브라이트스파이어 캐피탈 26년 3분기 어닝콜

이번 콘퍼런스 콜에서는 브라이트스파이어 캐피털을 브라이트스파이어, BRSP 또는 회사라고 부르겠습니다. 오늘 콘퍼런스 콜에는 회사의 최고경영자 마이크 마제이, 사장 겸 최고운영책임자 앤디 위트, 최고재무책임자 프랭크 사라치노가 참석했습니다. 진행을 넘기기 전에, 오늘 콘퍼런스 콜에서 발표되는 일부 정보에는 미래예측진술이 포함되어 있음을 알려드립니다. 경영진의 현재 예상에 근거한 이러한 진술에는 위험과 불확실성, 가정이 수반됩니다. 잠재적인 위험과 불확실성으로 인해 회사의 사업 및 재무 실적이 실질적으로 달라질 수 있습니다. 실적에 영향을 미칠 수 있는 위험에 대한 설명은 가장 최근에 제출한 10-K의 ‘위험 요인’ 항목과 회사가 수시로 SEC에 제출하는 현재 보고서 및 정기 보고서에 기재된 미래예측진술 관련 기타 위험 요인을 참조하시기 바랍니다.

이번 콘퍼런스 콜에서 논의되는 모든 정보는 2026년 10월 28일 현재 기준이며, 회사는 향후 사건이나 상황을 반영해 이를 업데이트할 의도가 없고 업데이트할 의무도 지지 않습니다. 또한 이번 콘퍼런스 콜에서 발표되는 일부 재무 정보는 비일반회계기준 재무지표입니다. 어제 오후 발표되어 회사 웹사이트에서 확인하실 수 있는 실적 보도자료와 보충 자료에는 해당 일반회계기준 지표와의 조정 내역 및 회사가 이러한 비일반회계기준 재무지표가 투자자에게 유용하다고 판단하는 이유가 설명되어 있습니다. 마이크에게 진행을 넘기기 전에 실적을 간략히 요약해 드리겠습니다. 회사는 3분기에 보통주 주주 귀속 일반회계기준 순이익 4,690만 달러, 주당 0.37달러를 기록했습니다. 배분가능이익은 1,030만 달러, 주당 0.08달러였으며, 조정 배분가능이익은 1,780만 달러, 주당 0.14달러였습니다.

회사는 또한 2026년 9월 30일 기준 일반회계기준 순장부가치가 주당 7.08달러, 감가상각 전 장부가치가 주당 7.87달러라고 발표했습니다. 마지막으로, 이번 컨퍼런스콜에서 경영진은 배분가능이익을 DE라고 부를 수 있습니다. 그럼 이제 마이크에게 진행을 넘기겠습니다.

감사합니다, 데이비드. 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 특히 자본시장의 변동성이 매우 컸던 점을 고려하면, 이번 분기 실적에 만족하고 있습니다. 이러한 환경에도 불구하고 사업의 여러 부문에서 계속해서 계획을 실행하고 있습니다. 3분기 활동을 말씀드리기에 앞서 자본시장에 대해 살펴보겠습니다. 이번 분기와 오늘까지 금리 시장에서 상당한 변동성을 경험했습니다. 미국 10년물 국채 금리는 5.37%까지 상승했습니다. 당시 이는 25년 만의 최고치였으며, 6월 30일 이후 거의 100bp 상승한 수준이었습니다. 이후 금리 변동은 방향을 바꾸었고, 지난 금요일 하루 만에 20bp 하락한 뒤 수익률은 급락해 다시 5% 아래로 내려갔습니다. 동시에 채권시장 자경단의 반란에 신용시장 투자자들도 가세하면서 회사채, 텀론, 구조화 상품 전반의 스프레드가 확대됐습니다.

또한 금리가 상승하는 가운데 신용 스프레드까지 확대되는 경우는 흔치 않습니다. 이러한 움직임은 하이퍼스케일러의 끝없는 자금 조달 수요에 대한 우려가 커졌음을 보여줍니다. 아울러 AI 인프라 구축에 투입되는 수조 달러의 투자수익률에 대한 의구심도 커지고 있습니다. 그 결과 AI 생태계에서 가장 취약한 신용 익스포저에 관심이 집중되고 있습니다. 특히 거래 상대방들이 서로 의존하는 관계라는 점에서 더욱 그렇습니다. 이는 현재 일부 AI 관련 부채가 거래되는 수익률 수준에서 가장 뚜렷하게 드러납니다. 이러한 시장 상황으로 자본시장 투자자들은 잠시 관망하면서 위험 회피 성향을 강화하고 있습니다. 이러한 흐름은 상업용 부동산 시장에도 일부 영향을 미쳤습니다. 투자 매매 거래의 가격이 재조정되거나 아예 시장에서 철회되는 사례가 나타났습니다.

