Janus Living, Inc. 26년 2분기 어닝콜

오늘 컨퍼런스 콜에서는 일부 미래 예측성 발언이 포함될 예정입니다. 미래 예측성 발언에 반영된 기대치는 합리적인 가정에 기반한다고 믿지만, 실제 결과는 위험과 불확실성으로 인해 기대치와 크게 다를 수 있습니다. 위험 및 위험 요인에 대한 논의는 보도자료와 SEC에 제출한 서류에 상세히 포함되어 있습니다. 미래 예측성 발언을 업데이트할 의무는 없습니다. 이번 콜에서는 일부 비-GAAP 재무 지표가 논의될 예정입니다. 어제 SEC에 제출한 8-K 부속서에서 모든 비-GAAP 재무 지표를 규정 G 요건에 따라 가장 직접 비교 가능한 GAAP 지표와 조정하였습니다. 해당 부속서는 당사 웹사이트 janusreit.com에서도 확인하실 수 있습니다. 이제 사장 겸 최고경영자인 스콧 브링커에게 마이크를 넘기겠습니다.

네, 감사합니다 조나단. 안녕하세요, 제너스 리빙 2분기 실적 발표 콜에 오신 것을 환영합니다. 우리 커뮤니티에 거주하는 시니어 분들께 훌륭한 경험을 제공하기 위해 매일 열심히 일하는 현장 운영 파트너분들께 감사드립니다. 이 일은 연중무휴 24시간 계속되는 업무이며, 그분들이 제너스 실적의 가장 중요한 원동력입니다. 오늘 분기 실적 수치에 대해 많은 논의가 있을 예정이지만, 우리는 이 사업이 사람 중심의 비즈니스임을 결코 잊지 않을 것입니다. 즉, 거주자, 직원, 그리고 가족들이 핵심입니다. 네, 작년 여름 말쯤, 약 1년 전 제너스 리빙의 사업 계획을 수립하고 있었습니다. 분명히 시니어 주택에 투자하는 다른 리츠들도 있지만, 제너스는 독특하고 차별화된 성장 스토리를 위해 설계되고 구축되었습니다.

100% SHOP 포트폴리오에서 나오는 강력한 내부 성장, 세금이 낮고 비즈니스 친화적인 고성장 주에 집중되어 있으며, 독점적인 딜 플로우를 이끄는 깊은 관계, 전 리츠 섹터에서 가장 깨끗한 재무구조와 무부채, 공개 회사로서 충분히 큰 자산 기반과 인수로 실질적인 변화를 만들 수 있을 만큼 작은 규모를 갖추고 있습니다. 우리 팀의 많은 노력과 현장 운영자들의 강력한 반응 덕분에, 우리는 사업 계획보다 속도와 규모 면에서 모두 뛰어난 성과를 내고 있습니다. 자산 품질이나 수익률을 희생하지 않고 올해 포트폴리오 규모를 두 배로 늘릴 예정입니다. 사실상 모든 자산은 우리의 목표 운영 파트너로부터 직접 조달되고 있습니다. 올해 들어 지금까지 18억 달러 규모의 인수를 완료했으며, 그 뒤에는 상당한 파이프라인이 대기 중입니다.

우리는 단일 자산과 소규모 포트폴리오를 인수하며 제너스 리빙을 성장시키고 있으며, 포트폴리오에 들어오는 모든 자산을 엄선하고 있습니다. 1년 차 수익률은 6% 초반대가 예상되며, 3년 차에는 7.5% 이상으로 개선될 것입니다. 수익률은 자본 비용 대비 매우 높은 수익성을 보이며, 우리의 투자 기준가는 교체 비용보다 훨씬 낮습니다. 상장 후 단 4개월 만에 운영 파트너 수를 2개에서 10개로 늘렸으며, 모두 강력한 기업 문화와 실적, 역량을 갖춘 회사들로 엄선했습니다. 이러한 성장은 빠르고 대규모로 실행할 수 있는 관계와 섹터 전문성을 제공하는 헬스피크 팀 없이는 불가능했을 것입니다. 제너스 리빙에 60억 달러 이상의 지분을 보유한 만큼, 두 회사 간 이해관계가 매우 밀접하게 맞물려 있습니다. 운영 측면에서 2분기에 탁월한 성과를 거두었으며, 점유율, 요금, 마진 모두에서 상당한 성장이 있었습니다.

