크리에이티브 미디어 & 커뮤니티 트러스트 26년 2분기 어닝콜

진행해 주십시오. 여러분 안녕하세요, 참여해 주셔서 감사합니다.

저는 CMCT의 포트폴리오 감독 스티브 알테브란도입니다. 오늘 통화에는 당사의 최고경영자 데이비드 톰슨과 최고재무책임자 브랜든 힐도 함께하고 있습니다. 본 통화는 웹캐스트로 진행되며, 당사 웹사이트 투자자 관계 섹션에 일시적으로 아카이브되어, 실적 발표 자료도 확인하실 수 있습니다. 실적 발표 자료에는 오늘 통화에서 논의된 비-GAAP 재무 지표의 조정 내역이 포함되어 있습니다. 본 통화 중에는 미래 예측성 발언이 포함될 예정입니다. 이러한 미래 예측성 발언은 당사의 신념, 가정, 그리고 현재 이용 가능한 정보에 근거하고 있습니다. 실제 결과는 당사의 통제나 예측 능력을 벗어난 알려진 및 알려지지 않은 위험, 추세, 불확실성 및 기타 요인에 의해 영향을 받을 수 있습니다. 당사는 가정이 합리적이라고 믿지만, 이는 미래 성과를 보장하는 것은 아니며 일부는 틀릴 수도 있습니다.

따라서 실제 미래 결과는 당사의 기대와 다를 수 있으며, 그 차이는 중요할 수 있습니다. 잠재적 위험에 대한 보다 자세한 설명은 당사 웹사이트 투자자 관계 섹션에서 확인할 수 있는 SEC 제출 서류를 참고해 주시기 바랍니다. 이제 데이비드 톰슨에게 통화를 넘기겠습니다.

감사합니다, 스티브. 여러분 안녕하세요, 오늘 참여해 주셔서 감사합니다. 2분기 영업 실적을 검토하기 전에 전략적 우선순위에 대한 업데이트부터 시작하겠습니다. 먼저 전략적 우선순위부터 말씀드리겠습니다. 첫째, 2026년과 2027년에 자금조달운영수익(FFO) 개선에 계속 집중하고 있습니다. 다세대 주택 포트폴리오, 로스앤젤레스와 오스틴의 오피스 자산, 새크라멘토의 호텔 자산에서 운영 추세가 강화되고 있음을 계속 확인하고 있습니다. 이러한 개선은 더 강한 영업 실적으로 이어지고 있습니다. 이번 분기 합작투자 손실을 제외하면, 주로 비현금성 항목의 영향으로, 당사의 순영업이익은 다세대 주택, 오피스, 호텔 부문에 힘입어 전년 동기 대비 22% 증가했습니다. 둘째, 오피스 임대 및 호텔 리노베이션과 같은 중요한 성장 이니셔티브에 자금을 지원하면서도 재무구조를 계속 강화하고 있습니다.

비현금성 항목에 주로 기인한 280만 달러의 합작투자 손실 증가에도 불구하고, 코어 FFO는 지난해 2분기 대비 360만 달러 개선되었습니다. 이 개선은 주로 우선주 배당금 감소에 기인합니다. 셋째, 당사는 하나 이상의 부동산 자산 매각 가능성을 계속 평가하고 있습니다. 이 전략을 실행하면 재무구조가 더욱 강화될 뿐만 아니라, 현재 주가와 포트폴리오 내재 가치 간의 상당한 격차를 해소하는 데 도움이 될 것으로 믿습니다. 이제 부문별 영업 실적을 살펴보겠습니다. 먼저 다세대 주택 부문부터 말씀드리면, CMCT는 베이 지역 주택 시장의 지속적인 회복으로부터 수혜를 입을 좋은 위치에 있다고 생각합니다. 당사 다세대 주택의 약 78%가 임대 수요가 계속 개선되고 있는 베이 지역에 위치해 있습니다.

동일 점포 다세대 주택 점유율은 2026년 6월 30일 기준 95.3%로, 1년 전보다 1,190 베이시스 포인트 상승했습니다. 그 결과 다세대 주택 NOI는 전년 대비 238% 증가했습니다. 또한, 베이 지역 다세대 주택의 현재 임대료는 현행 요청 임대료보다 약 12% 낮아, 신규 임대 계약이 시장 임대료로 전환되면서 NOI 성장을 지속할 의미 있는 기회를 제공합니다. 오피스 부문 내에서는 임대 추세가 계속 개선되고 있습니다. 오클랜드 오피스 자산을 제외하면, 분기 말 임대 점유율은 84.4%로 2025년 2분기 대비 470 베이시스 포인트 상승했습니다. 오피스 NOI는 합작투자 손실이 240만 달러 증가하면서 550만 달러에서 400만 달러로 감소했습니다. 합작투자 손실은 주로 비현금성 항목에 기인합니다. 합작투자 손실을 제외하면, 윌셔 오피스 자산의 실적 개선에 힘입어 통합 NOI는 전년 대비 증가했습니다.