상업용 부동산 대출 시장에서는 CLO AAA 등급 및 은행 웨어하우스 레포 스프레드가 약 10~15bp 확대되면서 대출기관들도 잠시 대출 속도를 늦췄습니다. 이러한 상황을 배경으로, 지난 몇 달간 상장 상업용 모기지 리츠 업종 전반의 밸류에이션이 상당한 압박을 받아 왔습니다. 브라이트스파이어를 비롯한 상장 동종 기업들의 주식은 장부가치 대비 크게 할인된 가격에 거래되고 있습니다. 당사는 지난 몇 분기 동안 자사주를 매입했으며, 3분기에는 약 210만 주를 매입했습니다. 물론 현재 주가 수준에서 당사 주식이 더욱 매력적인 투자 기회를 제공한다는 점을 인식하고 있습니다. 그러나 현재 상장 모기지 리츠들이 거래되는 수준을 보면, 대차대조표의 건전성과 지속성에 대한 시장과 대출기관의 신뢰를 유지하는 것이 중요하다는 점을 알 수 있습니다. 이러한 시기에는 현금 유동성이 모기지 리츠의 가장 중요한 자산이 된다고 생각합니다.

그렇지만 향후 몇 달 동안 당사의 유동성이 계속 증가할 것으로 예상합니다. 인수금융 수요의 단기 위축과 단기 유동성을 확충하려는 방침이 맞물리면, 최근 몇 분기 동안 경험한 것보다 대출 잔액 증가세가 둔화될 수 있습니다. 이로 인해 자금 투입을 완료하기까지 걸리는 시간이 늘어나고, 이에 따라 배당 커버리지 흑자 전환도 늦어질 수 있습니다. 그러나 현재의 환경을 고려할 때, 대차대조표의 건전성과 유동성을 유지하는 것이 단기적으로 올바른 우선순위라고 생각합니다. 이제 3분기 실적과 관련해 몇 가지 주요 사항을 말씀드리겠습니다. 첫째, 총 2억 7,200만 달러의 대출 실행을 기록하며 또 한 번 견조한 분기를 보냈습니다. 평균 대출 규모를 줄이고 포트폴리오를 더욱 다각화했으며, 다가구 주택 대출의 비중을 계속 높이는 방향으로 포트폴리오를 개선하고 있습니다. 또한 대규모 대출 익스포저가 집중되지 않도록 계속 신중하게 관리할 것입니다.

이에 따라 향후 몇 분기 동안 당사의 오피스 대출 익스포저와 2024년 이전 대출은 상대적·절대적 기준 모두에서 계속 감소할 것으로 예상합니다. 둘째, 앨버슨스 트리플넷 투자 자산의 매각을 완료했습니다. 이 매각은 미국 10년물 국채 금리가 4.42%였을 때 합의됐습니다. 이후 금리 변동을 고려하면, 이번 매각은 처음 발표했을 때보다 브라이트스파이어에 훨씬 유리한 결과로 이어졌습니다. 중요한 점은 이번 매각으로 차환 시 상당한 자기자본이익률 희석 위험을 제거했으며, 감가상각 전 장부가치보다 단 2% 낮은 가격에 매각했다는 것입니다. 셋째, 다섯 번째 CLO를 완료했으며, 이는 올해 두 번째 발행이었습니다. 그 결과 현재 대출 잔액의 약 3분의 2가 소구권이 없고 시가평가 대상이 아닌 CLO 부채로 조달돼 있습니다. 올해 CLO 두 건을 완료한 것은 당사의 대출 취급 및 자금 조달 역량을 입증하는 중요한 성과입니다.

최근 완료한 CLO에는 1억 달러 규모의 램프와 30개월의 재투자 기간이 포함돼 있습니다. 이러한 조건을 통해 단기 유동성을 유지하면서 신규 대출을 계속 적극적으로 취급할 수 있습니다. 아울러 다시 말씀드리면, 브라이트스파이어는 자본 구조에 추가 레버리지를 도입하지 않았습니다. 구체적으로 우선주와 기간대출이 없습니다. 종합하면, 3분기 활동은 연초 이후 이뤄낸 진전을 바탕으로 자본을 계속 재활용하고, 매력적인 대출 기회를 발굴하며, 이를 통해 대출 포트폴리오를 개선하고 재무상태표를 강화할 수 있는 역량을 지속적으로 보여줍니다. 마무리하며, 이번 분기에는 시장 환경이 더욱 어려워졌음에도 지속적으로 계획을 실행해 의미 있는 진전을 이뤘습니다. 앞으로는 관심목록 대출과 부동산 소유 자산의 관리에 계속 힘쓰는 한편, CLO의 램프 및 재투자 여력을 기회에 맞춰 활용하는 데 주력하겠습니다. 이러한 우선 과제를 추진하는 과정에서 계속 시장 상황을 면밀히 살피겠습니다.

