킴코 리얼티 Bernstein 42nd Annual Strategic Decisions Conference

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분기FY 0진행 시간51분참가자3명

핵심 요약

Kimco Realty는 미국 내 최대 오픈 에어 쇼핑 센터 부문 기업으로, 1억 평방피트 이상의 임대면적과 550개 이상의 쇼핑 센터를 관리하고 있다.
주요 전략은 주요 대도시 인근 1차 교외 지역에서 가치와 편리함을 결합한 쇼핑 센터를 운영하는 것이다.
쇼핑 센터는 주로 식료품점이 앵커 테넌트이며, TJ Maxx, Ross, Burlington과 같은 오프 프라이스 리테일러와 빠른 서비스 레스토랑, 의료 서비스 등 다양한 소규모 테넌트가 입점해 있다.
최근 13년간 신규 공급이 극히 적어 공급 부족 현상이 지속되고 있으며, 임대료가 40~50% 상승해야만 신규 개발이 경제적으로 가능하다고 분석된다.
소비자들은 오프라인 쇼핑을 선호하며, 특히 젊은 층이 온라인보다 매장 방문을 더 선호하는 경향이 나타나고 있다.
리테일러들은 이커머스가 수익성이 낮아 매장 기반 확장과 매장 내 온라인 주문 처리 역량 강화에 집중하고 있다.
쇼핑 센터 방문객 수는 전년 대비 3% 증가했으며, 소비자들은 합리적인 가격을 중시해 오프 프라이스 리테일러가 인기를 끌고 있다.
몰은 고급 럭셔리 및 라이프스타일 중심으로 회복세를 보이나, 재개발과 소유권 문제로 대규모 전환은 제한적이다.
임대차 계약은 평균 7년 이상으로 장기 계약이 일반적이며, 리테일러들은 투자 회수를 위해 장기 계약을 선호한다.
임대료는 신규 계약에서 30% 이상 상승하고 있으나, 기존 계약이 장기이므로 전체 임대료 상승폭은 제한적이다.
Kimco는 주차장 부지 활용을 통한 복합용도 개발에 주력하고 있으며, 이미 14,000가구의 아파트 개발 권한을 확보해 장기 성장 동력으로 삼고 있다.

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스크립트

첫 5개 문단을 발언자별로 확인할 수 있습니다.

Zhihan MaSenior Research Analyst0:00

안녕하세요. 킴코와 함께하는 파이어사이드 챗에 오신 것을 환영합니다. 저는 지해 마라고 하며, 버크셔린에서 광범위한 하드라인 및 브로드라인 소매 부문을 담당하고 있습니다. 저와 함께 소프트라인 전문 소매 부문을 담당하는 동료 아니샤도 함께하고 있습니다. 조금은 이례적인 구성입니다. 두 명의 소매 분석가가 부동산 회사에 대해 이야기하고 있으니까요. 킴코는 소매 공간 전반에 깊이 관여하고 있습니다. 회사의 프로필을 제대로 설명하지 못할 수도 있지만, 주로 오픈 에어 쇼핑센터, 식료품점이 중심인 쇼핑센터 분야에 집중하고 있습니다. 오늘 킴코의 코너 씨가 함께해 주셔서 매우 영광입니다. 킴코라는 회사뿐만 아니라 소매 부동산 트렌드 측면에서 우리가 보고 있는 전반적인 내용, 최근 공급과 수요 상황이 왜 이렇게 타이트한지, 경쟁 구도에 어떤 의미가 있는지 등에 대해 이야기 나눌 예정입니다. 다룰 내용이 많습니다.

Zhihan MaSenior Research Analyst0:55

청중 여러분께서는 질문이 있으시면 피전홀 링크를 통해 제출해 주시기 바랍니다. 질의응답 시간에 최대한 반영하도록 하겠습니다. 그럼 코너 씨, 킴코에 대해, 회사가 하는 일과 입점 업체 유형에 대해 소개해 주시겠습니까? 주요 입점 업체와 소규모 입점 업체를 어떻게 구분하시는지도 궁금합니다. 최근에 어떤 유형의 입점 사례가 증가하고 있는지도 알려 주시면 좋겠습니다. 그 부분부터 시작해 보겠습니다.

Conor FlynnCEO1:19

네, 기꺼이 말씀드리겠습니다. 초대해 주셔서 감사합니다. 여기에 있게 되어 기쁩니다. 킴코 리얼티는 오픈 에어 쇼핑센터 분야에서 가장 큰 회사입니다. 저희는 S&P 500 지수에 포함되어 있습니다. 관리 중인 총 임대 가능 면적(GLA)은 1억 평방피트가 넘습니다. 이는 미국 전역에 걸쳐 550개 이상의 쇼핑센터에 해당합니다. 저희는 주요 대도시권의 1차 교외 지역에 집중하고 있습니다. 저희 전략은 항상 가치와 편리함의 조합을 찾는 것이었으며, 그 교차점이 오늘날 소비자와 소매업체 모두에게 매우 중요한 역할을 한다고 생각합니다. 지난 10년 넘게 소매업의 진화 과정에서 상당한 롤러코스터를 겪었다고 말씀드릴 수 있습니다. 김코는 그 과정을 거치면서 오히려 더 강해졌다고 생각합니다.

Conor FlynnCEO2:05

소매업의 진화를 생각할 때, 처음에는 전적으로 오프라인 매장이었고, 소프트라인과 하드라인 제품들이 매장에서 판매되도록 개발되었다고 볼 수 있습니다. 전자상거래가 등장하면서 오프라인 매장에 드리운 먹구름처럼, 전자상거래가 승자독식 시장이 될 것이라는 전망이 많았고, 대부분의 소매업체들도 여유 현금흐름과 운전자본을 전자상거래에 투자했습니다. 다음 블랙스완은 저희에게는 코로나19였습니다. 사람들이 필수 소매업과 비필수 소매업으로 구분되었을 때, 대부분은 오프라인 매장의 종말이라고 생각했습니다.

Conor FlynnCEO2:45

이 모든 것과 더불어 대규모 금융위기를 고려하면, 무엇이 지속력을 가졌는지 볼 수 있는데, 김코 리얼티가 바로 그런 존재라고 생각합니다. 소비자가 쇼핑하는 방식과 시기를 보면, 일상적인 필요와 루틴에 맞춰 움직입니다. 출근하거나 사무실에 가거나 아이를 학교에 데려다 줄 때, 가장 편리한 이동 경로가 어디인지 생각해 보십시오. 보통 저희의 식료품점 중심 쇼핑센터는 바로 그 이동 경로 한가운데에 위치해 있습니다. 저희 쇼핑센터는 보통 식료품점이 중심 점포로 자리 잡고 있습니다. 대형 매장으로는 월마트, 코스트코, 타겟의 최대 임대인인 경우가 많습니다. 중형 매장으로는 전통적인 식료품점인 크로거, 알버트슨, 홀푸드 등이 있습니다. 전문점으로는 스프라우츠, 트레이더 조가 있습니다.

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