새크라멘토의 호텔 자산도 영업 실적이 개선되었습니다. 최근 리노베이션 완료 후 호텔 NOI는 전년 대비 11% 증가했습니다. 당사는 이 자산이 추가적인 NOI 성장을 창출할 좋은 위치에 있다고 믿습니다. 전반적으로 각 영업 부문에서 지속적인 개선이 이루어지고 있는 점에 고무되어 있으며, FFO 성장을 계속 이어갈 수 있는 위치에 있다고 믿습니다. 이어서 이번 분기 재융자 활동과 자산별 실적에 대해 더 자세히 설명하기 위해 스티브 알테브란도에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 데이비드. 지난 몇 분기 동안 취한 조치들이 당사의 재무구조를 크게 개선했으며, 이는 운영자금 조달 능력 향상으로 이어질 것으로 믿습니다. 특히 베이 에어리어에 위치한 다가구 자산에서 펀더멘털이 개선되면서 당사는 이익을 누릴 수 있는 좋은 위치에 있습니다. 현재 CMCT는 시장 내 두 개의 프리미어 클래스 A 자산에 걸쳐 621개의 주거 유닛을 보유하고 있습니다. 베이 에어리어의 회복세는 AI 관련 고용 및 투자 증가에 힘입어 계속해서 탄력을 받고 있습니다. 인접한 샌프란시스코 시장에서는 2분기에 다가구 임대료가 약 11% 상승했으며, 이는 2025년에 약 6% 상승한 데 이은 것입니다. 이 임대료 상승률은 25년 이상 최고 수준이며, 공실률은 3.7%로 25년 만에 최저치를 기록했습니다. 오클랜드에서는 2분기 임대료가 7.6% 상승해 25년 이상 최고 성장률을 기록했습니다.

공실률은 2분기 말에 7%로 하락했으며, 이는 2021년 약 18%의 최고치에서 크게 낮아진 수치입니다. 시장 내 공급 증가율은 매우 낮은 상태를 유지하고 있으며, 건설 비용 상승으로 인해 당분간 이 같은 낮은 공급 수준이 지속될 것으로 예상합니다. 2분기 말 기준 CMCT 다가구 자산의 점유율은 96.1%로 전년 동기 대비 1,200 베이시스 포인트 이상 개선되었습니다. 시장 내 임대료 할인 혜택은 정상화되고 있으며, 2026년 2분기 말 기준 당사의 현 임대료는 현재 요청 임대료보다 약 12% 낮은 수준입니다. 이는 향후 1년간 견고한 NOI 성장을 뒷받침할 것입니다. 로스앤젤레스로 시선을 돌리면, 당사는 두 개의 신규 L.A. 다가구 자산에서 좋은 진전을 이루고 있습니다.

701 사우스 허드슨에서는 사무실 일부를 주거 공간으로 전환한 부분이 현재 94.1% 점유율을 기록하고 있습니다. 우리는 현재 지상 주차장에 건설할 수 있는 50개 유닛에 대한 사전 개발 작업을 계속 진행 중입니다. 올해 말쯤 해당 프로젝트를 시작할 수 있는 옵션을 가질 것으로 예상합니다. 에코 파크에 위치한 1915 파크의 신규 개발 프로젝트는 분기 말 기준 58.3% 임대 완료되었습니다. 이 36유닛 프로젝트는 4분기에 완공되었으며, 식사와 엔터테인먼트 옵션이 풍부한 매우 매력적인 도보 가능 서브마켓에 위치해 있습니다. 조인트 벤처를 포함하여 현재 운영 중인 다가구 자산이 다섯 개입니다. 오피스 부문으로 넘어가면, 2분기에 약 16,000평방피트의 임대 계약을 체결했습니다. 로스앤젤레스와 오스틴에서 일부 공실이 있는 몇몇 자산에서 꾸준한 임대 관심을 확인하고 있습니다.

회사의 오클랜드 오피스 자산 한 곳을 제외하면, 2분기 말 임대율은 84.4%로 전년 동기 대비 470 베이시스 포인트 개선되었습니다. 마지막으로 호텔 부문에서는 505개 객실 전면 리노베이션에 이어 공용 공간의 리노베이션도 거의 완료했습니다. 이는 2008년 인수 이후 자산에 대한 첫 종합 리노베이션으로, 2026년 이후 호텔의 성과 개선에 유리한 위치를 차지하게 되었습니다. 현재 활용도가 낮은 공간을 전환해 8개의 신규 객실을 추가하는 방안도 검토 중이며, 이는 수익성에 크게 기여할 것으로 기대합니다. 금융 부문으로 넘어가면, 분기 중에 오클랜드의 클래스 A 다가구 자산인 1150 클레이의 모기지를 2027년 중반까지 연장했습니다. 셔러톤 그랜드의 모기지 재융자를 진행 중입니다.

리노베이션이 거의 완료된 만큼, 대출 잔액을 늘리고 차입 스프레드를 줄일 기회가 있다고 보고 있습니다. 마지막으로 오클랜드 오피스 자산의 무소구(non-recourse) 모기지가 7월 초에 만기되었습니다. 모기지 재융자에 필요한 추가 자본 투자는 하지 않기로 결정했습니다. 장기적 해결책을 위해 서비스 제공자와 계속 협의 중입니다. 참고로, 2026년 2분기에 이 자산은 부채 상환 후 약 44만 5천 달러의 수익을 창출했습니다. 이상으로 브랜든에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 스티브. 안녕하세요. 2026년 2분기와 2025년 2분기의 비교 재무 하이라이트를 몇 분간 살펴보겠습니다. 먼저 세그먼트 순영업소득(NOI)은 2026년 2분기에 930만 달러로, 전년 동기 980만 달러에 비해 다소 감소했습니다. 비연결법인 손실은 2026년 2분기에 320만 달러로, 전년 동기 43만 7천 달러에 비해 크게 증가했는데, 이는 주로 두 개의 비연결 오피스 법인과 두 개의 비연결 다가구 법인의 부동산 공정가치 조정 때문입니다. 비연결법인 손실을 제외하면, 2026년 2분기 세그먼트 NOI는 1,250만 달러로, 2025년 2분기 1,030만 달러 대비 증가했습니다.