세이프홀드 26년 2분기 어닝콜

Safehold의 실적 콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 오늘 콜에는 제이 서거먼 회장 겸 최고경영자, 마이클 트라첸버그 사장, 브렛 아스나스 최고재무책임자, 스티브 와일더 투자 총괄 부사장이 함께하고 있습니다. 오늘 오후에는 2분기 실적을 상세히 설명하는 프레젠테이션을 진행할 예정입니다. 프레젠테이션은 safeholdinc.com 웹사이트의 투자자 링크에서 확인하실 수 있습니다. 오늘 동부시간 기준 오후 8시부터 이 컨퍼런스 콜의 재청취가 가능합니다. 재청취 전화번호는 877-481-4010이며, 확인 코드는 54312입니다. 질문을 원하시는 모든 분들이 참여하실 수 있도록 Q&A 시간에는 질문을 두 개로 제한해 주시기 바랍니다. 추가 질문이 있으시면 다시 대기열에 들어오실 수 있습니다.

콜을 제이에게 넘기기 전에, 이번 실적 콜에서 언급되는 사실이 아닌 내용은 미래 예측성 발언일 수 있음을 알려드립니다. 실제 결과는 이러한 미래 예측성 발언과 상당히 다를 수 있으며, 이러한 차이를 초래할 수 있는 위험 요소는 당사의 SEC 보고서에 자세히 설명되어 있습니다. Safehold는 법률에 명시적으로 요구되는 경우를 제외하고 이러한 미래 예측성 발언을 업데이트할 의무나 의도가 없음을 밝힙니다. 이제 회장 겸 CEO인 제이 서거먼에게 마이크를 넘기겠습니다.

제이? 감사합니다, 피어스, 그리고 오늘 함께해 주신 모든 분들께 감사드립니다.

이번 분기 Safehold는 지상권 임대 부문에서 시장 선도 지위를 더욱 강화했습니다. 우리는 신규 고객, 새로운 자본 관계, 새로운 지리적 시장을 추가했으며, 미국 내 상위 30~40개 시장에서 매우 가치 있고 대체 불가능한 지상권 임대 포트폴리오를 구축하고 있다고 계속 믿고 있습니다. 이들 MSA는 일반적으로 토지 가치를 역사적으로 상승시켜온 두 가지 주요 요인의 혜택을 받습니다. 첫째, 주요 도시 및 도심 재개발 시장에서 경제 활동의 밀집화입니다. 둘째, 동일한 시장 내에서 기업가 정신을 가진 부동산 커뮤니티가 토지의 최고 및 최적 용도를 지속적으로 추구하는 것입니다. 미국은 지난 25년간 약 5천만 명, 지난 100년간 약 2억 5천만 명의 인구가 증가했습니다.

우리의 목표는 미국 내 모든 주요 시장에서 입지가 좋은 토지를 소유하고, 복리 효과와 성장하는 경제가 가치를 창출하도록 하는 것입니다. 그동안 우리는 사업 확장과 단기 시장 과제 극복을 위해 열심히 노력해야 하며, 이를 매일 수행하는 유능한 팀이 있어 다행입니다. 이제 마이클과 브렛에게 이번 분기를 요약하고 세부 사항을 설명하도록 하겠습니다.

마이클? 감사합니다, 제이. 모두 안녕하세요.

2페이지부터 시작하겠습니다. 신규 투자와 자본 시장 활동 모두에서 강력한 2분기를 보냈습니다. 우리는 총 1억 5천만 달러 규모의 7건의 다가구 지상권 임대를 시작했으며, 이는 2022년 이후 가장 생산적인 분기였습니다. 이 거래들은 모두 Safehold의 성장하는 저렴한 주택 부문 내에서 이루어졌으며, 캘리포니아 6건, 텍사스 1건, 신규 스폰서 1곳과 반복 스폰서 3곳이 포함되었습니다. 신용 지표는 포트폴리오 목표와 일치했으며, GLTV는 35%, 산정 임대료 커버리지는 3.0배, 경제 수익률은 7.4%였습니다. 자본 시장 부문에서는 이번 분기에 맞춤형 사모 자본 거래 두 건을 마감했으며, 여기에는 7건의 지상권 임대 포트폴리오에 대한 브룩필드와의 3억 4,800만 달러 합작 투자와 3천만 달러 규모의 30년 만기 스텝레이트 무담보 채권 2억 2,500만 달러가 포함됩니다.

우리는 이 합작 투자를 통해 정교한 파트너를 플랫폼에 추가하고, 매력적인 가치 평가에서 포트폴리오에 대한 수요와 유동성을 입증하며, 대차대조표의 레버리지를 줄이고, 매력적인 자기자본 비용으로 추가 투자 여력을 창출하며, 자산에 대한 통제권을 유지하고 브룩필드의 49% 지분을 향후 재매입할 수 있는 유연성을 확보하는 등 여러 목표를 달성하게 되어 기뻤습니다. 이번 분기에는 또한 6.615%의 총 쿠폰, 즉 T+162.5bp 스프레드로 가격이 책정된 30년 만기 사모 무담보 채권 2억 2,500만 달러를 발행했습니다. 최근 해지 거래 청산 이익 약 3천만 달러를 감안하면, 실질 비용은 약 5.83%, 즉 T+84bp 수준입니다. 채권의 초기 이자율은 4%이며, 향후 30년에 걸쳐 점진적으로 상승할 예정입니다.

