이스털리 거번먼트 프로퍼티스 26년 3분기 어닝콜

컨퍼런스 콜을 시작하기에 앞서, 오늘 이 자리에서 언급되는 일부 내용은 과거 사실이 아닌 1995년 사적증권소송개혁법의 의미상 미래예측진술에 해당할 수 있음을 알려드립니다. 회사는 미래예측진술에 반영된 기대가 합리적이라고 믿고 있지만, 이러한 기대가 달성되거나 실현될 것이라고 보장할 수는 없습니다. 또한 실제 결과는 미래예측진술에 기술된 내용과 크게 다를 수 있으며, 회사가 통제할 수 없는 다양한 위험과 요인의 영향을 받습니다. 여기에는 회사가 최근 미국 증권거래위원회에 제출한 10-K 연례보고서와 기타 제출 서류에 기재된 사항 등이 포함되며, 이에 국한되지는 않습니다. 회사는 미래예측진술을 공개적으로 업데이트할 의무를 지지 않습니다.

또한 이번 컨퍼런스 콜에서 회사는 운영자금(FFO), 핵심 운영자금(핵심 FFO), 배당 가능 현금 등 일부 비일반회계기준 재무지표를 언급할 수 있습니다. 이러한 비일반회계기준 재무지표를 가장 유사한 현행 일반회계기준 수치와 대조한 표는 회사의 실적 발표 자료와 별도 보충 정보 자료에서 확인하실 수 있습니다. 해당 자료는 회사 웹사이트(ir.easterlyreit.com)의 투자자 관계 페이지에 있습니다. 이제 이스터리 거버먼트 프로퍼티스의 사장 겸 최고경영자 대럴 크레이트에게 컨퍼런스 콜을 넘기겠습니다.

고맙습니다, 콜. 여러분, 좋은 아침입니다. 이번 분기에는 핵심 FFO 주당 순이익이 전년 동기 대비 2.6% 증가해, 당사가 제시한 장기 성장 목표인 2~3%에 부합했습니다. 당사는 꾸준히 이익을 늘리고, 자본을 신중하게 배분하며, 시간이 지남에 따라 포트폴리오의 질을 개선함으로써 전략을 지속적으로 실행하고 있습니다. 이 기간 내내 포트폴리오의 안정성과 현금흐름의 일관성은 당사 사업 모델의 회복탄력성을 지속적으로 보여 주었으며, 더 넓은 리츠 시장과 비교해 양호한 실적을 낼 수 있는 기반이 되었습니다. 이스터리는 핵심 FFO 주당 순이익의 꾸준한 연간 성장을 실현하는 데 계속 주력하고 있습니다. 2026년에는 가이던스 중간값이 약 4%의 성장을 시사하는 가운데, 장기 목표인 2~3% 성장을 초과 달성할 것으로 예상됩니다.

2027년 이후를 내다보면서도 재무제표상의 레버리지를 지속적으로 낮추는 동시에 지속 가능한 이익 성장을 창출하겠다는 의지를 이어가고 있습니다. 이러한 조합이 장기적인 주주가치 제고로 이어질 것으로 믿습니다. 당사의 브랜드를 새롭게 단장하고 새 로고를 도입한 것을 눈치채셨을 수도 있습니다. 지난 몇 년간 이스터리는 역량을 확대하고 투자 기회를 넓혔으며 플랫폼을 강화해 왔습니다. 현재 당사는 연방·주·지방 정부와 정부 관련 임차인을 대상으로 핵심 임무 수행에 필수적인 부동산을 보유·개발·운영하는 다각화된 기업입니다. 새로운 정체성은 당사가 지금의 모습으로 성장했음을 보여 주며, 앞으로 마주할 기회도 반영합니다. 이번 분기 실적을 살펴보면, 포트폴리오는 양호한 성과를 이어 갔으며, 기간 말 기준 임대율은 98%, 가중평균 임대차 기간은 9.2년이었습니다. 이러한 지표는 포트폴리오의 안정성과 당사 건물들이 지원하는 필수적인 임무의 중요성을 보여 줍니다.

