프랭클린 BSP 리얼티 트러스트 26년 3분기 어닝콜

안녕하십니까, 여러분. FBRT의 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 함께해 주셔서 감사합니다. 진행자가 말씀드린 대로, 저는 린지 크랩입니다. 오늘 통화에는 FBRT의 최고경영자 리처드 번, 공동 사장 겸 최고재무책임자 및 최고운영책임자인 제리 백리엔, 그리고 FBRT의 공동 사장인 브라이언 버폰이 함께하고 있습니다. 시작하기에 앞서, 오늘 발언 중 일부는 특정 가정에 근거한 미래예측진술임을 말씀드립니다. 이러한 발언과 가정에는 당사가 가장 최근에 제출한 SEC 정기 보고서에 기재된 바와 같이 내재된 위험과 불확실성이 있으며, 실제 미래 실적은 크게 달라질 수 있습니다. 오늘 통화에서 전달되는 정보는 2026년 10월 29일인 통화 당일을 기준으로 합니다.

법률상 요구되는 경우를 제외하고, 당사는 새로운 정보나 향후 사건 등에 따른 경우를 포함해 이번 통화에서 언급된 어떠한 내용도, 미래예측진술을 포함하여, 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 또한 특정 비일반회계기준 재무지표를 언급할 예정이며, 해당 지표와 일반회계기준 수치 간의 조정 내역은 실적 발표 자료와 보충 슬라이드 자료에서 확인하실 수 있습니다. 두 자료는 모두 당사 웹사이트 www.fbrtreit.com에 게시되어 있습니다. 오늘 통화에서는 보충 슬라이드 자료를 참조하겠습니다. 그럼 리치 번에게 통화를 넘기겠습니다.

좋습니다. 린지, 감사합니다. 여러분, 좋은 아침입니다. 제리와 브라이언이 이번 분기 실적을 자세히 설명하기 전에, 잠시 시간을 내어 현재 상황과, 무엇보다 앞으로 우리가 어떤 일에 집중하고 있는지 말씀드리겠습니다. 먼저, 아시다시피 저희는 경영진 교체를 발표했습니다. 지난 9월에 발표했습니다. FBRT에는 경험이 풍부한 훌륭한 팀이 있다는 점을 강조하고 싶습니다. 예를 들어 제리, 브라이언과 저는 10년 넘게 함께 일해 왔으며, 그동안 다양한 시장 환경을 함께 경험했습니다. FBRT는 저희 회사의 약 170억 달러 규모 부동산 신용 플랫폼인 베네핏 스트리트 파트너스에서 규모가 크고 매우 중요한 부분을 차지합니다. 베네핏 스트리트 파트너스 전반의 부동산 전문 인력 90명과 뉴포인트를 포함해 총 300명의 지원을 받고 있습니다.

FBRT가 이처럼 풍부한 경험과 규모, 자원을 바탕으로 운영된다는 것은 큰 강점이며, 특히 오늘날의 시장에서 더욱 그렇습니다. 마지막으로 큰 그림에서 말씀드리자면, 제리에게도 축하의 말을 전하고 싶습니다. 제리는 이제 더 광범위한 부동산 신용 플랫폼을 총괄하는 확대된 역할을 맡게 됐습니다. 많은 분이 아시는 제리는 저희 사업이 시작된 이래 고위 리더로 일해 왔으며, 오랜 기간 투자와 자금 조달, 운영에 깊이 관여해 왔습니다. 그럼 저희의 우선순위에 대해 말씀드리겠습니다. 저희에게 우선순위는 매우 명확하며, 몇 가지에 불과합니다. 자세히 말씀드리겠습니다. 첫째, 관심대출을 정리하고 보유 부동산(REO) 자산을 현금화하고자 합니다. 이는 저희의 주요 중점 과제입니다. 현재 해당 자산의 정리 방안을 적극적으로 추진하고 있습니다. 특히 브라이언이 이에 관해 자세히 설명해 드릴 것입니다.

