포스털 리얼티 트러스트 17th Annual Midwest IDEAS Conference

여러분, 안녕하세요. 참석해 주셔서 감사합니다. 저는 쓰리파트 어드바이저스의 제프 엘리엇입니다. 오늘 발표할 다음 회사는 포스탈 리얼티(PSTL)입니다. 오늘 회사 측에서는 제레미 가- 가버가 함께하고 있습니다.

저는 방금 가버가 아니라 거버라고 할 뻔했습니다. 제레미 가버는 사장이고, 스티브 바케는 CFO, 조던 쿠퍼스타인은 재무 및 자본시장 부사장입니다. 포스탈은 쓰리파트 어드바이저스의 고객사이며, 추가 미팅이나 통화를 원하시는 분은 저에게 직접 연락해 주시기 바랍니다. 기꺼이 자리를 마련해 드리겠습니다. 그럼 바로 제레미에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 제프. 저희는 지난 몇 년간 이 컨퍼런스에 계속 참석해 왔습니다. 쓰리파트는 흥미롭고 독특한 기업들을 훌륭하게 모아주는 역할을 한다고 생각합니다. 저희도 그 기준에 잘 부합한다고 생각합니다. 익숙한 얼굴도 보이고, 처음 뵙는 분들도 계신 것 같습니다. 역사를 아시고 이야기를 아시는 분들은 양해해 주시고, 저희가 누구인지, 왜 이 자리에 있는지 몇 분간 말씀드리겠습니다. 여러분 중 많은 분들처럼 저도 약 10년 전 우체국이 시설을 소유하지 않는다는 사실을 알게 되었습니다. 저희 CEO와 그의 아버지는 1980년대에 이 자산들을 처음 발견하거나 시작해 우체국에 임대하는 자산을 매입하기 시작했습니다.

CEO는 2000년대에 이 전략을 이어받았고, 저희는 약 10년 전 비상장 회사로 합류해 사업을 제도화하는 데 도움을 주고 있습니다. 우체국은 250년 역사의 미국 기관입니다. 헌법 어딘가에 모든 미국인이 우편물을 받을 권리가 있다고 명시되어 있으며, 이것이 250년 동안 우체국의 사명을 이끌어온 원동력입니다. 우체국을 생각할 때 보통 여러분이 떠올리는 것은 지역 우체국일 텐데, 보통 메인 스트리트 중심가에 위치해 있습니다. 문제는, 이 모든 시설들이 어떻게 생겨났으며, 왜 개인들이 그것들을 소유하고 있느냐는 것입니다.

1940년대, 50년대, 60년대에 이 건물 포트폴리오를 구축하기 시작했을 때, 우체국은 어떤 이유에서인지 전국에 시설을 짓기 위해 종합 건설업자를 고용하는 대신, 각 지역사회에 입찰 요청서(RFP)를 보내 누구나 그 지역사회에서 우체국이 미리 선정한 부지에 우체국 시설을 지을 수 있도록 했습니다. 입찰 요청서에 명시된 사양에 따라 승리한 개인이 건물을 짓는 방식이었습니다. 그 개인은 배관공일 수도 있었고, 철물점을 운영하는 사람일 수도 있었으며, 부동산에 대해 아무것도 모를 수도 있었습니다. 그들은 입찰에서 이겼고, 그 사람이 그 지역사회에 그 시설을 지었습니다. 오늘날을 보면, 전국에 약 23,000개의 임대 시설을 소유한 17,000명의 소유자가 있는데, 이는 우체국이 이 건물 네트워크를 구축한 방식 때문입니다.

현재 우체국은 8,500개의 자산도 소유하고 있습니다. 이 자산들은 임대 포트폴리오와는 별개입니다. 우리가 본 바에 따르면, 자산을 구축할 때 동해안에서 시작해 서해안으로 이동했습니다. 미시시피강을 건너면서는 지역 주민들이 자산을 지어 임대하는 대신, 직접 건물을 짓고 소유하기 시작했습니다. 따라서, 상장 회사로서 우리의 전략은 이 분산된 소유권에서 임대 자산을 인수하는 것입니다. 앤드류와 제가 약 7년 전 공모 시장에 진출했을 때, 이는 사실상 롤업 전략이었습니다. 우리는 이 완전히 분산된 시장을 보고 "와, 이 시장을 보세요."라고 생각했습니다. 여기에는 기관 투자자가 전혀 없었습니다.

비상장 회사로서 우리는 아무도 잘 모르는 분야에서 가장 큰 플레이어였고, 엄청난 기회가 있다고 생각했습니다. 그래서 이를 월가에 제안했고, 몇몇 은행이 우리를 상장시키는 데 동의했습니다. 다시 말해, 모든 것은 임대와 건물을 통합하는 데 있었고, 모든 성장은 외부에서 주도될 예정이었습니다. 이 전략이 몇 년 지나면서, 우리는 인플레이션 환경에 직면했고, 금리가 모두에게 불리하게 작용하며 자본 비용에 큰 영향을 미쳤습니다. 그래서 우리는 우체국 앞에 앉아 "임대 갱신 시 인플레이션 조정이나 어떤 형태의 인상 조항이 필요합니다. 그래야 여러분이 필요로 하는 방식으로 이 건물들을 계속 지원하고 유지할 수 있습니다."라고 말했습니다. 그들의 답변은 정부식 답변이었습니다. "아니요.

