에센셜 프로퍼티 리얼티 26년 3분기 어닝콜

감사합니다, 진행자님. 여러분, 안녕하십니까. 오늘 에센셜 프로퍼티스의 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 이번 컨퍼런스콜에서는 연방 증권법상 미래예측진술로 간주될 수 있는 특정 진술을 할 예정입니다. 회사의 실제 미래 실적은 이러한 미래예측진술에서 논의된 내용과 크게 다를 수 있으며, 진술 이후의 변화를 반영하기 위해 해당 미래예측진술을 수정해 발표하지 않을 수도 있습니다. 실제 결과가 예상과 중대하게 달라질 수 있는 요인과 위험은 회사의 미국 증권거래위원회 제출 서류 및 어제 배포된 실적 보도자료에 수시로 더 자세히 공시되어 있습니다. 어젯밤 발표한 실적 자료에 따르면, 해당 분기 일반회계기준 순이익은 6,070만 달러, 조정 운영자금(AFFO)은 1억 1,190만 달러였습니다. 그럼 피트에게 통화를 넘기겠습니다.

감사합니다, 셰릴. 오늘 에센셜 프로퍼티스에 관심을 갖고 함께해 주신 모든 분께 감사드립니다. 3분기에도 다양한 자산으로 구성된 포트폴리오를 보유해 수익 흐름을 확대하고, 창의적인 자본 배분을 통해 포트폴리오를 성장·다각화함으로써 주주 여러분께 매력적인 이익 성장을 제공한다는 목표를 꾸준히 실행했습니다. 외형 성장 측면에서는 평균 최초 현금 수익률 7.7%, 일반회계기준 수익률 9.4%로 100개 부동산에 3억 4,200만 달러를 투자했습니다. 이번 분기 투자 중 91%는 세일앤리스백 거래였으며, 이는 우리가 목표로 삼는 업종의 중견 사업자들에게 계속해서 매력적인 성장 자금 조달원이 되고 있습니다. 자본 비용이 높은 환경에서 사업자들에게 안정적이고 장기적인 자본을 제공할 수 있는 당사의 역량은 가격 책정과 거래 구조 측면에서 유리한 협상력을 제공하며, 이는 현재 투자 파이프라인에도 반영되고 있습니다.

투자팀은 목표로 삼는 업종 전반에서 계속해서 매력적인 투자 기회를 발굴하고 있습니다. 다만 가격이 당사의 자본 비용을 크게 웃도는 수익률을 반영해 주주들의 장기적인 이익 성장을 뒷받침할 수 있는 거래를 우선하며, 신중하게 선별하고 있습니다. 맥스가 뒤에서 설명하겠지만, 신규 투자 거래의 캡레이트가 여름 동안 대부분 계약이 체결된 3분기 투자보다 높아지는 등 가격 결정력이 실시간으로 나타나고 있습니다. 중요한 점은, 체계적인 투자 집행 방식을 통해 자본 여력을 보호하고 자본시장의 변동성이 큰 시기에 회사의 유동성을 유지하고 있다는 것입니다. 당사의 자본 상태는 계속 견조합니다. 프로포마 기준 레버리지는 3.8배, 유동성은 13억 달러로, 사업 계획을 실행하기에 충분한 재무 여력을 갖추고 있습니다. 이에 대해서는 롭이 뒤에서 설명하겠습니다. 포트폴리오를 살펴보면, 분기 말 기준 700개가 넘는 사업 콘셉트를 운영하는 임차인들에게 임대한 부동산 2,580곳에 투자하고 있었습니다.

