계약상 임대료 인상 조항에 힘입어, 매력적인 위험조정 기회를 계속해서 발굴하고 있습니다. 이번 분기 산업용 인수자산 NOI의 절반에 약간 못 미치는 부분은 투자등급 고객에서 발생했으며, 투자는 고품질의 주요 시장 및 인필(infill) 시장에 집중되었습니다. 특히 분기 동안 미국 산업용 시장 펀더멘털은 순흡수(net absorption)가 급격히 가속화되고 공실률이 하락했으며, 시장 여건 개선과 함께 개발 활동도 개선되기 시작하면서 강화되었습니다.

이러한 산업용 부문의 긍정적인 모멘텀은 당사의 미국 코어 플러스 펀드(Core Plus Fund)에도 이어졌으며, 이 펀드는 당사의 규모와 소싱 역량을 장기 민간자본과 결합하는 것의 가치를 지속적으로 입증하고 있습니다. 분기 중 당사는 펀드의 잔여 초석(cornerstone) 약정 물량을 전부 집행했으며, 총 총자산가치(GAV)를 약 30억 달러로 확대했습니다. 2분기에 펀드가 취득한 자산은 가중평균 현금수익률 6%를 창출했습니다. 이들 투자는 초기 수익률이 더 낮지만, 매력적인 시장 내 고품질 자산으로 구성되어 있고, 신용도가 높은 고객에게 임대되어 있으며, 평균을 크게 상회하는 계약상 임대료 인상 조항의 뒷받침을 받고 있습니다. 이는 펀드의 연초 이후 동일점포(same-store) 매출 2.9% 성장에 반영된 역학입니다. 중요한 점은, 펀드에서 발생하는 운용보수 수익 흐름 덕분에 저희는 초기 수익률이 더 낮은 투자도 리얼티 인컴 주주 기준으로 투자 첫날부터 이익 증가(어크리션)가 이루어지도록 추진할 수 있으며, 그 결과 전반적인 투자 대상 범위(바이 박스)를 확대할 수 있다는 것입니다.

유럽에서는 지정학적 불확실성 속에 연초에는 일부 국제 고객들이 더 신중한 태도를 보였지만, 활동이 개선되었고 현재는 그 고객들 중 다수가 적극적으로 거래를 추진하고 있습니다. 유럽은 낮은 차입비용, 역내에서 구축한 저희의 확고한 입지, 그리고 미국보다 경쟁이 덜 치열한 환경에 힘입어 매력적인 위험조정 투자 스프레드를 지속적으로 제공하고 있습니다. 저희는 유럽에 대해 여전히 긍정적인 관점을 유지하고 있으며, 시간이 지남에 따라 유럽이 저희 성장에 중요한 기여를 할 것으로 계속 보고 있습니다. 데이터센터로 넘어가서 말씀드리면, 클라우드 캐피탈과의 합작투자는 또 하나의 대규모 프로그램형 투자 플랫폼을 구축합니다. 이 합작투자에는 용량 기준 400MW 미만에 해당하는 북버지니아 데이터센터 자산 3개가 포함됩니다. 저희는 지난주 첫 번째 안정화 자산 인수를 마쳤으며, 나머지 개발 자산 2개는 안정화 시점에 저희 지분을 인수할 것으로 예상합니다.

클라우드 캐피탈과의 파트너십은 과거의 신용 투자에서 시작해, 미국과 유럽의 주요 시장 전반에서 하이퍼스케일 데이터센터를 개발하고 보유하는 데 초점을 둔 장기 관계로 발전해 왔습니다. 이번 합작투자를 발표한 이후 데이터센터 관련 논의가 계속 늘어나면서, 섹터 전반의 기회에 대한 저희의 접근성이 확대되고 있습니다. 저희는 AI 도입, 클라우드 컴퓨팅, 그리고 보다 광범위한 디지털화 추세에 의해 촉진되는 수년간의 디지털 인프라 구축이 아직 초기 단계에 있다고 보고 있습니다. 그 결과, 업계에서 가장 매력적인 여러 시장에서는 데이터센터 용량에 대한 수요가 가용 공급을 지속적으로 상회하고 있습니다. 저희는 최상위급의 공급 제약 시장에 계속 집중하고, 저희의 장기 프로그램형 금융 제공 역량을 높이 평가하는 경험 많은 운영사들과의 파트너십을 지속하고 있습니다. 저희의 투자 활동 전반에서, 규모와 소싱 플랫폼은 개별 자산 인수만으로는 모방하기 어려운 중요한 경쟁우위로 계속 작용하고 있습니다.

예를 들어, 올해 초 펀드는 실적이 우수한 퀵서비스 레스토랑 운영사에 임대된 19개 자산으로 구성된 포트폴리오를 총 1억 달러가 넘는 금액에 인수했습니다. 이후 코어 플러스(Core Plus) 펀드와 관련해 수행된 제3자 평가에서, 해당 포트폴리오의 시장 기준 캡 레이트가 저희의 인수 기준(취득 단가) 대비 30bp 이상 낮은 수준임이 확인되었으며, 이는 포트폴리오 거래를 통해 즉각적인 가치 창출이 가능하다는 점을 보여주는 구체적인 증거를 제공합니다. 인수와 자본 배치는 장기 성장의 중요한 동력이지만, 저희는 적극적인 포트폴리오 관리와 자본 재순환을 통해 가치를 창출할 수 있는 기회가 점점 더 확대되고 있음을 보고 있습니다. 이번 분기에는 1억6,100만 달러 규모의 자산 처분을 완료했으며, 유기적 성장, 가격 결정력, 가치 창출의 조합이 가장 강하다고 보는 포트폴리오 영역으로 자본을 재배분했습니다.

