SL 그린 리얼티 26년 3분기 어닝콜

말씀해 주십시오, 마크. 감사합니다. 오늘 오후 SL 그린의 또 하나의 뜻깊은 분기를 되짚어보는 자리에 함께해 주신 여러분께 감사드립니다.

여러 측면에서 이번 분기와 올해 실적은 기대를 뛰어넘었습니다. 맨해튼 오피스 시장의 강세에 대한 저희의 전망이 현실화됐고, 실적은 그야말로 놀라울 정도로 뛰어났습니다. 저희는 매우 강한 임대 시장을 활용해 회사의 가장 중요한 목표 중 하나였을 200만 제곱피트 이상의 연초 이후 임대 실적을 달성했습니다. 현재 임대율은 95%입니다. 저희가 예상한 대로 수요가 강세를 유지하고, 품질이 우수하고 입지가 좋은 맨해튼 오피스 빌딩의 공급이 제한된 가운데 저희의 가격 결정력이 강화되면서 임대료가 빠르게 상승하고 있습니다.

저희의 가장 큰 강점은 임대율이 높은 포트폴리오를 보유하고 있다는 점입니다. 임대료는 평균적으로 이전 임대료보다 약 15% 높으며, 이를 바탕으로 동일 점포 순영업소득(NOI)이 4% 넘게 증가하는 등 견조한 기초 영업 실적을 내고 있습니다. 임대 활동 파이프라인은 이번 분기 오히려 130만 제곱피트로 늘었습니다. 여기에는 현재 추진 중인 중요한 임대 갱신과 줄어드는 공실을 추가로 채우는 작업이 모두 포함되며, 이러한 추세는 4분기에도 이어질 것으로 예상합니다. 이번 분기 저희의 탁월한 실적은 영업 부문에만 국한되지 않고 상당한 자본시장 활동으로도 이어졌습니다. 경쟁사들의 여러 거래가 지연되면서 대부분 관망하는 가운데 저희는 거래를 성사시킬 수 있었습니다. 저희는 올해 자산 매각 및 금융 조달 계획을 계속 진전시켰으며, 이미 상당한 규모의 작업을 완료했습니다.

245 파크의 20억 달러 규모 리파이낸싱을 성공적으로 마무리하면서 2026년 금융 조달 계획 중 70억 달러 이상을 완료했습니다. 이를 통해 추가 유동성을 확보하고 재무상태표를 강화했으며, 고정금리로 부채 만기를 연장할 수 있었습니다. 이제 해당 작업을 마무리한 만큼 2027년에는 금융 조달 측면에서 해야 할 일이 거의 없습니다. 따라서 성장 기회, 개발 프로젝트, 자산 및 합작투자 지분의 추가 매각에 거의 전적으로 집중할 수 있게 됐습니다. 3분기에는 신규 자산 매각도 여러 건 진행됐으며, 110 그린 스트리트와 185 브로드웨이를 상당히 좋은 가격에 매각했습니다. 이 부동산 거래들은 여러분도 예상하셨을 수 있습니다.

SL 그린은 창의적인 방법으로 여러분을 놀라게 해드리고자 합니다. 이번 주에 저희 호텔 사업 플랫폼의 일부를 2억 달러의 기업가치로 매각해 예산에 반영되지 않았던 4,000만 달러의 매각 대금을 확보했다고 발표하게 되어 특히 자랑스럽습니다. 이 사업 플랫폼은 대부분의 사람들이 전혀 가치를 부여하지 않는 부분이지만, 저희는 이를 FFO의 20배 가치로 현금화했습니다. 반면 SL 그린 전체는 FFO의 9배에 거래되고 있습니다. 이는 저희 팀이 얼마나 열심히 일하는지, 그리고 주주 가치를 높일 새로운 방법을 계속해서 찾아내고 있는지를 잘 보여줍니다. 애널리스트들 사이에서 향후 자산 매각 시점에 대한 관심이 있었던 것으로 알고 있으며, 2026년에도 추가 발표가 있을 것으로 예상합니다.

올해 저희는 비례 지분 기준 가치가 10억 달러를 넘는 자산을 매각하거나 합작투자 방식으로 거래하는 데 놀라운 성과를 거뒀으며, 최종적으로 전체 25억 달러 목표를 달성하기 위해 추가 거래를 위해 분주히 노력하고 있습니다. 일부 거래는 2027년 상반기로 미뤄질 수도 있지만, 기관투자자들 사이에서 저희 자산에 대한 수요는 여전히 매우 양호합니다. 마지막으로, 서밋 원 밴더빌트의 방문객 수가 1,000만 명을 돌파했습니다. 이 기록은 공교롭게도 어제 맞이한 개장 5주년과 같은 날 세워졌습니다. 이 사업은 엠파이어 스테이트 빌딩을 제치고 뉴욕시 최고의 전망 명소이자 모든 종류의 관광 명소 중에서도 가장 인기 있는 곳 중 하나로 자리매김했습니다.

이러한 성과가 모두 반영돼 실적 가이던스는 지난해 12월 최초 추정치보다 주당 2달러 이상 상향됐습니다. 지난주 애널리스트 여러분이 3분기 추정치를 그보다 더 높이 올리시기 전까지는 저희도 꽤 만족스러웠습니다. 저희를 믿어주셔서 감사드립니다. 다만 올해와 이번 분기에 경이로운 실적을 거둔 점을 고려하면, 어떤 부분에서도 저희가 기대에 미치지 못했다고 말할 수는 없다고 생각합니다. 질문을 받기 전에, 이번 분기와 올해 내내 실적에 부담을 준 한 가지 요인인 끈질기게 높은 금리에 대해 간략히 말씀드리겠습니다. 금리 상승은 거의 모든 산업의 부동산 사업에 영향을 미칩니다. 연초에 이미 높은 수준이었던 금리가 올해 들어 약 150bp 더 상승한 셈입니다.

물론 이는 저희가 통제할 수 있는 일이 아닙니다. 실적 발표 자료에서 말씀드렸듯이, 이로 인해 하반기 실적에 주당 0.25달러의 영향이 있었습니다. 하지만 저희는 부채의 일부에 대해 적극적이고 효과적으로 헤지를 실행해 더 낮은 금리를 고정할 수 있었으며, 그 결과 금리 상승의 영향은 가능한 수준에 비해 훨씬 제한적이었습니다. 매우 헌신적인 저희 팀 덕분에 이러한 여건 속에서도 사업을 계속 성공적으로 운영하고 있습니다. 다른 기업은 해내지 못했을 자산 매각과 금융 조달을 추진하고, 호텔 사업 일부 매각과 같은 창의적인 해결책도 실행하고 있습니다. 감사합니다. 이제 질문을 받겠습니다.

감사합니다. 네, 몇 가지 말씀드리겠습니다.

마크가 언급했듯이 파이프라인은 130만 평방피트가 넘습니다. 그중에서도 특히 주목할 만한 점은 약 84만 평방피트가 단순한 임대 조건서가 아니라 협상이 진행 중인 임대차 계약이라는 것입니다. 올해 내내 경험해 온 것처럼, 시가 대비 임대료 수준은 매우 양호합니다. 20%를 웃도는 수준인 것 같습니다.