브로드스톤 넷 리스 26년 3분기 어닝콜

말씀해 주십시오. 오늘 브로드스톤 넷리스의 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스콜에 참석해 주신 모든 분께 감사드립니다.

오늘 컨퍼런스콜에서는 존 모라뉴 최고경영자, 라이언 알바노 사장 겸 최고운영책임자, 케빈 페넬 최고재무책임자의 모두발언을 들으실 예정입니다. 세 분 모두 오늘 컨퍼런스콜의 질의응답 시간에 참석하실 예정입니다. 다시 한번 말씀드리면, 이어지는 논의와 질문에 대한 답변에는 미래예측진술이 포함되어 있으며, 다양한 요인에 따른 위험과 불확실성으로 인해 실제 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 이러한 미래예측진술에 지나치게 의존하지 않도록 유의해 주시기 바랍니다. 이러한 차이를 초래할 수 있는 위험 요인에 대한 자세한 내용은 2025년 12월 31일 종료된 회계연도의 10-K를 비롯한 당사의 미국 증권거래위원회(SEC) 제출 서류를 참조하시기 바랍니다. 또한 해당 위험 요인은 분기별 SEC 제출 서류에서 업데이트될 수 있습니다.

이번 컨퍼런스콜에서 제공되는 모든 미래예측진술은 본 컨퍼런스콜 당일을 기준으로 작성되었습니다. 그럼 존에게 진행을 넘기겠습니다.

감사합니다, 브렌트. 여러분, 좋은 아침입니다. 분기 실적을 살펴보기 전에, 최근 우리 모두가 경험한 자본시장 및 거시경제 환경의 급격한 변화에 대해 간략히 말씀드리고자 합니다. 지난 분기 시장 움직임은 상당히 부정적이었지만, 2023년 현 경영진이 회사를 맡은 이후 우리 팀은 다양한 형태의 광범위한 시장 변동성 속에서도 사업을 운영할 수 있는 역량을 꾸준히 입증해 왔습니다. 앞으로도 이 여정을 시작한 이후 효과를 거둬 온 운영 방침을 이어가겠습니다. 규율 있는 실행, 창의적인 사고, 그리고 주도권을 직접 통제하는 것입니다. 지난 몇 년간 여러 차례 말씀드렸듯이, 당사는 한동안 선별 기준을 높게 유지해 왔으며, 최근 시장 움직임은 당사의 계획에 차질을 주기보다는 당사의 입장을 확인해 주는 역할을 하고 있습니다.

사실 바로 이러한 환경에 대비해 당사의 전략을 처음부터 설계했습니다. 견조한 기존 자산 성장과 신중한 대차대조표 관리에, 일반적으로 마케팅이 활발한 넷리스 자산 인수 경로에 의존하지 않고도 매력적인 장기 성장 가시성을 제공하는 차별화된 성장 전략을 결합하면 어떤 환경에서도 효과를 발휘합니다. 특히 오늘날 우리가 목격하고 있는 것과 같은 변동성과 불확실성이 큰 환경에서는 더욱 그렇습니다. 이제 실적을 말씀드리겠습니다. 3분기는 올해 내내, 그리고 지난 3년간 추진해 온 진전이 이어진 분기였습니다. 희석주당 AFFO는 0.39달러로, 지난해 3분기보다 5.4% 증가했습니다. 4년 만에 처음으로 공모 주식시장에 복귀해 2억 5,900만 달러 규모의 선도형 주식 공모를 완료했습니다.

총 3억 2,600만 달러 규모의 신규 맞춤형 개발 프로젝트 3건을 착수했으며, 분기 중 다른 프로젝트 6건은 안정화 단계에 도달했습니다. 투입한 자본이 이미 수익을 내기 시작했고 앞으로 나아갈 경로도 명확하게 정해져 있어, 4분기에 연간 가이던스를 달성하고 이러한 성장세를 2027년까지 이어갈 수 있는 유리한 위치에 있다고 판단합니다. 3분기에는 총 2억 3,660만 달러를 투자했습니다. 단일 산업용 부동산 인수에 6,380만 달러, 맞춤형 개발에 1억 3,710만 달러, 전환 단계 자본에 3,510만 달러, 재개발에 60만 달러를 투자했습니다. 약 54만 4,000제곱피트 규모의 산업용 부동산 인수는 초기 현금 자본환원율 7.7%, 임대 기간 15년, 연간 임대료 인상률 2% 조건으로 완료했으며, 이에 따른 정액 기준 수익률은 8.8%입니다.

