리얼티 인컴 BofA NY Global Real Estate Conference 2026

감사합니다, 자나. 초대해 주셔서 감사합니다. 리얼티 인컴에 익숙하지 않으신 분들을 위해 말씀드리면, 당사의 기업가치는 약 900억 달러입니다. 당사는 S&P 500 리츠이며, 특히 이 점을 매우 자랑스럽게 생각하는데, 현재까지 31년 연속 배당금을 인상한 공로로 S&P 500 배당 귀족 지수에도 편입되어 있습니다. 당사는 1969년에 설립되었으며, 1994년부터 상장 기업으로 운영되고 있습니다. 당사는 세계 최대의 순임대 회사라고 생각합니다. 당사는 주로 소매 부동산을 보유하고 있으며, 연간 기본 임대료의 약 80%가 소매 부동산에서 발생합니다. 그리고 이는 필수 소매 부동산입니다. 예를 들어 주요 임차인으로는 달러 제너럴이 있으며, 2위 임차인은 그 뒤를 바짝 따라오는 세븐일레븐입니다. 당사는 미국 50개 주 전역에 총 15,600개의 부동산을 보유하고 있습니다. 또한 미국 외 9개 국가에서도 사업을 영위하고 있으며, 주로 서유럽에 진출해 있습니다.

리얼티 인컴과 관련한 최근 소식으로는, 바로 지난 월요일 아침 KKR과의 새로운 합작투자를 발표했습니다. 이는 지난 3월 아폴로와 발표한 합작투자에 이은 것입니다. 당사가 이러한 합작투자를 추진하는 근본적인 배경은, 지난 2년 동안 수립해 온 보다 광범위한 민간자본 전략의 일환으로서, 공모시장에서 조달하는 자본 외에도 자기자본 조달원을 계속 다변화하기 위해서입니다. 앞으로도 공모시장을 계속 활용하겠지만, 주당순이익이나 주당 조정 FFO를 성장시키기 위한 신규 인수 자금 조달에 상당한 규모의 자금을 조달해야 한다는 점에서 이 사업은 매우 자본집약적입니다. 이러한 합작투자를 통해 기관투자가들이 보유한 자본 풀을 활용할 수 있습니다. 이들 기관은 1969년 이후 당사가 투자자들에게 제공해 온 것과 같은 유형의 소득을 수익자들에게 제공하고자 합니다.

이 부분은 분명히 더 자세히 말씀드리게 될 것 같습니다. 바로 이것이 지난 이틀 동안 여러 투자자 미팅에서 저희가 많은 시간을 할애해 온 부분입니다. 그럼 준비된 말씀은 여기서 마치고, 바로 몇 가지 질문으로 넘어가겠습니다.

야나, 시작하기 전에 미래예측진술과 관련해 필요한 사항이 모두 다뤄졌는지 확인하고 싶습니다. 다시 말씀드리면, 연방 증권법상 미래예측진술로 간주될 수 있는 진술을 할 수 있습니다. 회사의 실제 미래 실적은 미래예측진술에서 논의된 내용과 크게 다를 수 있습니다. 이러한 차이를 초래할 수 있는 요인들은 회사의 미국 증권거래위원회 제출 서류를 통해 더 자세히 공시하겠습니다.

성장을 이끌 수 있는 수단이 많다고 요약해서 말씀드릴 수 있겠습니다. 10년 전 저희 사업을 생각해 보면, 당시 저희는 글로벌 기업이 아니었습니다. 미국 50개 주 전체에 진출해 있지도 않았던 것으로 알고 있습니다. 약 12년 전만 해도 기업가치가 약 150억 달러에 불과했습니다. 오늘날 기업가치 900억 달러 규모로 성장했고, 전 세계 10개국에 진출했으며, 이제는 공개 주식시장뿐 아니라 사업 자금 조달을 지원할 수 있는 여러 형태의 자본을 확보하고 있다는 점이 순임대차 업계의 동종 기업들과 비교해 저희를 크게 차별화합니다. 저희 관점에서 보면 사업이 훨씬 더 다각화되어 있습니다. 규모의 이점도 누리고 있습니다. EBITDA 마진이 95%에 달하기 때문에 매우 효율적인 사업이며, 다양한 부동산 유형과 훨씬 더 큰 규모를 포함한 여러 거래 규모에 걸쳐 투자할 수 있는 기회를 제공합니다.