자산관리팀은 미국 이민국(USCIS) 링컨 시설의 임대차 갱신을 마무리하며 2026년 임대차 만기 건을 훌륭하게 처리했습니다. 2026년 갱신을 마무리한 뒤, 팀은 이미 2027년 만기 건에 관심을 돌려 관련 논의를 적극적으로 진행하고 있습니다. 여기에는 잔여 임대 기간이 짧은 포트폴리오 비중을 계속 낮추는 일도 포함되며, 앨리슨이 잠시 후 이에 대해 설명드리겠습니다. 또한 시카고 연방항공청(FAA) 시설의 임대차를 9개월 추가 연장할 수 있었으며, 이 중 6개월은 확정 기간입니다. 앞서 말씀드린 바와 같이 정부는 시설 이전에 때때로 추가 시간이 필요하며, 이번 연장으로 2026년과 2027년 모두 추가 이익이 발생할 것으로 예상됩니다. 임차인이 해당 부동산에서 퇴거할 것으로 여전히 예상하며, 자산은 퇴거 후 매각하는 조건으로 매매 계약이 체결된 상태입니다.

마지막으로 인수팀은 약 15억 달러 규모의 파이프라인에 있는 기회를 검토하며 활발히 움직이고 있습니다. 10년 만기 미국 국채 금리가 최근 급격히 움직임에 따라 자본비용을 재조정하고 있습니다. 주주를 위해 가치를 창출하고 매력적인 위험조정 수익률을 낼 수 있는 기회에 집중하면서, 규율 있고 선별적인 접근을 이어가고 있습니다. 파이프라인의 실행 가능성을 계속 유지해 주고 있는 마이크 아이브, 크리스 왕, 그리고 인수팀 전체에 감사의 말씀을 드리고 싶습니다. 시간이 지나면서 자본비용이 개선될 것으로 예상되는 만큼, 이러한 노력을 통해 성장을 의미 있게 가속화할 수 있는 기반을 마련하고 있습니다. 합작투자와 관련해서는 파트너들과 계속 논의하고 있습니다. 당사는 정부 관련 부동산 분야에서 뚜렷한 경쟁 우위를 보유하고 있다고 믿습니다. 해당 분야에서 가장 큰 임대인 중 하나인 당사는 이러한 유형의 투자 노출을 원하는 이들에게 파트너로서 다양한 이점을 제공할 수 있습니다.

2026년과 2027년 가이던스에 대해서는 앨리슨이 설명드리도록 하겠습니다. 올해 현재까지의 실적과 사업 전반에서 구축해 온 성장 모멘텀에 만족하고 있습니다. 2027년을 내다보며, 전략을 계속 실행하고 장기 목표 범위 내에서 성장을 달성하는 데 주력하고 있습니다. 지정학적·거시경제적 환경의 불확실성이 지속되고 있지만, 포트폴리오의 견조함과 당사가 보유한 자산의 필수불가결한 특성을 고려할 때 다양한 영업 환경에 잘 대응할 수 있다고 믿습니다. 차별화된 신용 프로필을 알리기 위해 우리 팀 및 신용평가사들과 협력해 온 앨리슨에게도 감사의 말씀을 전하고 싶습니다. 이러한 노력은 투자적격 등급 획득이라는 목표를 추진하는 데 중요합니다. 올해 지금까지 훌륭한 실행력을 보여준 우리 팀에 감사드립니다.

또한 2026년과 2027년 목표를 달성하기 위해 함께 노력해 주시는 임차인과 주주 여러분께도 감사드립니다. 그럼 이제 앨리슨에게 통화를 넘기겠습니다.

감사합니다, 대럴. 여러분, 좋은 아침입니다. 2026년 3분기 재무 실적을 보고드리게 되어 기쁩니다. 사업의 기저 성장세가 실적 수치에 계속 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 분기 총매출은 9,360만 달러로, 2025년 3분기의 8,620만 달러보다 증가했습니다. 전년 동기 대비 8.7% 증가한 것으로, 지난 12개월간 완료한 인수 및 개발, 임대차 갱신, 그리고 임차인 개선비(TI)와 건물 보안·출입 통제(BSAC) 관련 수입의 발생이 주요 요인으로 작용했습니다. 매출 증가에 따라 에비타도 성장해 이번 분기 5,900만 달러를 기록했습니다. 2025년 3분기의 5,420만 달러와 비교하면 약 8.9% 증가한 수준입니다. 중요한 점은 이러한 성장이 주당 기준으로도 계속 순이익에 반영되고 있다는 것입니다. 이번 분기 완전 희석 기준 주당순이익은 0.12달러였습니다.