이번 분기에 착수한 맞춤형 개발 프로젝트 3건의 예상 총사업비는 3억 2,580만 달러이며, 가중평균 초기 현금 자본환원율은 8.4%, 정액 기준 수익률은 11.3%입니다. 콜로라도 프로젝트 외에도 텍사스주 매너에서 하비 로비와 아카데미 스포츠를 위한 소매 프로젝트 2건에 착수했습니다. 앞서 말씀드린 대로, 분기 중 맞춤형 개발 프로젝트 6건이 안정화 단계에 도달했습니다. 예상 총사업 투자액은 9,530만 달러이며, 가중평균 현금 자본환원율은 7.3%입니다. 또한 분기 말 이후 1억 1,500만 달러 규모의 사우스와이어 프로젝트가 안정화 단계에 도달했으며, 첫해 현금 자본환원율은 7.8%로 분기 실적에 힘을 보탰습니다. 현재 진행 중인 맞춤형 개발 파이프라인은 약 4억 5,600만 달러 규모입니다. 이 중 약 1억 5,000만 달러를 투자했으며, 예상 잔여 투자액은 약 3억 600만 달러입니다.

이 진행 중인 파이프라인을 통해 올해 4분기부터 2027년 말까지 연환산 기본 임대료가 약 3,600만 달러 추가로 발생할 것으로 예상합니다. 이 중 약 200만 달러는 4분기에 발생합니다. 콜로라도 프로젝트를 비롯한 여러 프로젝트에서 임대료 발생이 시작되면서 약 3,100만 달러가 2027년 상반기에 발생하고, 나머지는 2027년 하반기에 발생할 예정입니다. 이는 이미 계약이 확정되고 건설 중이며 자본이 투입된 프로젝트만으로 현재 4억 4,950만 달러인 연환산 기본 임대료가 8% 이상 증가한다는 의미입니다. 당사가 속한 업계에서는 드문 수준의 향후 성장 가시성을 제공합니다. 현재 임대 중인 포트폴리오는 계획대로 계속 성과를 내고 있습니다. 분기 말 기준 면적 기준 점유율은 약 100%였으며, 보유 부동산 767곳 중 한 곳을 제외한 모든 부동산이 임대 계약 대상이었습니다.

실적 발표 자료 공개일 기준으로 분기 중 납부 기한이 도래한 기본 임대료의 99.9%를 회수했습니다. 자산 매각도 활발히 진행해 분기 중 부동산 3곳을 매각했으며, 총매각대금은 1,250만 달러, 자본환원율은 6.6%였습니다. 이에 따라 연초 이후 매각한 부동산은 총 13곳이며, 총매각대금은 8,670만 달러입니다. 임차인이 있는 자산의 가중평균 자본환원율은 6.3%였습니다. 프로젝트 트리보로는 여전히 저희의 핵심 우선순위이며, 연초에 이 프로젝트와 관련해 설정한 2026년 목표를 달성할 수 있을 것으로 신중하게 낙관하고 있습니다. 라이언이 잠시 후 올해 주요 마일스톤을 향한 진척 상황을 포함해 더 자세한 내용을 말씀드리겠습니다.

