아버 리얼티 트러스트 26년 2분기 어닝콜

감사합니다, Stephanie. 여러분 안녕하십니까, Arbor Realty Trust 분기 실적 발표 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 아침에는 2026년 6월 30일로 종료된 분기 실적에 대해 말씀드리겠습니다. 오늘 콜에는 저와 함께 Ivan Kaufman 사장 겸 최고경영자도 참석해 있습니다. 시작에 앞서, 이번 실적 발표 콜에서 언급되는 내용은 미래 예측 진술로 간주될 수 있으며, 이는 사업, 재무 상태, 유동성, 영업 실적, 계획 및 목표에 관한 잠재적 또는 가정된 미래 결과에 대한 위험과 불확실성에 영향을 받을 수 있음을 알려드립니다. 이러한 진술은 현재 저희가 보유한 정보를 바탕으로 한 신념, 가정 및 미래 실적에 대한 기대에 근거하고 있습니다. 실제 결과가 Arbor의 기대와 크게 다를 수 있는 요인들은 당사의 SEC 보고서에 자세히 기재되어 있습니다.

청취자 여러분께서는 이러한 미래 예측 진술에 과도한 신뢰를 두지 말아 주시기 바라며, 이 진술들은 오늘을 기준으로 한 내용임을 유념해 주시기 바랍니다. Arbor는 오늘 이후 발생하는 사건이나 예상치 못한 사건에 대응하여 이러한 미래 예측 진술을 공개적으로 업데이트하거나 수정할 의무가 없습니다. 이제 Arbor의 사장 겸 CEO인 Ivan Kaufman님께 말씀을 넘기겠습니다.

감사합니다, Paul, 그리고 오늘 콜에 참석해 주신 모든 분들께 감사드립니다. 오늘 아침 보도자료에서 보셨듯이, 이번 분기 자본 시장에서 매우 활발한 활동과 여러 주목할 만한 거래가 있었으며, 이를 통해 유동성을 높이고 자본 수익률을 향상시킬 수 있었습니다. 저희는 이 장기 침체 국면을 계속해서 헤쳐 나가고 있습니다. 먼저, 저희는 우수한 조건의 은행 대출을 통해 기존 CLO 중 하나를 다시 성공적으로 정리했습니다. 실제로 저희는 금리를 거의 40bp 가까이 낮추고 레버리지를 약 10포인트 향상시켜 약 1억 3,500만 달러의 추가 유동성을 창출하고 자본 수익률을 높일 수 있었습니다.

시장 정점 시점에 70억 달러 규모의 담보를 가진 7개의 기존 CLO가 있었다는 점을 강조하는 것이 매우 중요하다고 생각합니다. 효과적인 대차대조표 관리를 통해 78억 달러 규모의 CLO를 디레버리지했으며, 25억 달러 규모의 신규 차량을 추가해 지난 36개월간 총 100억 달러의 자본시장 거래를 달성했습니다. 현재 12억 달러 담보를 가진 단 하나의 기존 차량만 남아 있으며, 이 차량은 현재 66%의 레버리지를 보유하고 있고 가까운 시일 내에 성공적으로 정리할 것으로 기대하고 있습니다. 또한 7월 초에 3억 7,500만 달러 규모의 전환사채 발행을 완료했으며, 이 자금 대부분을 이번 주 초에 9월 만기 채권 상환에 사용했습니다.

이는 직채 대비 400bp 낮은 금리로 자본을 조달하고, 장부가의 50% 가격으로 상당량의 자사주를 매입할 수 있었던 탁월한 거래였습니다. 1억 1,400만 달러를 사용해 주당 5.42달러에 자사주를 매입했으며, 이는 주당 장부가치와 향후 주당순이익 모두에 크게 긍정적인 영향을 미칠 뿐만 아니라 기존 대출을 더 신속히 해결하고 수익성 저하를 줄이는 데도 도움이 될 것입니다. 이 거래의 자사주 매입 부분은 6.10달러 전환가액에 대한 자연스러운 헤지 역할도 합니다. 실제로 주가가 주당 9.28달러를 넘어서야만 이번 거래에서 매입한 주식을 추가로 발행해야 하므로, 현재 주가 대비 거의 100%의 전환 프리미엄을 형성하게 됩니다.

최근에는 기존 담보를 기반으로 한 은행 대출 라인에서 추가 자금을 조달해 1억 8,500만 달러의 유동성을 새로 창출했습니다. 이러한 성과들은 모두 유동성 위치를 강화했으며, 기존 대출 문제를 매우 적극적으로 해결할 수 있게 해주는 매우 중요한 성과입니다. 또한 어려운 환경을 고려해 여러 비용 절감 전략을 도입했으며, 이는 앞으로 비용 부담을 크게 줄이는 데 의미 있는 영향을 미칠 것입니다. 첫 번째로는 특정 부문의 인력 감축을 통해 현재 환경에 맞게 직원 수와 급여 규모를 적정화했습니다. 이 조치는 지난달 시행되었으며, 일회성 퇴직금 지급 후 연간 약 1,000만 달러, 주당 약 0.05달러의 지속적 비용 절감 효과가 있을 것으로 추정합니다.