여기서는 이렇게 하는 겁니다." 여러 차례 협상 끝에 2022년부터는 임대 계약에 연간 인상 조항을 허용하기로 합의했습니다. 2022년에 이를 확보한 후 2023년에 다시 "연간 인상 조항을 원한다"고 요청했고, 그때부터 2024년, 2025년, 2026년, 그리고 현재 2027년까지 갱신하는 모든 임대 계약에 3% 인상 조항이 포함되어 있습니다. 또한 대부분의 우체국 임대주가 우체국과 체결하는 5년 고정 임대에서 10년 임대로 전환할 수 있었습니다. 그래서 임대 방식의 역학 관계를 완전히 바꿨고, 그로 인해 내부 수익 모멘텀이 형성되기 시작했습니다. 투자자들과 리서치 애널리스트들이 이를 파악하지 못하고 인식하지 못한 점에 우리는 놀랐습니다. 이것이 수년간 주가에 반영되지 않았습니다.

약 1년 전, 제가 곧 소개할 스티브가 합류한 시기와 비슷한 때에, 우리는 이 수익력과 수익 모멘텀이 실제로 지속 가능하다는 점을 시장에 이해시키기 위해 다른 방식으로 스토리를 전달해야 한다고 결정했습니다. 우리가 도입한 모든 새로운 임대 구조를 바탕으로 미래 수익을 예측할 수 있습니다. 리서치 애널리스트들이 상황을 제대로 이해하기 시작하면서 투자자 커뮤니티에 공감대를 형성했고, 이것이 지난 1년간 우리 주가가 좋은 성과를 낸 이유입니다.

이제 스티브가 회사로의 전환 과정, 그가 본 점, 동기, 그리고 지난 1년간 우리 재무구조 개선과 시장 내 입지 강화에 기여한 성과에 대해 말씀드리겠습니다. 그 후에 질의응답 시간을 갖겠습니다.

제레미, 감사합니다. 지난 5년간 사업에서 이루어진 개선 사항에 대해 이야기하면서 좋은 연결 고리가 되었습니다. 저는 1년 전에 이 기회에 대한 전화를 받았습니다. 보조 자료를 펼쳐서 REIT(부동산투자신탁) 관점으로 살펴본 기억이 납니다. 저는 경력 내내 REIT 분야에 있었고, 처음에는 리서치 애널리스트로, 그다음에는 헤지펀드와 뮤추얼펀드 투자자로, 그리고 최근에는 기업에서 일했습니다. "임차인이 한 곳뿐이군요."라고 생각했습니다. 그 임차인은 강력한 미국 우체국이지만, 그래도 한 곳뿐입니다. 또한 임대 수익의 약 30%가 향후 몇 년 내에 만료된다는 점도 눈에 띄었습니다. "음, 이건 다소 위험하군요.

임차인이 한 곳이고, 임대 계약 상당수가 곧 만료되니까요." 저는 회의적인 시각을 가졌습니다만, 자세히 들여다보니 찰리 멍거가 말하는 모든 것을 역으로 생각해보라는 조언이 떠올랐습니다. 앤드류와 제레미와 대화하면서 이 사업 모델의 강점 중 상당 부분이 향후 몇 년 내 만료되는 30% 임대 계약에서 기회가 온다는 것을 깨달았습니다. 우리는 미국 우체국과 임대료 협상에 매우 독특한 접근 방식을 가지고 있으며, 우체국 임대 공간에서 다른 어떤 임대주도 갖고 있지 않은 10년 임대 계약과 연 3% 인상 조항을 보유하고 있습니다. 이 임대 계약들을 시가로 평가함에 따라, 우리는 주주들에게 상당한 가치를 창출하고 있습니다. 우리가 미국 우체국과 취하는 접근 방식은 그들에게도 상당한 가치를 제공합니다.

이는 우리, 임대주, 그리고 주주 모두에게 매우 독특한 윈윈 상황입니다. 기회를 더 알게 되면서 저는 "이것은 부동산 내에서 정말 강력하고 차별화된 사업 모델이다"라고 생각하며 흥분했습니다. 우리는 많은 다른 부동산 플랫폼보다 더 적은 위험으로 뛰어난 수익을 제공할 수 있습니다. 저는 제레미와 앤드류가 이 사실을 널리 알리고, 특히 리츠(REIT) 쪽 투자자들 중 우체국 부동산 플랫폼을 잊었을 수 있는 분들에게 이 플랫폼이 매우 작은 회사로 IPO했지만 IPO 이후 크게 성장했다는 점을 알리는 데 큰 기회가 있다고 생각했습니다. 제가 이곳에 와서 기존 투자자와 신규 투자자 모두를 만나는데 정말 집중하고 있습니다. 지난 1년간 주가 성과에 그 점이 반영되어 점점 더 많은 투자자들이 이 플랫폼의 힘을 인식하고 있다고 생각합니다.

우리는 오늘날 코로나19 이후 금리가 상승한 이후 몇 년 만에 처음으로 다각적인 성장 전략을 갖춘 위치에 있습니다. 우리는 수년간 실행해온 임대 계약의 시가 평가뿐만 아니라, 연 3% 인상 조항이 점점 더 확대되고 있습니다. 2022년에는 연간 인상 조항이 전혀 없었습니다. 2026년으로 갈수록 현재 포트폴리오의 45%가 연간 성장 조항을 포함하고 있어 훌륭한 출발점이 됩니다. IPO 당시에는 현금 흐름의 100%를 배당으로 지급했습니다. 현재는 약 70% 수준입니다. 우리가 배당 외에 활용할 수 있는 잉여 현금은 연간 성장률에 약 2%를 더해줍니다. 이는 연간 인상 조항 기반 위에 더해지는 것입니다.