자본 조달 측면에서는 이번 분기에 중요한 진전을 이뤘습니다. 4년 만에 처음으로 공모 증자를 완료했으며, 선도매매 계약과 관련해 주당 20.50달러에 1,265만 주를 매각해 총 약 2억 5,900만 달러의 매각대금을 조달할 것으로 예상됩니다. 여기에 에이티엠 프로그램을 통해 주당 평균 총매각가 20달러로 선도매매한 약 1억 6,700만 달러를 더하면, 아직 결제되지 않은 선도형 주식 발행에서 기대되는 순매각대금은 현재 약 4억 900만 달러입니다. 이 자본을 바탕으로 자본시장의 변동성이 지속되더라도 확정된 투자 파이프라인에 필요한 자금을 조달할 수 있습니다. 저희의 접근 방식은 변함이 없습니다. 모든 자본 조달 수단을 규율 있고 기회주의적으로 활용하고, 투자에는 계속해서 대응하는 자금을 조달하겠습니다. 잠시 후 케빈이 대차대조표와 자금 조달 계획을 자세히 설명해 드리겠습니다.

연초 이후 실적과 수주형 개발 파이프라인이 제공하는 가시성을 바탕으로, 2026년 연간 주당 조정 FFO 가이던스 1.55~1.57달러를 재확인합니다. 중간값은 1.56달러로, 2025년 대비 약 5%의 이익 성장을 의미합니다. 투자와 자산 매각 모두 가이던스 범위를 상향 조정합니다. 2027년 4분기로 이어지는 현재의 성장 동력은 수년간의 규율 있는 실행, 의도적인 포트폴리오 구성, 그리고 대규모 성과를 내고 있는 수주형 개발 플랫폼과 차별화된 성장 전략의 결과입니다. 앞으로의 기회에 기대가 크며, 무엇이 저희의 자신감을 뒷받침하는지 더 자세히 설명해 드릴 라이언과 케빈에게 진행을 넘기게 되어 기쁩니다.

존, 감사합니다. 여러분, 좋은 아침입니다. 이번 분기는 저희 플랫폼이 대규모로 효과를 발휘하고 있음을 보여줬습니다. 3억 2,600만 달러 규모의 신규 수주형 개발을 시작했고, 9,600만 달러 규모의 개발을 추가로 안정화했으며, 재개발 프로젝트와 프로젝트 트리보로도 계속 진전시켰습니다. 현재 파이프라인 현황과 기존 포트폴리오의 성과, 재개발 활동을 차례로 설명한 뒤 프로젝트 트리보로의 진행 상황을 업데이트해 드리겠습니다. 먼저 파이프라인을 살펴보면, 현재 진행 중인 수주형 개발 투자는 7개 프로젝트에 걸쳐 총 약 4억 5,600만 달러이며, 이 중 약 83%가 산업용 부동산입니다. 파이프라인의 가중평균 예상 현금수익률은 8%, 가중평균 정액 기준 수익률은 10.4%입니다. 가중평균 임대 기간은 14.8년이며, 연간 임대료 인상률은 2.7%입니다. 이들 개발은 임차인의 수요에 기반한 핵심 시설로, 착수 단계부터 신규 개발에 통상 수반되는 위험을 완화하도록 구조화되어 있습니다.

이번 분기에 안정화된 6개 프로젝트(산업용 부동산 2곳, 리테일 4곳)는 이제 연간 기본 임대료에 기여하고 있으며, 조만간 몇몇 프로젝트가 추가로 그 뒤를 이을 것으로 예상됩니다. 조지아주 브레멘에 있는 사우스와이어 시설(투자액 1억 1,500만 달러, 면적 120만 제곱피트)도 이번 달 안정화 단계에 도달했습니다. 텍사스주 매그놀리아의 아카데미 스포츠 프로젝트는 11월 준공을 목표로 하고 있습니다. 기존 포트폴리오를 살펴보면, 분기 말 기준 면적 기준 점유율은 약 100%였습니다. 3분기 동일 자산 임대 수익은 전년 동기 대비 0.7% 증가했습니다. 계약상 임대료 인상은 동일 자산 포트폴리오 전체 성장률에 1.9%포인트 기여했으며, 산업용 부동산의 경우 2.1%포인트 기여했습니다. 현재 재개발 중인 산업용 부동산 2곳에서 전년도에 발생한 임대료 약 120만 달러가 전체 수치에 반영되지 않아 성장률이 낮아졌습니다. 이 두 자산을 제외하면 동일 자산 성장률은 약 1.9%로, 연초 이후 성장률과 비슷했을 것입니다.