중요한 점은, 이러한 접근이 비핵심 자산이나 공실 자산에만 국한되지 않고, 자본을 보다 전략적으로 재투입할 수 있다고 판단되는 경우에는 포트폴리오 전반으로 확대된다는 것입니다. 이러한 규율 있는 접근은 포트폴리오의 질을 높이고 자본 효율성을 개선하며, 지속 가능한 이익 성장을 뒷받침합니다. 앞으로도 저희는 장기 전략적 우선순위와 더 잘 부합하는 자산으로 자본을 재순환할 수 있는 매력적인 기회가 계속 있다고 보고 있습니다. 또한 이번 분기에도 포트폴리오의 질을 지속적으로 개선했으며, 투자등급 고객 익스포저는 1분기 연환산 임대료 기준 32%에서 34%로 증가했습니다. 포트폴리오 펀더멘털은 여전히 견조합니다. 점유율은 98.8%였고, 재임대된 482개 유닛의 혼합 임대료 회복률은 102.7%를 기록했으며, 갱신(리뉴얼)은 104.6%였습니다. 여기에는 약 150개에 달하는 자산을 포괄하는 단일 고객의 대규모 일괄 갱신도 포함되어, 당사 플랫폼의 규모와 효율성을 보여주었습니다.

산업(Industrial) 부문은 이번 분기 임대 활동의 약 3분의 1을 차지했고 임대료 회복률은 105.8%를 기록했습니다. 한편 해외 부문의 회복률은 112.9%까지 상승했는데, 이는 영국의 밸류애드 리테일 파크 전략이 지속적으로 성과를 내고 있음을 반영합니다. 당사의 해외 리테일 파크 전략은 신규 공급 제한, 강한 리테일러 수요, 사상 최저 공실률의 수혜가 계속되고 있으며, 이를 통해 매력적인 리싱 스프레드와 추가적인 가치 창출을 견인하고 있습니다. 중요한 점은, 당사의 투자 역량이 성장하고 다변화된 것과 보조를 맞춰 사업의 자본 측면에서도 유사한 진전이 있었다는 것입니다. 확장되고 있는 당사의 자본 플랫폼은 공모 주식 자본에 대한 의존도를 낮추는 동시에, 성장을 효율적으로 재원 조달할 수 있는 역량을 강화하고 있습니다. 그럼 여기서 조너선에게 콜을 넘기겠습니다.

고맙습니다, 수밋. 여러분, 좋은 오후입니다. 2분기는 건전한 재무상태표를 유지하는 가운데 전 세계 규모에서 자본 조달 원천을 다변화하겠다는 당사의 의지를 보여주었습니다. 저희는 상당한 유동성, 보수적인 레버리지, 그리고 다양한 자본 채널에 대한 폭넓은 접근성을 바탕으로 계속 운영하고 있습니다. 분기 말 기준 프로라타 기준 가용 유동성은 약 35억 달러였습니다. 2분기 말 기준 연환산 프로포마 조정 EBITDA 대비 순부채(Net debt) 배수는 5.4배였으며, 미결제 ATM 포워드를 포함할 경우 5.2배로, 이는 당사의 목표 범위 내에 충분히 들어옵니다. 분기 종료 이후에는 글로벌 리볼빙 신용한도와 기업어음(Commercial Paper) 프로그램을 모두 확대하고, 유럽에서 무담보 채권을 발행했으며, ATM 하에서의 포워드 주식 발행을 지속하는 등으로 유동성 프로필을 추가로 강화했습니다.

업데이트된 신용한도는 최대 55억 달러까지 차입이 가능하도록 되었으며, 이는 기존 신용한도 대비 15억 달러 증가한 것이고, 차입금리도 5bp 인하되었습니다. 마찬가지로 글로벌 기업어음 프로그램도 55억 달러로 확대했으며, 이는 25억 달러 증가한 것입니다. 둘째로, 6억 유로 규모의 유로화 표시 채권을 발행했으며 수익률은 3.7%였습니다. 마지막으로, 포워드 주식 자본을 9,000만 달러 추가로 조달하여 현재 ATM 미결제 잔액은 약 13억 달러가 되었습니다. 이러한 거래들을 프로포마 기준으로 반영하면, 가용 유동성은 57억 달러를 상회하게 됩니다. 당사의 엔터프라이즈 밸류가 900억 달러에 근접하고 외부 성장 기회에 대한 견조한 파이프라인을 보유하고 있는 만큼, 추가 자본에 대한 접근성은 장기적이고 영구적인 자본에 대해서는 인내심을 갖고 기회주의적으로 접근하는 동시에, 투자 파이프라인을 즉시 자금 조달할 수 있는 역량을 강화해 줍니다.