프론트뷰 리츠 26년 2분기 어닝콜

피에르, 부탁드립니다. 운영자님, 그리고 프론트뷰 2026년 2분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 참석해 주신 모든 분들께 감사드립니다.

이번 콜에는 스티븐 프레스턴 회장 겸 CEO도 함께할 예정입니다. 시작하기 전에, 본 발표에는 미래 예측성 발언이 포함되어 있음을 알려드립니다. 이러한 미래 예측성 발언은 합리적인 가정에 기반한다고 믿지만, 여러 요인으로 인해 실제 결과가 현재 예상과 크게 달라질 수 있는 알려진 및 알려지지 않은 위험과 불확실성에 노출되어 있습니다. 이러한 미래 예측성 발언과 관련된 위험 요인에 대한 자세한 내용은 당사의 최신 SEC 제출 서류 내 안전 항구 조항을 참조하시기 바랍니다. 본 발표에는 일부 비-GAAP 재무 지표도 포함되어 있습니다.

비-GAAP 재무 지표와 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표 간의 조정 내역은 당사의 실적 발표, 보충 자료, 투자자 프레젠테이션을 포함한 SEC 제출 서류(Form 8-K) 부속 자료에 포함되어 있습니다. 이 자료들은 당사 웹사이트의 투자자 관계 페이지에서 확인하실 수 있습니다. 이제 스티븐 프레스턴을 소개하게 되어 기쁩니다.

스티브? 좋습니다. 감사합니다, 피에르, 그리고 여러분 모두 좋은 아침입니다.

이번 분기는 순임대(net lease)에서 최고의 위험 조정 수익률이 활기찬 시장에서 다양한 임차인 기반을 가진 우수한 부동산 소유에서 비롯된다는 점을 보여줍니다. 이러한 부동산의 강점은 시간이 지남에 따라 임대료와 가치 상승으로 이어집니다. 당사 자산의 거의 80%가 상위 100개 MSA에 위치해 있으며, 92%는 쇼핑센터 인근에 자리 잡고 있습니다. 평균 5마일 반경 인구는 172,000명을 넘고, Placer.ai의 중간 순위는 각 콘셉트별 상위 3분위에 해당합니다. 당사 포트폴리오는 매우 잘 분산되어 있으며, 최대 임차인은 전체 연간 임대료(ABR)의 2.6%만을 차지하고, 상위 10개 임차인은 20.2%에 불과합니다. 또한, 임대료의 33.6%는 투자등급 임차인으로부터 발생합니다. 당사의 중간 점포 크기는 5,000평방피트이며, 중간 연간 임대료는 점포당 174,000달러에 불과합니다. 저희는 종종 당사 포트폴리오를 교체 가능한 임대료를 가진 대체 가능한 건물들로 구성되어 있다고 설명합니다.

이러한 표현들이 다소 추상적으로 들릴 수 있지만, 다음 예시들이 저희가 의미하는 바를 정확히 보여줍니다. 최근 뉴욕 로체스터에 위치한 월마트 앞에 뱅크오브아메리카 지상권을 조성했습니다. 버지니아 메카닉스빌에 있는 저희 부동산에서는 이전 버거킹 가맹점을 치폴레로 전환했습니다. 일리노이 시카고에 위치한 부동산에서는 밀러스 에일 하우스를 레이징 케인스 지상권으로 교체했습니다. 조지아 마리에타에서는 이전 트라이컬러 매장을 아비스에 임대했습니다. 노스캐롤라이나 윈스턴-세일럼에서는 이전 트윈 픽스 단일 매장을 판다 익스프레스와 재거스 지상권으로 전환했으며, 더럼에서는 이전 월그린스를 아마존 풀필먼트 센터로 교체했습니다. 이 거래들을 합산하면 연간 임대료(ABR) 160만 달러를 창출했으며, 추정 가치는 2,900만 달러로, 당초 투자 기준가 1,980만 달러 대비 47% 가치가 상승했습니다.