이번 실행에 매우 만족하며, 이는 저희 부채 만기 구조를 연장하고, 새로운 고품질 채권 투자자를 유치하여 기업 유동성을 더욱 강화하며, 이전 30년 만기 구조화 무담보 채권 발행에서 나타난 긍정적 추세를 보여줍니다. 여기에는 더 많은 자금 조달과 더 좁은 스프레드가 포함됩니다. 분기 말 기준 총 포트폴리오는 73억 달러였으며, UCA는 98억 달러로 추정되어 전 분기 대비 2억 6천만 달러, 연초 대비 거의 5억 달러, 2025년 1분기 감정가치 저점 이후로는 거의 10억 달러 증가했습니다. GLTV는 52%였고 임대 수익 커버리지는 3.4배였습니다. 분기를 약 14억 달러의 유동성으로 마감했으며, 이는 기존 합작 투자인 주권 부유 기금에서의 잠재적 가용 용량으로 추가 지원되고 있습니다. 3번 슬라이드에서는 저희 포트폴리오 성장 현황을 간략히 보여드립니다.

2분기에는 총 1억 2,300만 달러를 조달했으며, 이 중 6,900만 달러는 신규 기초 임대 자금, 4,900만 달러는 기존 약정에 대한 기초 임대 자금, 500만 달러는 임대차 대출 자금입니다. 저희 기초 임대 포트폴리오는 172개 자산으로 구성되어 있으며, IPO 이후 장부가치와 추정 미실현 자본 이익 모두 약 22배 성장했습니다. 미실현 자본 이익 포트폴리오는 총 약 3,940만 평방피트의 기관급 상업용 부동산으로 구성되어 있습니다. 저희는 시장 임대료, 학생 주택, 저렴한 주택을 포함한 광범위한 다가구 부문 내 기회에 점점 더 집중하고 있습니다. 다가구 부문은 현재 111개 자산, 약 2만 5천 세대를 포함하며, 이는 기초 임대 위에 위치해 있고 포트폴리오 수량 기준 약 65%, 추정 미실현 자본 이익 가치 기준 약 61%를 차지합니다.

이제 브렛에게 재무 내용을 넘기겠습니다.

감사합니다, 마이클. 4번 슬라이드로 계속해서 분기별 실적을 자세히 설명드리겠습니다. 2분기 GAAP 수익은 1억 1,460만 달러, 순이익은 3,020만 달러, 주당순이익은 0.42달러였습니다. 순이익과 주당순이익은 자산 조달과 신규 기원에서 발생한 순 증가에 힘입어 전년 대비 증가했습니다. 5번 슬라이드에서는 포트폴리오 수익률을 상세히 설명합니다. GAAP 수익 기준으로 포트폴리오는 현재 3.8% 현금 수익률과 5.5% 연환산 수익률을 기록하고 있습니다. 연환산 수익률에는 임대료 내 비현금 조정과 감가상각 및 상각이 포함되며, 이는 주로 IPO 자산의 회계 방법론에 따른 것이지만, 공정시장가치 조정, 비율 임대료, CPI 기반 인상과 같은 모든 미래 계약 변동 임대료는 제외되어 있습니다. 이들은 모두 중요한 경제적 요인입니다. 경제적 관점에서 포트폴리오는 6.0%의 경제 수익률을 창출하며, 이는 저희의 인수 심사 방법론과 일치하는 IRR 기반 계산입니다.

이 경제 수익률은 저희 기초 임대의 84%에 포함된 주기적 CPI 조정 등 추가 상승 여력이 있습니다. 연준의 현재 장기 기대 인플레이션율 2.23%를 적용하면, 6.0% 경제 수익률은 6.2%의 인플레이션 조정 수익률로 상승합니다. 이 6.2%의 인플레이션 조정 수익률은 Safehold가 보유한 Caret 지분 84%에 대한 경영진의 최근 평가 가치를 반영한 미실현 자본 이익 추정치를 더하면 7.4%로 상승합니다. 저희는 자산의 미실현 자본 이익이 회사의 중요한 가치 원천이며, 현재 시장에서 크게 인식되지 않고 있다고 믿고 있습니다. 6번 슬라이드로 넘어가면, 위치와 기초 자산 유형별로 포트폴리오의 다양성을 강조하고 있습니다. 우측에는 총 장부가액 기준 상위 10개 시장이 표시되어 있으며, 이는 포트폴리오의 약 65%를 차지합니다.