레디 캐피탈 26년 2분기 어닝콜

감사합니다, 운영자님. 통화에 참여해 주신 여러분, 좋은 아침입니다. 오늘 저희의 일부 발언은 연방 증권법상 미래 예측 진술에 해당할 수 있습니다. 이러한 진술은 실제 결과가 기대와 크게 달라질 수 있는 여러 위험과 불확실성에 노출되어 있습니다. 따라서 이를 해석하고 의존할 때는 주의가 필요합니다. 향후 영업 실적과 재무 상태에 영향을 미칠 수 있는 위험에 대한 자세한 내용은 저희 SEC 제출 서류를 참조하시기 바랍니다. 통화 중에는 당사가 운영 성과 평가에 유용하다고 판단하는 비-GAAP 지표에 대해서도 논의할 것입니다. 이 지표들은 단독으로 또는 GAAP에 따라 작성된 재무 결과를 대체하는 수단으로 간주되어서는 안 됩니다.

이 지표와 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표 간의 조정 내역은 2026년 2분기 실적 발표 자료 및 레디 캐피털 웹사이트 투자자 섹션에서 확인할 수 있는 보충 자료에 포함되어 있습니다. 이제 최고경영자인 토마스 카파세에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 앤드류. 여러분, 좋은 아침입니다. 오늘 컨퍼런스 콜에 참여해 주셔서 감사합니다. 2026년 2분기는 저희의 대차대조표 재구성 전략에서 의미 있는 진전을 보여주고 있습니다. 현재로서는 유동성 확보와 기존 자산 재배치를 성공적으로 달성한 만큼, 추가 대규모 포트폴리오 매각은 예상하지 않습니다. 또한 여러 중요한 자금 조달을 완료했으며, 다양한 이니셔티브가 결합되어 지속 가능한 수익성 달성을 위한 기업 의무를 충족할 것으로 믿고 있습니다. 올해 저희는 네 가지 우선순위에 따라 업무를 조직해 왔습니다. 첫째, 2026년 만기 부채를 초과하는 자유 현금 흐름을 창출하기 위해 유동성을 강화하는 것입니다. 둘째, 비수익 및 부실 상업용 부동산(CRE) 자산을 해결하여 수익 저하를 제거하는 것입니다. 셋째, 비핵심 사업 부문을 매각하고 CRE 대출을 외부 관리자 워터폴과 통합하여 비용이 낮은 비즈니스 모델로 전환하는 것입니다. 넷째, 소규모 기업 대상 SBA 7 대출 성장에 집중하는 것입니다.

유동성 측면에서는 2025년 말에 시작한 이니셔티브가 거의 완료 단계에 있습니다. 1분기 실적 발표 이후 다음과 같은 조치를 완료했습니다. 첫째, 1억 6,700만 달러 규모의 건설 포트폴리오 매각으로 6,400만 달러의 순유동성을 창출하고 1억 7,200만 달러의 미래 자금 조달 의무를 제거했습니다. 둘째, 1억 5,800만 달러 규모의 무보증 SBA 7 대출을 SOFR에 240bp를 더한 금리로 92% 선급률로 증권화했습니다. 이 거래를 통해 2,500만 달러의 순유동성과 7 생산을 위한 5억 달러의 추가 자금 조달 능력을 확보했습니다. 셋째, 4억 4,500만 달러 규모의 CRE 자산 처분으로 8,500만 달러의 순유동성을 창출했습니다. 넷째, 포틀랜드 리츠 자산을 CPACE 대출로 성공적으로 재융자했습니다.