저희가 더 큰 규모의 거래를 진행하면, 저희만큼 사업을 다각화할 수 있는 역량이 없어 소규모 거래에만 투자하는 경향이 있는 작은 동종 기업들과 경쟁할 때 대량 거래에 따른 할인 혜택을 얻을 수 있습니다. 유동성도 더 풍부합니다. 저희는 사실상 전 부문에서 세 개의 A등급 신용등급을 보유한 유일한 순임대차 리츠이며, 확고한 A등급 신용등급을 하나라도 보유한 리츠 네 곳 중 하나입니다. 나머지 세 곳은 프로로지스, 사이먼 프로퍼티 그룹, 퍼블릭 스토리지입니다. 따라서 저희에게는 일정 수준의 운영상 평판도 있으며, 공개 자본시장에만 집중하기보다는 이를 활용해 사업을 실질적으로 확장해 왔습니다. 오늘날 민간이 보유한 많은 상업용 부동산은 저희의 실적, 성과, 그리고 순임대차 부동산을 발굴하고, 인수 심사하고, 관리하는 저희만의 전문성을 높이 평가한다고 생각합니다. 저희는 지금까지 57년 동안 이 일을 매우 잘해 왔다고 생각합니다.

좋습니다. 현재의 회사를 기준으로 생각해 보면, 지금으로부터 10년 후에도 이러한 성장 경로 중 일부는 여전히 초기 단계에 있다고 보십니까?

아니면 일부는 중간 단계에 접어들어 훨씬 더 많은 경험을 축적했다고 보십니까?

아직 초반이라고만 보기는 어렵습니다. 저희가 이 일을 시작한 지 이제 18개월 남짓 되었지만, 이러한 노력의 결실이 나타나기 시작하고 있습니다. 솔직히 말씀드리면, 저희는 약 5년 전부터 이 전략을 추진하고 이러한 비전을 만들어 가기 시작했습니다. 이 일을 본격적으로 시작하기까지 다소 시간이 걸렸습니다. 저희가 발표한 많은 내용들, 올해 초 GIC와의 개발 합작법인부터 미국의 코어 플러스 펀드, 3월에 17억 달러 규모의 초기 투자자 지분 조달을 완료한 펀드, 3월에 발표한 아폴로와의 합작법인, 그리고 이제 유로 합작법인인 KKR과의 합작법인까지 말씀입니다. 이제 저희가 이러한 사업을 국경을 넘어 확장할 수 있다는 점을 보여드리고 있습니다.

저희는 순임대차가 앞으로 점점 더 중요해질 것이라고 생각합니다. 이는 하나의 부동산 유형이라기보다는 어떤 유형의 부동산에도 적용될 수 있는 하나의 하위 부문이라고 할 수 있습니다. 순임대차는 단지 임대차 구조일 뿐입니다. 하지만 막대한 부를 보유한 베이비붐 세대가 고령화하면서 소득에 대한 수요가 커지고 있습니다. 이들은 사실상 생을 마칠 때까지 지속적인 소득을 창출하고자 합니다. 다소 불편하게 들릴 수 있지만, 이는 저희가 독보적으로 활용할 수 있는 메가트렌드라고 생각합니다. 따라서 이는 더 많은 민간 자본 수단으로 이어질 수 있습니다. 궁극적으로 이러한 사업이 리얼티 인컴의 주주에게 어떤 의미가 있습니까? 이를 통해 자본에 준하는 수수료 수익을 창출할 수 있습니다. 또한 조달해야 하는 공모 주식 자본의 규모를 최소화할 수 있습니다.

이는 저희가 전 세계적으로 계속 성장하고 외부 자본이 필요한 다양한 부동산 유형에 계속 투자하는 과정에서 분명한 차별점이 됩니다. 저희는 사업을 다각화하고자 하며, 경쟁사들이 전적으로 의존해야 하는 유일한 공모 주식 자본원에만 종속되고 싶지는 않습니다.