더글러스 에밋 Citi’s Miami Global Property CEO Conference 2026
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- Douglas Emmett Inc는 주로 로스앤젤레스와 호놀룰루의 고급 시장에 집중하는 오피스 및 임대 주거용 REIT로, 약 1,800만 평방피트의 오피스와 5,000개의 아파트 유닛을 보유하고 있으며, 대규모 아파트 유닛 파이프라인을 가지고 있다.
- 2023년 4분기에는 순 흡수량이 10만 평방피트 이상으로 매우 긍정적인 성과를 보였으며, 현재 1분기 파이프라인도 강세를 유지하고 있다.
- 임대 갱신률은 최근 80% 이상으로 비정상적으로 높았으며, 확장하는 임대가 축소하는 임대보다 많아 임대 수요가 견조함을 나타냈다.
- AI 기술이 임대 공간 수요에 미치는 영향에 대해선, 새로운 기술이 생산성을 높여 오히려 소규모 기업 형성과 오피스 수요 증가를 촉진할 것으로 기대하고 있다.
- 2028년 LA 올림픽은 직접적인 오피스 수요 증가는 크지 않을 것으로 보이나, 올림픽 빌리지가 위치한 UCLA 인근 웨스트우드 지역에 대한 자본 투자가 증가해 단기적 긍정적 영향이 예상된다.
- 미디어 산업의 대형 합병은 콘텐츠 제작 증가를 가져올 것으로 기대하며, 이는 LA 시장과 산업에 긍정적 영향을 미칠 전망이다.
- 캘리포니아 및 LA 지역의 정치적 환경에 적극 참여하고 있으며, 최근 제출된 지방 납세자 보호법안(Local Taxpayer Protection Act) 등 다양한 정책 이슈에 개입하고 있다.
- 주로 윌셔 대로를 따라 산타모니카부터 베벌리 힐스까지 개발 가능한 부지를 다수 보유하고 있으며, 주로 주거용 개발에 집중해 약 8,000~10,000 유닛의 개발 기회를 갖고 있다.
- 현재 매출에서 주거용 비중은 약 22%이며, 신규 주거용 건설이 매입보다 더 유리한 수익률을 제공한다고 판단하고 있다.
- 오피스 매입은 양질의 자산이 희소하고 매도자들이 높은 가치를 인지하고 있어 거래가 쉽지 않으나, 비공개 시장에서의 거래 가능성은 증가하고 있다.
- 자본 조달은 주로 현금 흐름과 파트너와의 합작 투자(JV)를 통해 이루어지며, 공모주 발행을 통한 자본 조달은 선호하지 않는다.
- AI는 자체 소프트웨어 개발보다는 클라우드 기반의 기존 솔루션을 활용하며, 임대 계약서 요약 등 일부 업무에 AI 도입을 추진 중이다.
- 소규모 임대인을 중심으로 한 다중 임대인 전략은 임대 비용 절감과 높은 갱신률로 이어져, 안정적인 현금 흐름과 부채 상환, 신규 개발 및 투자에 기여하고 있다.
STOCKNOW 인사이트
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스크립트
첫 5개 문단을 발언자별로 확인할 수 있습니다.
씨티의 2026 글로벌 부동산 CEO 컨퍼런스 이틀째에 오신 것을 환영합니다. 저는 씨티 리서치의 마이클 빌러만이며, 더글라스 에밋과 CEO 조던 카플란이 함께했습니다. 이 세션은 씨티 고객 전용이며, 공개자료는 기업 접근 데스크에서 확인하실 수 있습니다. 질문이 있으시면 손을 들거나 liveqa.com에 접속해 코드 GPC26을 입력해 질문을 제출하실 수 있습니다. 그럼 조던, 회사와 팀을 소개해 주시고 개회사 말씀을 하신 후, 투자자들이 오늘 귀사의 주식을 사야 하는 주요 이유를 알려주시고 Q&A로 넘어가겠습니다.
네, 감사합니다 세스. 제 오른쪽에는 피터 시모어가, 왼쪽에는 폴 서한트가 있습니다. 이분들은 단순히 자본시장 팀에서 일하는 게 아닙니다. 더글라스 에밋은 오피스 및 임대용 주거용 부동산투자신탁(REIT)입니다. 우리는 주로 로스앤젤레스와 호놀룰루의 고급 시장에 집중하고 있습니다. 포트폴리오는 약 1,800만 평방피트의 오피스와 5,000가구의 아파트 유닛을 보유하고 있으며, 대규모 아파트 개발 파이프라인이 있습니다. 대부분 아시는 내용일 거라 생각해 바로 질문을 받겠습니다.
좋습니다. 4분기 컨퍼런스 콜에서 관심이 조금 증가한 점을 언급하셨는데요, 3분기에는 다소 부진한 면이 있었습니다. 어떤 산업 또는 임차인 유형이 이 관심 증가를 주도하고 있습니까? 귀사는 주로 소규모 임차인에 초점을 맞추고 계신 걸로 압니다. L.A. 상황을 기반으로 1분기 임대 동향은 어떻습니까?
몇 분기 동안 약간 긍정적이었습니다. 거의 바닥권에 근접했다고 느꼈습니다. 3분기에는 부정적인 분기를 기록했고, 4분기에는 매우 긍정적인 분기를 보였습니다. 순 흡수(net absorption) 얘기하시는 거죠? 4분기에는 10만 평방피트가 넘었기 때문에 매우 긍정적이었습니다. 실질적인 성과를 내기 위해서는 대략 그 수준에 도달해야 합니다. 지금은, 제가 말하자면, 한창 진행 중입니다... 저는 여러 사람에게도 말씀드렸고 다시 한 번 말씀드리지만, 현재 파이프라인은 4분기 때와 마찬가지로 매우 탄탄해 보입니다. 결국 분기 말에 실적이 나오면 반드시 공개할 것입니다.
파이프라인과 투어 활동을 생각할 때, 투어에서 계약으로 이어지는 비율이 증가하는 것을 보시나요? 그것이 조금이라도 변하고 있나요? 늘거나 줄어드는 다른 산업군이 있나요? 임차인들이 공간 수요를 평가할 때, 확장하고 있나요? 갱신 시 기존 공간을 유지하고 있나요? 이와 관련해 하실 수 있는 어떤 의견이라도 부탁드립니다.
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