가중평균 임대 기간은 14년을 넘고, 가중평균 임대료 인상률은 1.9%이며, 2028년까지 만료되는 연간 기본 임대료는 전체의 2%에 불과합니다. 이번 분기에도 포트폴리오는 안정적이고 견조한 실적을 이어갔습니다. 동일 점포 임대료 성장률은 1.4%, 임대료 커버리지는 3.5배, 점유율은 99.6%를 기록했으며, 신용 모니터링 대상 임차인 명단도 줄었습니다. 투자 활동과 포트폴리오 실적이 예산상 전망을 웃돌고 있어, 2026년 주당 AFFO 가이던스를 2.02~2.05달러로, 투자 규모 가이던스를 13억~15억 달러로 상향 조정합니다. 수정된 주당 AFFO 가이던스의 중간값 기준 성장률은 약 8%입니다.

2027년 최초 가이던스로 주당 AFFO 2.10~2.18달러, 투자 규모 10억~15억 달러, 현금 기준 일반관리비 3,200만~3,700만 달러를 제시합니다. 운영 계획상 향후 2~3개 분기에는 투자팀이 가격 책정에 대한 원칙을 지키는 가운데 투자 집행 속도를 늦춰 대차대조표상 여력을 유지할 방침입니다. 역사적으로 자산 가격 조정은 자본시장의 급격한 가격 변동보다 늦게 나타나는 경향이 있습니다. 현재 가중평균 자본 비용을 고려하면 자산 매각은 주당 가치에 긍정적인 자본 조달원이 되었으며, 자본시장에서의 자금 조달 수요를 완화하기 위해 단기적으로 매각 규모가 증가할 가능성이 있습니다. 마지막으로, 최근 승진한 맥스와 롭에게 축하의 말씀을 전하고 싶습니다. 이번 승진은 두 분이 회사에 기여한 의미 있는 성과를 인정하는 동시에 앞으로 더 큰 책임을 맡게 하는 계기가 될 것입니다.

신임 최고투자책임자로 크레이그 바크리스를 회사에 맞이하게 되어 기쁩니다. 이번 경영진 구성 변화는 창립 10주년을 맞아 경영진이 지속적으로 발전하고 있음을 보여줍니다. 그럼 이제 크레이그에게 통화를 넘기겠습니다. 크레이그가 포트폴리오와 자산 관리 활동에 대한 현황을 말씀드릴 예정입니다. 크레이그: 감사합니다, 피트. 전반적으로 이번 분기 포트폴리오의 펀더멘털은 건전한 수준을 유지했으며, 당사의 기대에 부합하는 실적을 이어갔습니다.

동일 매장 임대료 상승률은 1.4%로 최근 분기와 비슷한 수준이었습니다. 공실 부동산이 11곳에 불과한 가운데 점유율은 99.6%로 견조한 수준을 유지했습니다. 포트폴리오 임대료 커버리지 비율은 3.5배로 매우 건전한 수준을 유지했습니다. 임대료 커버리지 비율이 1배 미만인 연간 기본 임대료(ABR)의 비중은 전분기와 비슷한 수준이었으며, 관찰 대상 목록은 개선되어 임차인 신용도의 안정성이 지속되고 있음을 보여주었습니다. 자산 매각과 관련해 11개 부동산을 가중평균 환원율 6.1%에 1,790만 달러에 매각했습니다. 이번 매각은 주로 레스토랑과 세차장 부동산을 중심으로 한 기회주의적 매각에 따른 것이었습니다. 특히 이번 매각은 당사의 가중평균 자본 비용보다 높은 수익률을 제공하는 환원율로 이루어졌습니다. 이는 세분화되어 있고 대체가 용이하며 잠재 매수자층이 넓은 부동산을 보유하는 데 따른 가치를 보여줍니다.