지난 한 주 동안 미 국채 시장이 다소 안정된 것으로 보이지만, 인공지능 관련 신용 시장의 우려가 커지면서 안전자산 선호 현상이 나타난 결과일 수도 있습니다. 단기적으로는 원칙을 지키고 유동성 포지션을 계속 강화하며, 무엇보다도 재무상태표를 보호하겠습니다. 내부 관리형 회사로서 당사의 이해관계는 주주 및 대출기관의 이해관계와 일치합니다. 경영진은 주주들과 함께 계속해서 상당한 지분을 보유하고 있습니다. 그럼 이제 통화를 당사 사장인 앤디 위트에게 넘기겠습니다. 앤디? 감사합니다, 마이크. 3분기 실적은 사업 전반에 걸쳐 지속적인 진전이 있었음을 보여줍니다.

마이크가 강조했듯이, 브라이트스파이어의 대출 취급 활동은 지난 몇 분기 동안 양호했으며, 이에 따라 순대출 포트폴리오는 전년 대비 7억 달러 이상, 30% 증가한 31억 달러를 기록했습니다. 중요한 점은 이러한 성장이 포트폴리오 구성을 계속 개선하고 있다는 것입니다. 현재 대출 포트폴리오의 72%가 다가구 주택 대출이며, 올해 두 번째 CLO를 완료하면서 포트폴리오의 약 3분의 2가 소구권이 없고 시가평가 대상이 아닌 자금 조달 방식으로 조달되고 있습니다. 지난 한 해는 대출 포트폴리오가 크게 성장한 시기였습니다. 다만 단기적으로는 대출 포트폴리오의 성장세가 완만해질 것으로 예상합니다. 대출 실행 파이프라인은 여전히 견조하지만, 현재의 금리 변동성, 다가오는 선거, 계절적 요인이 거래 활동을 둔화시킬 것으로 예상합니다. 이러한 흐름은 이미 실시간으로 나타나기 시작했습니다.

대출 활동을 자세히 살펴보면, 총 약정액 2억 7,200만 달러 규모의 대출 7건을 취급했습니다. 4건의 대출 포지션에서 총 7,900만 달러가 상환됐습니다. 분기 말 현재 대출 포트폴리오는 총 대출 잔액 약 31억 달러의 대출 111건으로 구성돼 있으며, 전 분기 대비 순증액은 약 2억 달러입니다. 전체 포트폴리오의 평균 대출 잔액은 2,800만 달러로 목표 범위 내에 충분히 들어와 있으며, 가중평균 위험등급은 3.1입니다. 당사는 부동산 보유자산(REO) 문제를 해결하기 위해 지속적으로 진전을 이루고 있습니다. 분기 중 애리조나주 메사에 있는 다가구 주택 REO 한 건의 매각을 완료했으며, 텍사스주 포트워스의 다가구 주택 자산은 어제 매각을 완료해 REO 익스포저를 추가로 줄였습니다.

또한 캘리포니아주 산타클라라에 보유한 REO 토지 자산의 매각 절차에 착수했습니다. 금리가 상승했지만 시장과 자산의 펀더멘털이 견조하고, 주택 수요가 상당한 데다 베이 지역에서 우호적인 시장 여건이 관찰되고 있어 해당 부동산이 시장에서 좋은 반응을 얻을 것으로 봅니다. 아울러 남은 다가구 주택 REO 두 건도 비교적 가까운 시일 내에 시장에 내놓을 계획입니다. 당사의 목표는 REO 익스포저를 계속 줄여 궁극적으로 포트폴리오에서 이 부문을 산호세 호텔 자산만 남기는 수준으로 축소하는 것입니다. 이 호텔 자산도 2027년 중 어느 시점에 시장에 내놓을 계획입니다. 그때까지 호텔과 관련해서는 매각을 앞두고 사업 계획을 추진하며, 지연된 유지보수 문제를 해결하고 운영 실적을 개선하는 데 진전을 보이고 있습니다.