알리코 Midwest IDEAS Conference

존, 감사합니다, 필립. 그리고 오늘 발표를 위해 시간을 내어 참석해 주신 모든 분들께 감사드립니다.

슬라이드 자료를 통해 설명드리고, 이후 질의응답 시간을 갖겠습니다. 추가로 구체적인 질문이 있으시면 언제든지 기꺼이 답변해 드리겠습니다. 변호사분들을 위해 잠시 멋진 자료를 준비했습니다. 알리코는 상장된 공개 회사입니다. 방금 말씀드렸듯이, 저희는 1960년부터 상장되어 있습니다. 믿기 어렵겠지만, 과거 핑크 시트에서 상장되었습니다. 1972년에는 나스닥 상장 초기 기업 중 하나였지만, 저희 역사는 그보다 훨씬 오래되었습니다. 약 130년 동안 사업을 해왔습니다. 처음에는 항상 토지 회사로 시작했지만, 시장의 요구에 따라 시간이 지나면서 진화해 왔습니다. 초기 시장의 요구는 플로리다였습니다.

철도 회사로 시작해 목재 회사가 되었고, 다시 감귤 회사로 전환되어 감귤 산업 전반에 걸쳐 사업을 확장했으며, 현재는 주거 및 상업용 부동산 사업도 포함하는 현대 농업 회사로 발전했습니다. 하지만 저희가 항상 해온 일은 기본적으로 투자자 여러분께 전통 농업이 제공하는 안정성과 혜택, 그리고 적극적인 토지 관리에서 오는 선택권을 제공하는 것입니다. 적극적인 토지 관리는 적절한 구매자에게 매력적인 가격으로 자산을 현금화하는 것을 의미합니다. 저희가 소유한 모든 자산은 플로리다 주에 있습니다. 지난번 IDEAS 컨퍼런스에서 이 슬라이드를 보여드렸을 때 많은 분들이 흥미로워하셨는데, 음영 처리된 부분 전체가 저희 소유라고 생각하셨기 때문입니다. 그렇지 않습니다. 저희는 이 7개 카운티 내의 작은 주황색 부분만 소유하고 있습니다.

저희는 7개 카운티를 보여드리고 있는 것이며, 만약 저희가 그만큼의 부동산을 소유하고 있다면 가치는 약 400조 달러에 달할 것입니다. 7개 카운티 내의 작은 주황색 박스들은 27개의 서로 다른 위치에 걸쳐 47,300에이커에 달합니다. 이 27개의 서로 다른 위치는 사실 저희에게 엄청난 경쟁 우위입니다. 이는 날씨에 따른 위험을 분산시키는 동시에 각 토지 위치가 각기 다른 경로와 속도로 개발되면서 다양한 상승 잠재력을 제공합니다. 지난 130년 동안 저희를 하나로 묶어준 것은 반드시 사업 모델이 아니라 보전 지향적인 DNA였습니다. 저희는 항상 소유한 모든 토지를 잘 관리하는 데 최선을 다해왔습니다. 그래서 이웃들에게 최대한 격려를 제공합니다. 저희는 좋은 기업 시민이 되기 위해 노력합니다.

저희는 항상 환경과 밀접하게 연관되어 있으며, 보유한 모든 보전 토지를 잘 관리하려고 노력해왔습니다. 가장 최근에는 2017년부터 2024년 사이에 플로리다 주에 약 40,000에이커를 매각했으며, 이 땅은 야생동물 보호구역, 보전 지역, 공원 등으로 사용되고 있습니다. 플로리다 걸프 코스트 대학교를 아신다면, 저희가 기부한 토지가 플로리다 주 대학 시스템의 10번째 대학이 되었습니다. 가장 최근에는 주요 고속도로를 가로지르는 야생동물 통로를 건설하기 위해 저희 자금 500만 달러를 투입했습니다. 저희는 이 사업이 잘 진행되도록 약간의 이해관계가 있습니다. 곧 이에 대해 말씀드리겠습니다. 이는 즉각적인 수익을 기대하지 않고 저희가 말한 대로 행동하는 진정한 투자입니다. 많은 웃는 얼굴들이 보입니다.

여러분도 적어도 한 명은 알아보실 수 있을 텐데, 가운데 있는 분이 가장 중요합니다. 가운데 있는 분은 미치 허치크래프트라는 분입니다. 미치는 플로리다에서 재구획, 즉 인허가를 담당하는 전문가입니다. 그는 플로리다 주에서 인허가 전문가입니다. 그가 유명한 이유는 우리와 같은 농업 회사들과 협력한다는 점인데, 우리가 소유한 모든 토지는 기본적으로 농업 목적에 맞게 적절히 명명되거나 구획되어 있으며, 이를 다른 용도로 전환할 수 있도록 승인받는 데 도움을 준다는 것입니다. 승인받은 용도 외에 다른 용도로 사용하려면 연방, 주, 지방 정부로부터 허가를 받아야 합니다. 미치는 약 40년 동안 이 일을 해왔습니다. 가장 최근에는 몇 년 전에 킹 랜치에서 그를 영입했습니다.

