필립스 에디슨 & 코 Barclays 24th Annual Global Financial Services Conference

좋습니다. 저희는 탠저 주식회사이며, 티커는 SKT입니다. 저희는 소매 REIT로, 기업가치가 약 65억 달러에서 70억 달러 사이이며, 주식 시가총액은 45억 달러입니다. 저희는 아웃렛 채널과 오픈에어 라이프스타일 센터에 집중하는 오픈에어 REIT로, 38개의 아웃렛을 운영하고 있습니다. 아웃렛에 가보신 분 계신가요? 저는 가본 적 있습니다. 좋네요. 아웃렛 센터와 오픈에어 라이프스타일 센터가 무엇인지 아실 겁니다. 저희는 40년 넘게 사업을 해왔습니다. 뉴욕증권거래소에는 30년 넘게 상장되어 있습니다. 재무 구조 측면에서 현재 배당금은 1.25달러로, 현금 흐름의 약 60~66%에 해당합니다. 업계 평균은 약 75%인데, 저희는 더 많은 자유 현금 흐름을 투자에 남겨두고 있습니다. 레버리지 관점에서 현재 부채 대비 EBITDA 비율은 4.7배로, 목표 범위인 5배에서 7배 사이에 있습니다.

우리는 성장 동력을 위한 추가 자유 현금 흐름뿐만 아니라 성장을 위한 재무 구조도 갖추고 있습니다.

좋습니다. 안녕하세요, 여러분. 킴코의 사장 겸 최고투자책임자 로스 쿠퍼입니다.

저는 이 회사에서 20년 넘게 근무하고 있습니다. 현재 약 5억 6,400만 평방피트 규모의 564개 쇼핑센터를 보유하고 있습니다. 전국적으로 지리적으로 다양하게 분포되어 있지만, 주로 상위 20개 주요 MSA에 집중되어 있습니다. 모든 유형의 오픈 에어 리테일 포맷을 보유하고 있지만, 주로 식료품점 중심과 복합 용도의 쇼핑센터입니다. 1950년대 후반부터 존재해왔고, 1991년부터 상장되어 있으며 현재 기업 가치는 약 240억 달러입니다. 포트폴리오와 수익 흐름을 성장시키기 위한 기회를 계속 모색하고 있습니다. 운영 측면에서 큰 성공을 거두었으며, 이에 대해서는 패널에서 자세히 다룰 예정입니다. 대화의 흐름을 너무 빼앗고 싶지 않지만, 이 자리에 함께하게 되어 기쁩니다.

제 이름은 존 콜필드입니다. 필립스 에디슨 앤 컴퍼니의 최고재무책임자입니다. PECO에서 약 12년간 근무했습니다. 이 분야에서는 저희가 다소 신생 기업이라고 할 수 있습니다. 상장된 지는 5년이지만, 35년 동안 사업을 이어오고 있습니다. 저희는 식료품점 중심 쇼핑센터에만 집중하고 있습니다. 31개 주에 걸쳐 약 330개의 쇼핑센터를 보유하고 있습니다. 저희는 식료품점이 1위 또는 2위인 동네 내 3마일 무역권에 집중하며, 인라인 이웃이라 부르는 임차인들도 함께 있습니다. 저희는 궁극적으로 사람들이 주 2~3회 방문하는 지역 사회 내의 장소입니다.

전체 성장 프로필 측면에서, 저희는 부채 대비 EBITDA 기준으로 약 5배 수준의 매우 낮은 레버리지를 유지하고 있으며, 목표는 5배 중하위권입니다. 내부 현금 흐름을 연간 3%~4% 성장시키는 것을 목표로 하고 있습니다. 이를 동일 센터의 순영업소득(NOI) 성장이라고도 부릅니다. 궁극적으로는 연간 중고 단위의 FFO 주당순이익 성장과 3%~3.5%의 배당을 결합해 투자자에게 연 9%~10%의 수익률을 제공하는 것을 목표로 하고 있습니다. 이는 다양한 스타일의 오픈 에어 리테일을 잘 보여주는 사례라고 생각합니다.

네, 현재 환경에서 리테일 점유율은 매우 높습니다. 그 이유 중 하나는 신규 건설 비용이 매우 비싸기 때문입니다. 신규 건설이 불가능한 것은 아니지만 기회가 제한적입니다. 저희는 주차장 내 부지 개발에 개발 자금을 투자하거나 인접 토지를 매입하려고 노력하는 곳도 있습니다. 하지만 전반적으로 리테일 점유율은 높습니다. 이로 인해 저희는 가격 결정력을 가질 수 있습니다. 현재 임대 갱신 시 임대료 인상률이 20%를 넘는 것이 3~4년 연속 이어지고 있는 것으로 알고 있습니다. 임대료가 올라가고 갱신이 이루어지고 있는데, 이는 저희가 거의 자본을 투입하지 않고도 가능한 점에서 매우 중요합니다. 특히 리츠가 소유한 리테일 부동산은 시장에서 가장 우수합니다. 마이클, 이 통계 보셨나요? 로스도 아실 것 같은데요.

리츠가 실제로 소유한 비중이 어느 정도인지, 그리고 일반적으로 리츠가 가장 우수한 자산을 보유하고 있다는 점입니다. 저희는 3마일 무역권에 집중하고 있으며, 저희 센터의 83%가 시장에서 1위 또는 2위 식료품점을 보유하고 있습니다. 궁극적으로 이는 소매업체들이 성공할 수 있도록 하는 유동 인구를 가져옵니다. 높은 점유율은 임대료 인상을 더욱 추진할 수 있는 능력을 제공하며, 이는 상품 진열을 개선하고 궁극적으로 매출을 증대시켜 임대료 인상을 더 가능하게 하는 선순환 구조를 만듭니다. 저는 이것이 매우 긍정적인 환경이라고 생각하며, 때때로 모든 성장이 사라졌다는 우려가 있지만 저는 전혀 그렇지 않다고 말씀드리고 싶습니다. 우리는 계속해서 성과를 내고 있으며, 그래서 리츠가 소유한 비중에 대해 생각하게 됩니다. 우리는 많은 거래량을 보유하고 있습니다.

많은 센터를 매입하고 있습니다. 올해 5억 달러에서 6억 달러 사이의 자산을 매입할 예정이며, 동시에 1억 달러에서 2억 달러 사이의 자산을 매각할 예정인데, 이는 저희 팀이 작업하는 자산을 새롭게 할 기회를 제공합니다. 저희는 모든 임대, 자산 관리, 포트폴리오 관리를 직접 수행하며, 시장에 직접 참여하고 있기 때문에 임대료를 효과적으로 올릴 수 있습니다. 이것이 저희가 전문으로 하는 부분입니다.