또한 매수 수요가 견조해 자본 재활용을 더 확대하기로 할 경우 매각 활동 규모를 유연하게 조정할 수 있습니다. 포트폴리오는 폭넓은 분산 효과를 계속 누리고 있습니다. 분기 말 기준 상위 10개 임차인의 비중은 ABR의 15.2%에 불과하고 상위 20개 임차인의 비중도 25.1%에 그쳤습니다. 이는 다양한 중견 사업자와의 협력에 집중하고 집중 위험을 제한해 온 결과입니다. 또한 이번 분기에 세차장 부동산 비중을 ABR의 12%로 60bp 낮췄으며, 포트폴리오 구성은 여전히 건전합니다. 마지막으로, 보충 자료에서 포트폴리오 내 사업을 더 잘 반영하기 위해 일부 산업 분류 명칭을 변경한 것을 보셨을 수 있습니다. 이는 단순한 명칭 변경이었습니다. 예를 들어 의료·치과는 이제 헬스·웰니스로, 헬스·피트니스는 피트니스로 분류됩니다.

그럼 이제 투자 활동과 현재 시장 동향에 대한 현황을 말씀드릴 맥스 젠킨스 사장 겸 최고운영책임자에게 통화를 넘기겠습니다.

감사합니다, 크레이그. 투자 부문에서는 3분기에 초기 현금 수익률 가중평균 7.7%로 3억 4,200만 달러를 투자했습니다. 이번 분기 투자 건의 초기 임대 기간은 가중평균 17.9년, 연간 임대료 인상률은 가중평균 2.3%였으며, 이에 따라 평균 일반회계기준 수익률은 9.4%를 기록했습니다. 3분기에는 총 100개 부동산을 대상으로 31건의 거래를 완료하며 주요 산업 대부분에 걸쳐 폭넓게 자본을 투자했습니다. 많은 기업이 대체 금융 조달 수단에 접근하기 어려워지면서, 운영사들은 계속해서 세일앤리스백을 통해 보유 부동산을 현금화하고 있으며, 세일앤리스백은 이번 분기 투자 규모의 91%를 차지했습니다. 이번 분기 부동산 한 곳당 평균 투자 규모는 300만 달러였습니다. 이는 매력적인 위험조정수익률을 제공하는 세분화되고 대체 가능성이 높은 자산에 집중한 결과입니다. 피트가 말씀드린 것처럼, 저희에게는 가격 책정이 무엇보다 중요합니다.

자본 조달 비용이 상승함에 따라 현재 시장 환경에 부합하는 더 높은 수익률을 추구하면서 파이프라인을 적극적으로 관리하고 있으며, 추가적인 위험은 감수하지 않고 있습니다. 더욱 엄격해진 미들마켓 대출 환경에서 민간 업체와의 경쟁이 완화된 점도 저희의 가격 결정력에 기여하고 있습니다. 그 결과, 향후 파이프라인의 캡레이트는 약 8%, 일반회계기준 수익률은 9%대 후반 수준입니다. 연초 이후 10억 달러가 넘는 투자를 완료한 가운데, 연간 투자 가이던스를 다시 상향 조정해 13억~15억 달러로 제시합니다. 그럼 이제 롭 솔즈베리 최고재무책임자 겸 최고전략책임자에게 통화를 넘겨 3분기 재무 실적을 살펴보겠습니다.

감사합니다, 맥스. 전반적으로 이번 분기에도 견조한 영업 및 재무 실적을 달성했습니다. 주당 조정 영업활동 현금흐름(AFFO)은 0.51달러로 전년 동기 대비 6% 증가했으며, 명목 AFFO는 전년 동기 대비 16% 늘어난 1억 1,200만 달러를 기록했습니다. AFFO 실적은 투자 규모가 견조했던 데다 미결제 선도 주식 잔액에 대해 자기주식법에 따른 희석이 발생하지 않아 소폭의 수혜를 입은 결과, 당사 예상치를 웃돌았습니다. 이번 분기 총 일반관리비는 1,410만 달러였습니다. 현금 기준 일반관리비는 730만 달러로, 연간 가이던스인 3,000만~3,400만 달러의 하단을 향해 양호한 추이를 보이고 있습니다. 총매출 대비 비중은 4.3%로, 전년 동기 4.6%에서 낮아졌습니다. 3분기 현금 배당금은 0.32달러로 결정했으며, 이는 AFFO 배당성향 63%에 해당합니다.