앞으로도 비용 절감 기회를 지속적으로 모색할 예정이며, 그 일환으로 AI를 전 사업 부문에 완전히 통합해 운영 및 프로세스 효율성을 크게 높여 추가적인 규모의 경제를 실현할 계획입니다. 이제 2분기 각 사업 부문의 생산 실적을 말씀드리겠습니다. 에이전시 플랫폼에서는 10억 5천만 달러의 신규 대출을 성사시켰으며, 5천만 달러 규모의 CMBS 중개 거래도 추가해 2분기 총 거래 규모는 11억 달러에 달했습니다. 이로써 올해 누적 거래 규모는 약 19억 달러로, 지난해 대비 30% 증가했습니다. 금리 상승이 거래 성사 속도를 늦추고 일정에 다소 영향을 미치고 있는 것은 분명합니다.

우리는 점점 더 큰 거래들의 파이프라인이 확대되고 있으며, 이를 통해 하반기에 더 강한 실적을 기대하고 있습니다. 또한, 금리 상승 환경에서 정확한 마감 시점을 예측하기는 어렵지만 2025년과 비슷한 거래 규모를 달성할 수 있기를 희망합니다. 대차대조표 대출 사업에서는 2분기에 1억 6천만 달러의 거래를 성사시켰고, 2026년 상반기에는 5억 5천만 달러를 조금 넘는 실적을 기록했습니다. 이 사업은 여전히 매우 경쟁이 치열하기 때문에, 우리는 매우 선별적으로 접근하며 우수한 스폰서를 가진 대형 거래에 집중하고 있습니다. 우리는 현재 환경을 반영하여 2026년 거래 규모를 10억 달러에서 15억 달러 사이로 가이드했습니다.

브리지 대출 사업은 단기적으로 자본에 대한 높은 레버리지 수익을 창출하면서 미래 에이전시 거래 파이프라인을 구축하는 데 중요한 전략적 역할을 하고 있습니다. 증권화 시장과 라인 대출자들 사이에서 계속해서 큰 효율성을 경험하고 있어, 경쟁이 치열한 환경 속에서도 자본에 대해 강력한 수익을 낼 수 있습니다. 단독 주택 임대 사업에서는 2분기에 강한 실적을 기록했으며, 과거에 논의한 빌드-투-렌트 사업에 적절한 예외 조항이 포함된 '원 빅 뷰티풀 빌 법안'이 통과되면서 파이프라인이 크게 증가하는 것을 확인했습니다. 2분기에 3억 1천 5백만 달러, 7월 한 달 동안에는 2억 1천 5백만 달러의 거래를 성사시켜, 올해 누적 거래 규모는 7억 달러에 달합니다.

다시 한 번, 앞으로의 파이프라인이 실질적으로 증가하고 있음을 확인하고 있으며, 이를 통해 하반기에 매우 강한 실적을 기대하고 있습니다. 이 사업은 건설, 브리지, 영구 대출 기회를 통해 자본 수익을 제공하며, 단기적으로 강력한 레버리지 수익을 창출하는 동시에 수익원을 다각화하여 장기적인 이점을 제공합니다. 우리는 건설 대출 사업에서도 매우 활발히 활동하고 있으며, 이 제품에서 5억 달러에서 7억 5천만 달러의 거래를 성사시킬 수 있을 것으로 기대합니다. 지난 실적 발표에서 금리 상승이 부실 및 준부실 대출 채권의 처리 및 해결 시점에 미치는 영향에 대해 자세히 논의했습니다.

현재 금리 환경에서는 앞으로 4~6분기 내에 이러한 자산 대부분을 해결할 수 있을 것으로 보고 있으며, 이를 통해 수익에 대한 부담을 크게 줄이고 미래 이자 수익의 정상 궤도 회복이 가능할 것입니다. 불행히도 지정학적 상황으로 인해 금리가 계속 높고 변동성이 커서 이러한 대출을 신속히 해결하는 데 더 어려움이 있습니다. 그럼에도 불구하고, 우리는 문제 자산 대부분을 차단했으며 이들 자산에 대해 명확한 해결 방안을 가지고 있다고 확신합니다. 금리 인상으로 인해 일정이 다소 지연되었지만, 우리는 좋은 진전을 이루고 있으며 분기별로 이 대출 노출을 꾸준히 줄일 것으로 기대합니다.

2분기 말 기준으로 연체 대출은 약 5억 2천 5백만 달러, REO 자산은 약 5억 4천 5백만 달러로, 총 부실 자산은 약 10억 7천만 달러에 달하며, 이는 금리 상승으로 인한 일정 지연으로 전분기 대비 소폭 증가한 수치입니다. 그러나 7월에는 9천만 달러의 자산을 해결하는 등 강한 진전을 이루었고, 이미 계약을 체결한 1억 500만 달러가 다음 달에 해결될 예정입니다. 이로 인해 부실 대출 채권 규모는 약 8억 7천 5백만 달러로 줄어들어 1분기 대비 13% 감소할 것입니다.

또한 3분기와 4분기에 해결할 것으로 예상되는 추가 연체 대출 2억 달러에서 3억 달러에 대한 가시성이 있으며, 여러 자산을 적극적으로 매각 중이기 때문에 기존 REO 자산을 연말까지 약 3억 달러 수준으로 줄일 수 있을 것으로 매우 자신하고 있습니다. 이러한 진전은 수익에 대한 부담을 크게 줄이고 향후 수입 흐름을 증가시키는 데 크게 기여할 것입니다. 지난 몇 차례 컨퍼런스 콜에서 자세히 말씀드린 바와 같이, 우리는 여전히 레거시 포트폴리오에 집중하고 있으며, 지난 분기에 8억 달러의 대출을 성공적으로 해결해 6월 30일 기준 47억 달러로 줄였습니다.