킴코 리얼티 26년 3분기 어닝콜

말씀해 주십시오. 킴코의 분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 참석해 주신 여러분께 감사드립니다.

오늘 함께 자리한 분들은 코너 플린 최고경영자, 로스 쿠퍼 사장 겸 최고투자책임자, 데이브 제이미슨 수석부사장 겸 최고운영책임자, 글렌 코언 수석부사장 겸 최고재무책임자입니다. 킴코 경영진의 다른 구성원들도 질의응답에 참여할 예정입니다. 시작에 앞서, 오늘 발언에는 경영진의 현재 신념과 기대에 근거한 미래예측진술이 포함될 수 있습니다. 이러한 진술에는 당사의 미국 증권거래위원회(SEC) 제출 서류에 기재된 위험과 불확실성이 따르며, 실제 결과는 크게 달라질 수 있습니다. 당사는 미래예측진술을 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 또한 비일반회계기준(non-GAAP) 재무 지표를 언급할 예정입니다. 일반회계기준(GAAP)과의 조정 내역은 실적 발표 자료와 보충 자료에서 확인하실 수 있으며, 두 자료는 관련 프레젠테이션과 함께 당사 투자자 관계 웹사이트에 게시되어 있습니다. 해당 자료에도 동일한 미래예측진술 관련 유의사항이 적용됩니다. 준비된 발언을 마친 후 질의응답을 시작하겠습니다.

원활하고 효율적인 진행을 위해 질문은 한 분당 하나씩 해주시고, 추가 질문은 다시 대기열에 등록해 주시기 바랍니다. 그럼 코너에게 진행을 넘기겠습니다.

좋은 아침입니다. 함께해 주셔서 감사합니다. 먼저 이번 분기 실적과 전략을 말씀드린 뒤, 데이브와 로스, 글렌이 운영 현황과 거래, 재무 실적 및 전망을 설명하겠습니다. 3분기에 견조한 실적을 달성했으며, 연간 주당 FFO와 동일점포 순영업이익(NOI) 전망을 상향 조정합니다. 주당 FFO는 6.8% 증가했으며, 주당 FFO가 5% 이상 증가하는 3년 연속 실적 달성을 향해 순조롭게 나아가고 있습니다. 연초에 동일점포 순영업이익(NOI) 성장률은 1분기에 저점을 기록한 뒤 가속화될 것이라고 말씀드렸습니다. 실제로 1분기 1.7%, 2분기 3.5%, 3분기 4.9%의 성장률을 기록했습니다. 통합 운영 플랫폼인 원 킴코를 통해 임대료 부과 개시가 빨라지고 비용 효율성이 높아지는 등 초기 성과도 나타나고 있습니다.

금리 상승과 소비 심리 위축에도 불구하고 당사 쇼핑센터의 방문객 수는 견조하게 유지되고 있으며, 전년 동기 대비 거의 3% 증가했습니다. 소비자들은 계속해서 편의성과 가치를 우선시하고 있으며, 식료품점과 생활필수품 매장을 중심으로 구성된 당사 쇼핑센터는 소비자들의 일상적인 이동 경로에 자리하고 있습니다. 신규 공급은 여전히 극히 제한적이며, 건설비와 금융 비용 상승으로 신규 개발 가능성은 더욱 낮아지고 있습니다. 이에 따라 포트폴리오 점유율은 사상 최고치를 기록했고, 소형 매장 점유율도 최고 수준에 도달했습니다. 새로 계약한 앵커 매장들이 문을 열고 주변 상점으로 방문객을 유도하면 추가 성장 여력이 있습니다. 소매업체의 자체 데이터는 매장이 온라인 사업에 얼마나 중요한지 보여줍니다. 매장은 라스트마일 배송을 위한 거점 역할을 합니다. 국제쇼핑센터협의회(ICSC) 리서치에 따르면, 소매업체가 매장을 폐점할 경우 해당 상권의 온라인 매출은 평균 11% 넘게 감소합니다.