이 항목들은 이전 대출 매각 및 포트폴리오 축소와 함께 약 19억 달러의 현금을 창출했으며, 이를 통해 17억 달러의 자산 및 기업 부채를 상환했습니다. 현재 목표 유동성의 약 81%를 달성했습니다. 유동성 계획의 마지막 단계를 완료하기 위한 세 가지 이니셔티브가 진행 중입니다. 약 9억 5,000만 달러 규모의 CRE 대출 자금 조달 최적화, 1억 1,800만 달러 규모의 조인트 벤처 지분 매각 또는 자금 조달, 그리고 하반기에 예상되는 약 9억 달러 규모의 CRE 대출 축소입니다. 또한 10월 만기 일부의 재융자 가능성을 계속 평가 중이며, 이는 2027년으로 접어들면서 수익 회복을 더욱 가속화하는 데 도움이 될 것입니다. CRE 포트폴리오 측면에서 이번 분기 조치 이후, 기존 대출 잔액은 172건에 약 27억 달러이며, 추가로 2억 1,800만 달러의 CMBS 노출이 있습니다.

대출 잔액의 37%, 즉 약 10억 달러는 현재 상태에서 적극적인 자산 관리를 통해 대차대조표 상에서 더 높은 순현재가치를 창출하는 부실 및 비수익 자산입니다. 저희는 자산의 최적 경로를 결정하기 위해 지속적으로 모니터링하고 있으며, 이는 매각을 포함할 수 있는 가치 극대화를 목표로 합니다. 부실 및 비수익 대출의 평균 만기는 11개월이며, 평균 시가 대비 담보대출비율(LTV)은 82%, 평가 가치는 85%입니다. 부실 및 비수익 대출에 현재 보유된 자기자본은 4억 3,600만 달러입니다. 총 5억 7,200만 달러의 자기자본을 가진 정상 대출 잔액에서는 레버리지 수익률이 10.1%입니다. 분기 말 기준으로 24개 부동산에 걸쳐 5억 8,800만 달러의 REO를 보유하고 있습니다. 리츠 부동산은 전체 REO의 66%, 분기 말 주주자본의 약 22%를 차지하는 가장 큰 REO 자산입니다. 저희는 안정화 전략이 효과를 발휘하고 있다고 믿습니다.

현재까지 50개의 콘도미니엄 유닛을 판매했으며, 3개는 계약 중으로 총 판매율은 40%에 이릅니다. 판매 진행 상황은 완전 매각을 향한 모멘텀 구축이라는 단계별 전략과 일치하고 있습니다. 호텔 부문에서는 운영 성과가 지속적으로 선형적으로 개선되고 있습니다. 호텔의 순영업소득(NOI)은 이번 분기에 100만 달러였습니다. 최근 12개월간 객실 점유율은 10% 상승하여 52%를 기록했습니다. 평균 일일 요금(ADR)은 전년 동기 대비 4% 하락한 468달러였고, 객실당 매출(RevPAR)은 20% 상승한 244달러였습니다. 앞으로는 해당 부동산에 대해 지속적인 안정화 또는 자산 매각 등 최적의 경로를 결정할 예정입니다. 비수익 및 부실 대출과 REO에서 발생하는 현재의 수익 저하는 이번 분기에 주당 0.29달러였습니다. SBA 7 플랫폼에서는 분기 초 자본 제약으로 인해 2분기 신규 대출 실행 규모가 8,200만 달러에 그쳐 생산 능력에 크게 미치지 못했습니다.

6월에 SBA 7 증권화 완료로 이러한 제약을 해소했으며, 이를 통해 약 5억 달러의 추가 신규 대출 자본을 확보할 것으로 기대합니다. 앞으로 더 빈번한 SBA 7 ABS 발행을 통해 자본 수준을 가속화할 계획입니다. 증권화 완료 이후 7대출 4,300만 달러를 실행했으며, 현재 7,800만 달러 규모의 대출 파이프라인이 있습니다. 연간 목표인 15억 달러 신규 대출 실행을 향해 꾸준한 성장이 기대됩니다. 비용 측면에서는 향후 사업 모델에 맞춰 비용 구조를 조정하기 위한 목표 지향적 비용 최적화 프로그램을 실행 중입니다. 여기에는 조직 효율성 향상을 위한 목표 지향적 이니셔티브, 비핵심 사업 및 자산 매각, 그리고 CRE 대출 플랫폼과 워터폴의 보다 긴밀한 통합이 포함됩니다. 이러한 이니셔티브는 운영비용 비율을 크게 낮추고 영업 레버리지를 개선할 것으로 기대합니다.