중요한 점은, 이 가치는 성과가 저조했던 자산에서 창출되었으나, 우수한 부동산 품질 덕분에 상당한 가치를 발굴할 수 있었다는 것입니다. 이러한 가치 창출은 아직 실제 부동산 매각을 통해 확정된 것은 아니지만, 임차인 신용도 개선, 임대 구조, 부동산 구성 변경으로 시장 가치가 크게 상승했습니다. 또한, 저희는 엄격하고 적극적인 매각 전략을 통해 포트폴리오를 최적화해왔습니다. 모든 매각은 세 가지 목표 중 하나를 달성하기 위해 이루어집니다. 첫째, 부동산 품질 향상입니다. 둘째, 다각화 증대이며, 마지막으로 더 나은 기회에 자본을 재투자하는 것입니다. 상장 이후 약 1억 1,050만 달러 상당의 부동산을 전략적으로 매각했으며, 이는 최초 상장 자산의 14.6%에 해당합니다. 이를 통해 임차인 및 산업 다각화를 높이고, 3차 시장 노출을 줄이며, 약하거나 노후된 콘셉트를 제거했습니다.

이들 매각 자산은 결코 최고 자산은 아니었지만, 매각 시 중간 캡 레이트는 6.88%로 현재 암시된 평가 가치보다 낮았습니다. 이번 분기에는 3차 시장에 위치한 달러 트리 5개, 뉴욕의 프렌들리스, 일리노이의 스테이플스, 인디애나의 패스트 페이스, 켄터키의 후터스를 가중 평균 7.12% 현금 캡 레이트로 매각했습니다. 각 거래는 포트폴리오의 부동산 품질, 임차인 신용도 또는 다각화를 개선했습니다. 지속적인 포트폴리오 최적화는 저희 비즈니스 모델의 일부이며, 앞으로도 가치 창출 전략의 일환으로 적극적으로 포트폴리오를 정비할 것입니다. 포트폴리오 최적화의 대부분은 완료되었지만, 포트폴리오 품질을 향상시킬 기회가 있을 때 자본 재투자 활동은 계속할 예정입니다.

그 결과, 강력한 운영자, 뛰어난 부동산, 그리고 순임대 부문에서 가장 다양화된 임차인 기반 중 하나를 갖춘 포트폴리오가 완성되었습니다. 중요한 점은, 저희가 임차인별 ABR과 모든 부동산의 주소를 100% 공개하는 유일한 순임대 REIT이기 때문에 투자자들이 포트폴리오를 직접 평가할 수 있다는 것입니다. 인수로 넘어가면, 이번 분기에 평균 현금 자본환원율 7.34%, 가중 평균 임대 기간 7.3년으로 1,820만 달러에 17개 부동산을 인수했습니다. 이들 인수는 포트폴리오 전반에서 목표로 하는 부동산 특성과 일치하며, 중간 지표는 구매 가격 260만 달러, 건물 면적 5,700평방피트, Placer.ai 점수 20.4, 부동산당 연간 임대료 21만 7,000달러, 5마일 반경 인구 14만 1,000명입니다. 저희는 계속해서 규모가 큰 MSA를 목표로 하며, 확립되고 인구가 많은 성장 시장에 중점을 두고 있습니다.

이들 시장의 자본환원율은 역사적으로 미국 평균보다 다소 낮았지만, 강력한 인구통계, 유리한 수요와 공급 역학, 그리고 장기 임대료 상승 전망으로 인해 프리미엄이 정당하다고 믿습니다. 이번 분기 가중 평균 임대 기간은 일부러 남은 임대 기간이 짧은 부동산을 여러 건 인수했기 때문에 역사적 평균보다 약간 낮았습니다. 이 자산들은 시장 평균보다 낮은 임대료를 가지고 있으면서도 임차인 실적이 우수하고, 임대 갱신이나 연장을 통해 가치를 창출할 명확한 기회가 있습니다. 저희의 시장 지식과 관계 덕분에 이들 자산을 장기 내재 가치보다 훨씬 낮은 가격에 인수할 수 있었습니다. 저희는 이러한 선별된 거래를 위험 완화형 개발의 한 형태로 보고 있습니다. 임차인이 이미 영업 중이고 임대료를 지급하고 있기 때문에 건설, 임대, 인허가 리스크를 부담하지 않고도 개발과 유사한 스프레드를 제공할 수 있습니다.