이 때문에 임차인 유지율은 사상 최고 수준에 가깝고, 소매업체들은 매장 네트워크에 계속 재투자하고 있으며, 이는 지속적인 임대료 상승을 뒷받침합니다. 이러한 수요가 당사의 운영 실적을 견인합니다. 자본을 어떻게 배분하느냐에 따라 실적이 복리로 성장하며, 이 과정은 플라이휠처럼 작동합니다. 그 시작은 당사의 자금 원천입니다. 여기에는 지상권 임대와 단일 임차인 부동산처럼 성장률은 낮지만 안정적인 자산, 자체 주차장 부지에 개발한 다가구 주택 자산, 그리고 포트폴리오에서 창출되는 잉여현금흐름이 포함됩니다. 민간 매수자들은 이러한 안정적인 자산과 다가구 주택 자산에 전액 가치를 인정해 매입하며, 올해 당사 자산 매각의 평균 자본환원율은 약 5%였습니다. 이미 개발했거나 개발 중이거나 개발 승인을 받은 다가구 주택이 약 1만 4,000세대에 달해, 시간이 지남에 따라 추가 자금 원천을 제공할 수 있습니다.

당사는 이 자금을 수익성이 가장 높은 곳에 투입했습니다. 수익률과 성장성이 더 높은 식료품점 앵커 쇼핑센터를 인수하고, 약 28개 식료품점 매장을 포함해 자체 쇼핑센터를 두 자릿수 초반대 수익률로 재개발하며, 향후 인수를 위한 기반을 마련하는 구조화 투자를 진행했습니다. 당사 주식의 가치가 더 높다고 판단되면 자사주를 매입합니다. 성장성이 더 높은 투자는 더 많은 잉여현금흐름을 창출하고, 이 과정이 반복될 때마다 식료품점 앵커 비중이 높아집니다. 당사는 현재 기업가치가 사업의 우수성과 성장성을 반영하지 못하고 있다고 봅니다. 노천형 식료품점 앵커 쇼핑센터의 사모시장 거래 가격은 5~6% 수준으로, 당사가 올해 매입하고 매각한 가격과 일치합니다. 반면 당사 주가는 7% 중반에서 후반대의 자본환원율을 시사합니다. 당사는 이러한 괴리가 매력적인 투자 기회를 제공한다고 봅니다. 금리가 뉴스의 헤드라인을 장식할 수는 있지만, 시간이 지나면 펀더멘털이 가치를 결정하며 당사의 성장 여력은 여전히 남아 있습니다.

2027년을 내다보면, 성장의 상당 부분이 이미 계약으로 확정되어 있습니다. 당사는 업계에서 계약은 체결됐지만 아직 영업을 시작하지 않은 파이프라인 규모가 가장 큰 기업 중 하나이며, 내년 만기 도래 부채도 동종 기업 대비 가장 적은 수준이어서 차환 리스크를 최소화하고 있습니다. 글렌이 이러한 성장 기반에 대해 설명드리겠습니다. 이러한 이유로 당사는 킴코가 할인된 가치평가를 받고 있으면서도 꾸준한 성장과 지속적인 배당 증가를 제공한다고 믿습니다. 그럼 데이브에게 발언을 넘기겠습니다.

고맙습니다, 코너. 좋은 아침입니다. 당사 포트폴리오 전반의 수요는 여전히 폭넓고 견조합니다. 임대 점유율은 사상 최고치인 96.6%에 도달했으며, 소규모 매장 점유율도 사상 최고치인 92.9%를 유지했습니다. 앵커 매장 점유율은 전 분기 대비 40bp 상승한 98.2%로, 사상 최고치보다 70bp 낮은 수준입니다. 그에 못지않게 중요한 점은 임대 계약 규모와 임대료가 함께 상승하고 있다는 것입니다. 당사는 총 270만 평방피트 규모의 임대 계약 444건을 체결했으며, 비교 가능한 공간 기준 현금 임대료 상승률은 평균 12%였습니다. 신규 임대료 상승률은 31.5%였으며, 앵커 매장은 39.9%, 비앵커 매장은 21%였습니다. 이는 소규모 매장 포트폴리오에 여전히 상당한 시가 임대료 반영 기회가 있음을 보여줍니다. 이로써 신규 임대료 상승률이 두 자릿수를 기록한 분기가 20분기 연속 이어졌습니다. 갱신 계약과 옵션 행사에 따른 임대료 상승률은 각각 7.3%와 7.7%였습니다. 향후 성장의 상당 부분이 이미 계약으로 확정되어 있습니다. 경제적 점유율은 30bp 상승한 92.7%를 기록해 임대차 계약 기준 점유율과의 격차가 390bp로 축소됐습니다.