요약하자면, 우리는 유동성 계획 완료와 사업을 수익성으로 복귀시키기 위한 실행 과제에 여전히 동일한 집중을 유지하고 있습니다. 2026년 기업 의무를 충족하기 위해 아직 완료해야 할 단계가 있지만, 해결 가속화, 운영비용 절감, SBA 7 및 CRE 플랫폼에 중점을 둔 신규 투자로의 자본 배분 확대를 동시에 추진함으로써 회사는 앞으로 개선될 위치에 있습니다. 이제 앤드류에게 분기 실적에 대한 자세한 검토를 넘기겠습니다.

감사합니다, 톰. 2분기 실적과 대차대조표는 톰이 설명한 재조정 계획의 지속을 반영합니다. 중요하게도, 실적에 부담을 주었던 압박이 둔화되고 있습니다. 분기 동안 계속 영업에서 발생한 GAAP 기준 보통주당 손실은 0.63달러로, 1분기 1.25달러 손실에서 개선되었습니다. 분배가능이익은 보통주당 0.47달러 손실이었고, 자산 매각에서 발생한 실현 손실을 제외하면 보통주당 0.24달러 손실로, 이전 분기 각각 1.33달러 손실과 비교해 개선된 수치입니다. 분기 말 기준 주당 장부가치는 6.83달러로 3월 31일의 7.43달러 대비 8.1% 하락했으며, 이는 이전 두 분기의 주당 15.5% 및 14.5% 하락에 비해 상당히 둔화된 수치로, 대출 매각 프로그램 축소를 반영합니다.

변동은 주로 자산 매각에서 발생한 주당 약 0.23달러의 실현 손실, 순대출 손실 충당금 및 평가충당금으로 인한 주당 약 0.12달러, 그리고 분기 내 영업 손실에서 기인합니다. 정상 영업에서 발생한 순손실은 다음과 같은 수익 및 비용 항목에 의해 영향을 받았습니다. 수익 측면에서 반복 수익은 1,530만 달러로 이전 분기의 1,620만 달러에 비해 감소했습니다. 변동은 순이자 손실이 870만 달러 개선된 반면, 매각 수익은 200만 달러 감소했고 기타 반복 수익도 750만 달러 감소한 데 기인합니다. 순이자 손실 개선은 담보 차입금이 4억 4,500만 달러 감소하고 기업 부채 상환이 지속되면서, CRE 포트폴리오 축소로 인해 이자 수익이 430만 달러 줄었음에도 불구하고 이를 상쇄한 결과입니다. 이자 수익은 7,740만 달러로 집계되었습니다.

비수익 대출 및 REO가 해결되고 자산 및 기업 부채가 줄어들며 자본이 현재 시장 수익률에 재투자됨에 따라 순이자 수익은 계속 개선될 것으로 기대합니다. 비용 측면에서는 영업비용이 6,770만 달러에서 4,870만 달러로 개선되었습니다. 이는 주로 서비스 비용이 1,540만 달러에서 340만 달러로 정상화된 데 기인하며, 이전에는 1분기 CLO 붕괴와 관련된 670만 달러의 비반복적 서비스 선급금 환급이 포함되어 있었습니다. 또한 위험 포지션에서 발생한 순손실이 분기 내 120만 달러 개선되었습니다. 기타 수익 항목은 전 분기 대비 8,020만 달러 개선되어 6,830만 달러 손실을 기록했습니다. 개선은 주로 2,790만 달러에 달하는 실현 손실 감소와 2,010만 달러에 달하는 대출 손실 충당금 및 평가 충당금 감소에 기인합니다. 유동성과 자본 구조와 관련하여, 분기 말에 1억 2,410만 달러의 제한 없는 현금을 보유하고 있었습니다.

총 자산은 3월 31일 63억 1,000만 달러에서 62억 6,000만 달러로 감소했습니다. 총 레버리지는 3배로 2.5배 목표를 향해 나아가고 있으며, 분기 말에는 6억 9,000만 달러의 담보 없는 자산을 보유하고 있었습니다. 이제 질문을 받겠습니다.