예를 들어, 인디애나 주에서 국가 보증인이 지원하는 수의사 클리닉을 임대 기간이 2년 조금 넘게 남은 상태에서 8.75% 자본환원율로 인수했습니다. 자본환원율은 남은 임대 기간이 짧은 점을 반영한 것이지만, 임차인과의 관계를 통해 큰 양보 없이 임대 기간을 12년으로 연장하여 개발 또는 건설 리스크 없이 넓은 개발 유사 스프레드를 창출하고 있습니다. 연장 후에는 이 거래 하나만으로도 인수 시 가중 평균 임대 기간을 7.3년에서 7.7년으로 높였을 것입니다. 이전 분기와 마찬가지로 이번 분기에도 투자자 프레젠테이션 표지에 나온 미시간주 로즈빌의 법인 보증을 받은 Aspen Dental 부동산 한 건을 강조합니다. 이 부동산은 Kroger 슈퍼마켓 인근의 주요 교차로 외곽 부지에 위치하며, 하루 2만 5,000대 이상의 차량이 지나는 주요 간선도로에 접해 있습니다.

또한 Placer.ai 기준으로 주 내 해당 콘셉트 상위 15위 안에 듭니다. 로즈빌은 미국에서 14번째로 큰 MSA인 디트로이트 대도시권의 교외 지역입니다. 1998년에 설립된 Aspen Dental은 전국에 1,100개 이상의 브랜드 치과 네트워크를 지원하며, 미국에서 가장 크고 빠르게 성장하는 치과 서비스 조직 중 하나입니다. 저희는 이 부동산을 7.2% 자본환원율에 연간 임대료 14만 7,000달러로 인수했습니다. 부동산의 품질과 낮은 임대료를 고려할 때, 기회가 주어진다면 재임대는 추가 수익의 원천이 될 수 있습니다. 신용과 용도, 뛰어난 부동산 위치, 즉시 임대 가능한 공간 크기, 대체 가능한 임대료, 그리고 잠재적 상승 가능성의 조합은 FrontView가 목표로 하는 인수의 대표적인 사례입니다. 이 자산은 이전에 다른 구매자와 중간 6%대 자본환원율로 계약이 진행 중이었으며, 이는 시장의 검증을 의미합니다.

해당 거래가 성사되지 않자, 판매자는 확실성과 신속한 실행을 우선시했습니다. FrontView는 신속히 개입하여 거래를 마무리하고 더 높은 자본환원율로 부동산을 인수했습니다. 이번 거래는 소싱, 자산 선정, 실행 확실성, 그리고 분산된 시장에서 구축한 관계를 통해 가치를 창출하는 당사의 역량을 보여줍니다. 당사의 일반적인 거래 규모는 기관 자본과의 경쟁이 덜한 편입니다. 이로 인해 프리미엄 가격이 붙고 당사가 소유를 원하지 않는 부동산이 포함되는 포트폴리오 거래를 피할 수 있습니다. 지난 분기에는 당사 팀의 수십 년간의 소매 개발 경험을 활용할 수 있는 일부 개발 파트너십 기회를 평가하는 개념을 소개했습니다. 이러한 파트너십은 소싱 채널을 확장하고 부동산 품질과 위험 관리에 집중하면서도 더 높은 수익률을 얻을 수 있게 해줍니다. 우리는 계속해서 당사의 인수 기준에 부합하는 여러 잠재 개발 프로젝트를 평가하고 있습니다.