이 격차는 아직 임대료 납부가 시작되지 않은 계약 400건 이상과 연간 기본 임대료 약 7,600만 달러에 해당합니다. 이제 저희의 초점은 계약이 체결된 임대 수요를 가능한 한 빠르게 실제 임대료 수입으로 전환하는 것입니다. 원 킴코가 이 과정에서 역할을 합니다. 임대 수요를 더 빠르게 수익으로 전환할 수 있도록 지원합니다. 저희가 통제할 수 있는 부분에서 의미 있는 개선이 나타나고 있습니다. 임대차 계약을 체결한 뒤에는 임차인의 임대료 납부가 시작되도록 하는 것이 다음 단계입니다. 임대료 납부 개시일을 앞당긴 결과, 2026년에 납부가 시작될 임대료 수입은 3,400만 달러로 예상되며, 이는 당초 전망보다 거의 20% 높은 수준입니다. 이는 원 킴코가 임대 수요를 더 빠르게 수익으로 전환하도록 돕는 구체적인 사례입니다. 또한 플랫폼의 규모를 활용해 영업 레버리지를 높이고 있습니다.

소매 부대비용(CAM) 및 보험료 회수율은 2024년 이후 300bp 개선됐으며, 플랫폼이 성장하는 가운데 일반관리비 효율성도 계속 높이고 있습니다. 플랫폼 전반에 인공지능도 도입해 추가적인 효율성을 찾고 있습니다. 아직 초기 단계이지만, 이러한 노력을 통해 원 킴코가 규모를 더 나은 운영 성과로 연결하는 방식을 확인할 수 있습니다. 기회는 분명합니다. 소매업체의 견조한 임대 수요와 임대료 납부 개시를 기다리는 상당한 규모의 계약 임대료가 있으며, 플랫폼은 이 수요를 더 빠르고 효율적으로 매출로 전환하고 있습니다. 그럼 로스에게 발언을 넘기겠습니다.

감사합니다, 데이브. 좋은 아침입니다. 3분기에는 코너가 설명한 자본 재활용 전략을 진전시켰습니다. 성장성이 낮은 자산을 매력적인 가치로 매각하고, 더 높은 수익률과 더 강한 성장률을 기대할 수 있는 곳에 재투자했습니다. 최근 시장 변동성은 상업용 부동산 부문별로 서로 다른 영향을 미쳤지만, 고품질 노천형 소매 자산은 계속 견조한 모습을 보이고 있습니다. 가격 경쟁력은 여전히 유지되고 거래가 종결되고 있으며, 이 부문에 투자하려는 자본이 매물로 나온 자산 규모보다 훨씬 많은 상황입니다. 이처럼 풍부한 민간 투자 수요는 코너가 설명한 가치 평가의 괴리를 뒷받침하며, 투자 기회를 발굴하는 역량을 중요한 차별화 요소로 만듭니다. 합작 투자 플랫폼과 구조화 투자 프로그램을 통해 경쟁이 치열한 입찰 절차에 들어가기 전에 기회를 찾을 수 있습니다.

금리가 높은 수준을 유지하면 시장의 불균형이 더 커질 수 있으며, 저희는 위험 조정 수익률이 매력적인 곳에서 투자에 나설 수 있는 위치에 있습니다. 거래 실행의 확실성을 중시하는 매도자로부터 코어 자산을 인수하거나, 유연한 자본이 필요한 우량 센터 소유주에게 구조화 투자를 제공하는 방식이 될 수 있습니다. 2027년으로 접어들면서 이러한 기회가 점점 더 늘어날 것으로 보고 있습니다. 이번 분기에 윗머를 약 5.1%의 환원율로 2억 1,150만 달러에 매각했습니다. 지난 분기에 체스터를 4.9%의 환원율로 매각한 데 이어, 이번 거래는 이미 보유한 토지에 다가구 주택을 개발하고 이를 매각해 가치를 창출하는 역량을 보여줍니다. 또한 계약상 임대료 상승률이 낮은 코스트코 앵커 자산 4곳을 1억 2,700만 달러에 매각하는 기존 발표 건을 완료했으며, 매각 대금은 1031 교환을 통해 사우스플로리다의 식료품점 앵커 센터인 폼파노 마켓플레이스와 선샤인 플라자에 재투자했습니다. 폼파노는 구조화 투자 프로그램을 통해 발굴한 세 번째 인수 자산입니다.