큰 틀에서 보면, 자산에 대한 통제권을 확보하는 것이 회수액을 극대화할 최선의 방안을 마련하는 데 매우 유용한 수단이 될 때가 있습니다. 저희의 목표는 해당 자산을 현금으로 전환하고 그 자본을 더 효과적으로 활용하는 것입니다. 그 자본은 자사주 매입에 사용하거나 신규 대출에 재투입하는 편이 훨씬 더 효과적입니다. 이는 여러 측면에서 저희에게 도움이 될 것입니다. 저희에게는 탄탄한 자산운용팀이 있으며, 현재 이 일을 마무리하는 데 다시금 강한 긴박감을 갖고 있습니다. 위험등급별 워치리스트 대출 5건과 압류 후 보유 부동산의 처분을 진전시키는 한편, 지분 투자 포트폴리오에도 집중하고 있습니다. 현재 이들 자산 중 상당수가 매각 절차를 활발히 진행 중입니다. 이와 관련해서는 브라이언이 조금 더 자세히 말씀드릴 것입니다. 이러한 문제를 해결해 나가는 과정에서 향후 몇 분기 동안 상당한 진전을 이룰 것으로 기대합니다.

두 번째로 중점적으로 추진하는 것은 주당순이익에 크게 기여하는 자사주 매입입니다. 저희 주식이 장부가치보다 크게 할인된 가격에 거래되고 있는 만큼, 자사주를 매입하는 것은 자본을 활용하는 매우 매력적인 방안입니다. 이번 분기에 보통주 약 6,000만 달러어치를 매입했습니다. 주당 평균 매입 가격은 8.14달러였습니다. 이를 통해 주당 장부가치가 0.55달러 증가했습니다. 향후 자사주 매입 규모는 물론 변동될 수 있습니다. 물론 여기에 영향을 미치는 변수는 많으며, 그중 하나가 주가입니다. 기존 포트폴리오의 상환 속도, 다시 말해 사용할 수 있는 현금 규모와 가용 유동성도 변수입니다. 중요한 점은 자사주 매입과 실적이 부진한 자산의 현금화라는 두 가지 우선 과제가 서로 긴밀하게 맞물려 있다는 것입니다. 자사주 매입에 따른 장부가치 증가는 레거시 자산을 정리하는 데 더 큰 유연성을 제공합니다.

앞서 말씀드렸듯이, 특정한 경우에는 합리적인 할인 가격에 매각을 진행해 처분을 앞당기는 것이 경제적으로 타당할 수 있습니다. 그렇게 확보한 자본을 주당순이익에 크게 기여하는 자사주 매입이나 신규 투자에 재투입할 수 있기 때문입니다. 세 번째 우선 과제는 장부가치를 보호하고 늘리는 것입니다. 이번 분기에 신용 비용을 인식했음에도 완전희석 기준 주당 장부가치는 14.26달러로 안정세를 유지했으며, 전 분기보다 0.02달러 상승했습니다. 모기지 리츠 업종의 주가가 상당한 하방 압력을 받은 가운데, 장부가치가 꾸준히 안정적으로 유지된 덕분에 FBRT의 경제적 수익률은 지난 1년 및 2년 동안 동종 기업 중 상위권을 기록했습니다. 자본을 어디에 투입할지 신중하게 판단하고 있으며, 위험조정수익률이 가장 높은 곳에 집중하고 있습니다. 마지막으로, 우선 과제와 관련해 뉴포인트에 대해 말씀드리겠습니다.

저희는 이번 투자에 여전히 매우 만족하고 있으며, 지속적인 통합과 성장에 집중하고 있습니다. 이번 인수로 FBRT는 매우 중요한 역량을 확보했으며, 대출 관리 사업을 통해 안정적이고 반복적으로 발생하는 수익원을 추가했습니다. 모기지 서비스 권리(MSR) 포트폴리오도 장부가치의 안정성과 성장을 뒷받침하는 또 하나의 원천이 되었습니다. 장부가치 안정성과 관련해 한 가지 더 말씀드리면, 최근 시장 전반의 거래량이 매우 부진하지만 뉴포인트가 FBRT의 장기적인 가치 제안에서 계속 중요한 역할을 할 것으로 믿습니다. 마무리 말씀을 드리겠습니다. 현재 주가가 장부가치 대비 상당한 할인율로 거래되고 있지만, 그 격차를 좁힐 방안은 분명하다고 생각합니다. 첫째, 기존 자산 문제를 해결하고 자본을 재배분하며, 경제성이 충분할 때 자사주를 매입하고, 장부가치를 보호하며, 뉴포인트의 가치를 계속 입증하는 것입니다.

아직 해야 할 일이 많지만, 우선 과제가 무엇인지 알고 있으며 이를 실행할 적절한 팀과 자원을 갖추고 있습니다. 그럼 이제 남은 진행은 제리와 브라이언에게 넘기겠습니다. 먼저 제리가 재무 실적과 현재 시장 환경에 대해 말씀드리겠습니다. 제리, 부탁드립니다. 좋습니다.