가장 중요한 것은 우리 커뮤니티가 거주자들에게 가치를 제공하고 있으며, 이를 통해 매출 성장이 가능하다는 점입니다. 상장한 지 불과 4개월밖에 되지 않았지만, 제너스 리빙은 확실한 모멘텀을 갖고 있습니다. 이제 조나단에게 2분기 실적과 개선된 수익 전망에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

감사합니다, 스콧. 운영과 자본 배분 양쪽에서 또 한 번 강력한 분기를 보냈습니다. 2026년 2분기 연결 매출은 전년 동기 대비 45% 증가했고, 조정 EBITDA는 34%, 조정 FFO 주당순이익은 40% 증가했습니다. 이는 강력한 유기적 성장과 1분기와 2분기에 완료된 8억 달러 규모의 시니어 하우징 인수에서 비롯된 시너지 효과에 의해 추진되었습니다. 실적으로 넘어가겠습니다. 동일 점포 매출은 전년 동기 대비 8.4% 증가했고, 전 분기 대비 60 베이시스 포인트 상승했습니다. 이는 전년 대비 점유율이 260 베이시스 포인트 증가한 데 따른 것으로, 특히 독립 생활(Independent Living) 부문이 350 베이시스 포인트 증가를 이끌었습니다. 전 분기 대비 동일 점포 점유율은 10 베이시스 포인트 상승했으며, 이는 지난해 실적 대비 개선된 수치이고, 우호적인 수요-공급 환경을 감안할 때 점유율 상승이 지속될 것으로 기대합니다.

RevPOR은 전년 동기 대비 5.1% 증가했으며, 이는 라이프 플랜 커뮤니티의 가치 제안과 운영자들이 제공하는 고품질 입주자 경험을 반영한 결과입니다. 동일 점포 비용은 전년 대비 4.8% 증가했으며, 점유 단위당 비용(xPOR) 기준으로는 1.7% 증가했습니다. 점유율이 증가함에 따라, 라이프 플랜 커뮤니티의 대규모 운영과 독립 생활 부문에 대한 집중 강화로 인해 지속적인 운영 레버리지를 보여줄 것으로 기대합니다. 동일 점포 순영업소득(NOI)은 전년 대비 19.2% 증가했고, 마진은 250 베이시스 포인트 확대되었습니다. 비동일 점포 포트폴리오 내 점유율은 약 80.5%였으며, 주로 18개 전환 커뮤니티의 임대 활성화 기회를 반영합니다. 운영자 전환은 커뮤니티가 내재된 점유율과 NOI 성장을 포착할 수 있도록 개선된 운영 성과를 기반으로 자리 잡게 합니다. 현재 및 이전 가이던스에는 정상적인 전환 과정에서 발생하는 일시적인 점유율 및 비용 부담이 포함되어 있습니다.

자산 상태는 매우 양호하며, 새로운 운영자들이 더 나은 입주자 경험을 제공할 준비가 되어 있어 점유율 개선으로 이어질 것입니다. 재무 상태와 자본 배분으로 넘어가겠습니다. 6월에 클래스 A1 보통주 후속 공모를 완료하여 6억 9천만 달러의 순수익을 확보했고, 이를 인수 및 투자 기회 추구에 활용할 예정입니다. 경쟁이 치열한 환경임에도 불구하고, 당사의 폭넓은 네트워크를 통해 기회를 찾는 데 어려움이 없습니다. 2분기 동안 시니어 하우징 커뮤니티 두 곳을 1억 500만 달러에 인수했고, 한 곳을 매각하여 2,300만 달러의 총수익을 창출했습니다. 분기 종료 이후부터 8월 3일까지 추가로 10억 달러 규모의 인수를 완료했습니다. 연초부터 현재까지 총 18억 달러 규모의 인수를 완료했으며, 추가로 5,900만 달러 규모의 매매 계약이 체결되어 있습니다. 완료된 인수의 초기 수익률은 6% 초반대이며, 3년 차에는 7.5% 이상으로 개선될 전망입니다.

마지막으로 가이던스입니다. 2026년 조정 FFO 가이던스 범위를 주당 0.93~0.97달러에서 0.95~0.98달러로 상향 조정합니다. 동일 점포 조정 NOI 성장 가이던스 범위도 200 베이시스 포인트 상향 조정하여 13%~17%로 제시합니다. 이번 업데이트된 범위는 2월에 헬스픽이 동일 포트폴리오에 대해 제시한 초기 가이던스 범위보다 500 베이시스 포인트 높은 수준으로, 실적 초과 달성에 따른 결과입니다. 가이던스에는 IPO와 후속 공모를 통해 조달한 16억 달러의 순자본도 포함되어 있습니다. 우리는 연말까지 이 자본을 인수에 투입할 계획입니다.

가이던스에는 자본이 완전히 투입될 때까지 대차대조표 상의 현금으로 인한 수익 감소 효과도 반영되어 있습니다. 마무리하며, 팀은 여전히 매우 활기차게 움직이고 있습니다. 우리는 운영 파트너와 협력하여 거주자 경험을 개선하고, 모든 경기 사이클에서 우수한 성과를 낼 수 있는 고품질의 내구성 있는 부동산을 인수하는 데 집중하고 있습니다. 장기적인 관점에서 자산 관리 및 투자 팀을 계속 강화하며 주주 가치를 창출하고 있습니다. 또한, 켈빈 모세스 최고재무책임자가 함께하며 질문에 답변할 준비가 되어 있습니다. 그럼, 운영자님, Q&A를 위해 통화를 열어주시기 바랍니다.