주당 에프에프오는 0.79달러로 전년 동기의 0.74달러에서 증가했으며, 전년 동기 대비 약 6.8% 성장했습니다. 이번 분기 에프에프오가 핵심 에프에프오를 웃돈 것은 베드퍼드 대출금 상환에 따라 신용손실충당금이 하향 조정된 영향입니다. 주당 핵심 에프에프오 역시 0.78달러로 전년 동기의 0.76달러보다 증가했습니다. 이는 전년 동기 대비 약 2.6% 성장한 수치입니다. 마지막으로, 이번 분기 배당 가능 현금흐름은 약 3,280만 달러였습니다. 대럴이 언급했듯이, 자산관리팀은 미국 이민국 링컨 임대차 계약을 갱신하며 2026년 임대차 만기 물량을 성공적으로 마무리했습니다. 이 계약은 15년 임대차 계약으로, 확정 임대 기간은 10년입니다.

조기 해지권이 있는 임대차 계약의 비중을 계속 줄여 왔으며, 분기 말 기준 연환산 임대수익(ALI)에서 차지하는 비중은 2.3%로, 2024년 말의 5.2%보다 낮아졌습니다. 개발 부문으로 넘어가면, 이번 달 플로리다주 포트마이어스의 플로리다주 법집행부 연구소 시설에서 주요 건설 작업이 모두 완료되었음을 기쁘게 알려드립니다. 2025년 8월에 착공한 이 프로젝트에서 내부 팀과 개발 파트너 모두가 훌륭하게 실행해 15개월 만에 시설을 완공한 것을 매우 자랑스럽게 생각합니다. 앞으로도 개발 파이프라인은 예상대로 진행되고 있습니다. 애리조나주 플래그스태프의 미국 연방법원 건설은 2027년 1분기 완공을 목표로 순조롭게 진행 중입니다. 오리건주 메드퍼드의 미국 연방법원 프로젝트는 이제 2028년 상반기 중 완공될 것으로 예상됩니다.

일정이 변경된 것은 여러 정부 기관이 참여하는 정부의 설계 절차가 계획보다 다소 오래 걸리고 있기 때문입니다. 레버리지와 관련해 분기 말 순부채 대비 연환산 분기 에비타는 7.1배였습니다. 이 지표는 2분기보다 개선됐으며, 목표 현금 레버리지 범위에 도달하기 위한 지속적인 진전을 반영합니다. 이러한 진전은 2027년을 앞두고 추가 투자적격 신용등급을 획득하려는 목표를 달성하는 데 회사가 유리한 위치에 서도록 해준다고 봅니다. 주당 에프에프오를 늘리는 동시에 디레버리징도 진행하고 있습니다. 두 가지를 동시에 달성하기란 쉽지 않은데, 지금까지 우리 팀이 이뤄낸 성과를 자랑스럽게 생각합니다. 실적 전망과 관련해 2026년 주당 핵심 에프에프오 전망치의 하단을 상향 조정합니다. 새로운 전망 범위는 주당 3.08~3.13달러로, 기존의 3.07~3.13달러에서 상향됐습니다.

이번 상향 조정은 주로 시카고 연방항공청 임대차 계약을 9개월 연장한 데 따른 것입니다. 이 연장에는 6개월의 확정 임대 기간이 포함되어 있으며, 2026년과 2027년 모두 추가 이익 기여를 제공합니다. 이러한 효과는 2027년 8월 만기 전에 9월에 상환된 베드퍼드 건설 대출 3,560만 달러로 인해 일부 상쇄됩니다. 이 대출은 2027년 전망치에 주당 약 0.02달러를 기여했으며, 상환 대금은 리볼빙 신용한도의 미상환 차입금을 줄이는 데 사용했습니다. 2027년 연간 주당 핵심 에프에프오의 최초 전망 범위로 주당 3.09~3.17달러를 제시합니다. 중간값 기준으로는 2026년 전망치 중간값 대비 약 1% 성장하는 것이며, 상단 기준으로는 장기 목표치의 하단인 약 2% 성장을 의미합니다.