감사합니다, 리치. 여러분, 좋은 아침입니다. 먼저 현재 시장 환경에 대해 간략히 말씀드리고자 합니다. 최근 금리가 상승하면서 거래 활동이 둔화되고 자산 가치 평가에도 영향을 미쳤습니다. 차입 비용이 높아지면서 일부 차입자는 매입 가격을 재검토하고 있으며, 융통성이 있는 차입자는 차환을 미루고 시장이 더 안정되기를 기다리고 있습니다. 거래 활동 둔화는 상환 건수 감소로도 이어져 자본 재배분 속도가 느려지고 있습니다. 상환은 계속 발생하고 있지만 시기를 예측하기가 어려워, 현재의 매력적인 할인율을 고려할 때 자사주 매입에 투입할 수 있는 자본이 제한될 수 있습니다. 다만 그 결과 저희가 관리하는 기관 보증 대출 포트폴리오가 예상보다 오래 유지되고 있으며, 전체 대출 관리 포트폴리오는 명목 기준으로 성장하고 있습니다. 현재의 시장 환경과 몇 년 전 처음 금리가 급등했을 당시의 상황을 구분하는 것이 중요하다고 생각합니다.

시장은 이제 높아진 차입 비용에 적응할 시간을 몇 년간 거쳤습니다. 부동산 가치와 금융 구조, 차입자들의 기대는 2021년과 2022년 당시와 비교해 크게 달라졌습니다. 또한 다세대주택 시장의 공급 흡수 과정도 상당히 진전됐으며, 향후 소득 증가 전망은 지난 4년간 어느 때보다 긍정적입니다. 오늘날 부동산 시장에서는 대출 취급 시기가 중요한 분산 요인입니다. 2020년대 초반 고점 당시의 여파를 아직 상당 부분 감당해야 합니다. 금리 상승과 소득 정체 또는 감소가 겹치면서 해당 시기에 취급된 대출은 어려운 상황에 놓였습니다. 따라서 저희는 이러한 부담을 최대한 털어내는 데 주력하고 있습니다. 이와 관련해 현재 대출 포트폴리오의 약 82%는 금리 인상 사이클 이후 취급된 대출입니다. 지난 분기에는 77%, 2025년 말에는 68%였습니다.

이러한 전환이 계속되고 있다는 점은 이번 분기 실적을 살펴볼 때 중요합니다. 저희는 주로 최근에 취급된 양질의 포트폴리오에서 이익을 창출하는 한편, 기존 투자 자산을 정리하는 데 따르는 비용도 인식하고 있습니다. 이제 3분기 실적을 말씀드리겠습니다. 에프비알티는 일반회계기준 순손실 2,700만 달러, 완전전환 기준 주당 0.36달러의 손실을 기록했습니다. 보통주 기준 조정을 반영한 배분 가능 이익은 330만 달러, 완전전환 기준 주당 마이너스 0.02달러였습니다. 여기에는 실현손실 순액 조정 약 2,200만 달러가 반영됐습니다. 실현손실을 반영하기 전 배분 가능 이익은 2,600만 달러, 완전전환 기준 주당 0.24달러였습니다. 이번 분기에는 핵심 포트폴리오에 대해 3,770만 달러의 신용손실충당금이 반영됐습니다. 이는 현재 시장 상황과 기초 부동산의 펀더멘털 악화를 반영해 기존 다세대주택 자산 여러 건에 대한 개별 충당금을 늘린 데 따른 것입니다.

리치가 말씀드린 것처럼 기존 포트폴리오를 정리하고 부동산 소유권 취득 자산을 현금화하는 것이 최우선 과제입니다. 분기 말 기준 부실 대출과 실적 부진 대출, 부동산 소유권 취득 자산에 묶여 있는 자본은 약 3억 달러였습니다. 이 자본을 적시에 회수하고 재배분하는 것이 최우선 과제입니다. 동시에 저희는 자본 투입과 CLO 금융 구조의 필요성, 자사주 매입 기회 사이에서 균형을 맞추고 있습니다. 분기 중 CLO 자금 조달 수익금 약 3억 달러를 신규 투자에 재투입하는 한편, 740만 주의 자사주를 매입했습니다. 이는 2026년 초 발행 주식 수의 약 7.7%에 해당합니다. CLO 구조를 유지하려면 가용 수익금을 부채 상환에 그대로 두는 대신 재투자해야 합니다. 재투자하려면 대출 자산을 확보해야 하며, 그러려면 일부 자본을 대출 실행에 투입해야 합니다. CLO의 원금이 상환되면 이자 비용이 증가하고 이러한 장기 부채의 효용이 감소합니다.