이 점이 매우 중요한 이유는, 현재 우리가 진행 중인 가장 큰 재구획 프로젝트인 킹 랜치가 바로 옆에 매우 유사한 프로젝트를 진행했으며, 미치가 15년 동안 그 프로젝트를 총괄했기 때문입니다. 우리는 미치가 플로리다 주 부동산 시스템 내에서 일을 처리하는 방법에 대해 가져온 방대한 기관 지식을 보유하고 있습니다. 적절한 인물, 올바른 절차 순서, 신뢰 구축 방법, 그리고 그의 명성까지 모두 포함됩니다. 그는 훌륭한 인격을 가진 동시에 매우 유능한 전문가이며, 우리 부동산 전략의 핵심 인물입니다. 이것이 중요한 이유는, 130년이 넘는 우리의 농업 생산자로서의 유산이 미국 오렌지 주스 시장에서 가장 큰 감귤류 생산자로 발전했기 때문입니다.

한때 우리는 550만 그루의 오렌지 나무를 재배했습니다. 우리는 트로피카나의 최대 생산자였습니다. 그들은 우리의 주요 고객이었습니다. 모든 것이 잘 진행되었지만, 병해로 인해 나무가 약해졌습니다. 더 중요한 것은 2022년과 2024년에 각각 발생한 두 차례의 허리케인이 약해진 나무들을 심각하게 훼손하여 경제적으로 수익을 낼 만큼 충분한 과일을 생산하지 못하게 되었다는 점입니다. 550만 그루의 나무가 있다는 점을 기억해 주십시오. 매일 이 나무들을 관리하는 고정비용이 기본적으로 발생하며, 연말에 과일을 수확합니다. 생산량 감소는 회사에 경제적 손실을 초래했습니다.

우리는 실제로 1년 동안 숨을 죽이고 행운을 빌며 버텼습니다. 2024년 말까지 생산량이 경제적 수익성을 회복하지 못할 것이 분명해졌습니다. 우리는 오렌지 생산자로서 철수하기로 매우 어려운 결정을 내렸습니다. 우리는 감귤 생산자로서의 운영에서 벗어나, 우리 땅을 가장 효율적이고 최선의 방법으로 활용하는 데 집중하기로 했습니다. 토지가 회사 자산의 진정한 핵심임을 인식했습니다. 감소하고 있던 시장 점유율이 반드시 핵심은 아니었습니다. 단지 우리만 그런 것이 아니었습니다. 우리는 실제로 플로리다 주에서 가장 우수한 재배자였다고 생각합니다. 다만 경제적으로 지속 가능하게 만드는 것이 더 이상 불가능했습니다.

대신, 우리는 개발 전략에 집중하여 보유한 모든 토지를 면밀히 검토하며 궁극적으로 가장 효율적이고 최선의 용도가 무엇인지, 그리고 그 목표에 도달하는 데 얼마나 걸릴지, 그리고 잠재적으로 얼마에 매각할 수 있을지 파악하는 데 많은 시간을 투자했습니다. 그 후 모든 내용을 할인해 모델에 반영하여 보유 자산을 세 가지 범주로 분류할 수 있었습니다. 첫 번째 범주는 기본적으로 5년 이내에 개발이 가능하다고 판단한 토지였습니다. 두 번째 범주도 개발 가능하지만 5년 이후, 즉 5년에서 15년 사이에 개발될 수 있는 토지였습니다.

15년에서 20년 이상의 기간이 걸리는 나머지 토지는 모두 농업용 토지로 유지하기로 했습니다. 즉, 5년 이내, 5년 이후, 그리고 75%에 달하는 토지는 농업용으로 남겨두었습니다. 이렇게 함으로써 실제로 자산에 가격표를 붙일 수 있었습니다. 경영진은 현재 가치로 10%에서 15% 할인율을 적용했을 때, 자산 가치가 약 6억 5천만 달러에서 7억 5천만 달러 사이일 것으로 추정했습니다. 이것이 왜 중요한가 하면, 당시 주식 시가총액이 약 2억 달러에 불과했기 때문입니다. 현재는 약 3억 달러 수준에서 거래되고 있습니다. 평가 격차를 좁히는 데는 상당한 진전을 이루었지만, 여전히 자산의 진정한 시장 가치를 달성하려면 갈 길이 남아 있습니다.

우리는 계획에 따라 꾸준히 실행하며 조금씩 목표에 다가갈 것입니다. 이 수치는 최신 자료입니다. 몇 달 전에 이 분석을 갱신했으며 일부 변수는 변동이 있었지만, 투자자 여러분을 위해 평가 격차를 줄이기 위해 노력하고 있습니다. 모든 토지에 대한 계획은 앞서 설명한 시스템이며, 가장 중요한 점은 이것이 지속적인 과정이라는 것입니다. 우리는 항상 인근 지역의 유사 거래를 주시하고 있습니다. 우리는 시장을 지속적으로 주시하고 있습니다. 모든 가정을 재평가하고 있습니다. 할인율을 검토하고 있으며, 경영진이 이 토지들의 가치를 어떻게 추정하는지에 대해 투자자 여러분께 가장 정확한 추정을 제공하기 위해 진심으로 노력하고 있습니다.

여러분 중 몇 분이 "모델을 공개해 달라"고 요청하셨지만, 저희는 그 자료를 독점 정보로 유지할 예정입니다. 다만, 저희가 모델을 구성한 방식은 외부 전문가를 참여시켰다는 점입니다. 감정평가사, 시장 전문가, 업계 관계자, 부동산 연구 전문가들이 모두 주요 가정들을 도와주었습니다. 우리는 20년에서 30년까지 월별로 계획을 세워 언제 승인 받을 수 있을지, 재구역화가 될 경우 어떻게 수익화할 수 있을지, 그리고 토지 밀도에 따라 한 에이커당 허용되는 주택 수에 기반해 필지 가치를 산출하는 작업을 진행했습니다. 단순히 봉투 뒷면에 대충 계산한 것이 아닙니다.