킴코 리얼티 26년 2분기 어닝콜

김코의 분기 실적 컨퍼런스 콜에 참여해 주셔서 감사합니다. 오늘 함께하는 분들은 콘너 플린 CEO, 로스 쿠퍼 사장 겸 최고투자책임자, 데이비드 제이미슨 부사장 겸 최고운영책임자, 글렌 코헨 부사장 겸 최고재무책임자, 그리고 질의응답을 위해 대기 중인 김코 경영진 팀의 다른 멤버들입니다. 시작에 앞서, 오늘 발표 내용 중 일부는 경영진의 현재 신념과 기대를 바탕으로 한 미래 예측성 발언을 포함할 수 있습니다. 이러한 발언들은 SEC 제출 서류에 명시된 위험과 불확실성에 영향을 받으며, 실제 결과는 상당히 다를 수 있습니다. 저희는 미래 예측성 발언을 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 또한 비-GAAP 재무 지표도 참고하실 수 있습니다. GAAP과의 조정 내역은 IR 웹사이트에 게시된 실적 발표 자료와 보충 자료, 그리고 동봉된 프레젠테이션에서 확인하실 수 있습니다. 해당 자료들에도 동일한 미래 예측 관련 주의 사항이 적용됩니다. 준비된 발언 후에는 질의응답 시간을 갖겠습니다.

원활하고 효율적인 진행을 위해 질문은 한 가지씩 해주시고, 추가 질문은 다시 대기해 주시기 바랍니다. 그럼, 콘너에게 마이크를 넘기겠습니다.

좋은 아침입니다. 참석해 주셔서 감사합니다. 오늘은 견고한 2분기 실적을 설명드리겠습니다. 이는 저희 성장 전략과 포트폴리오, 플랫폼, 운영 모델의 강점을 계속해서 입증하는 결과입니다. 데이브가 임대 성과를 자세히 설명드릴 것입니다. 로스가 거래 활동을 안내해 드리고, 글렌이 재무 실적과 업데이트된 전망을 마무리하겠습니다. 희석 주당 FFO는 0.46달러로 전년 동기 대비 4.5% 증가하며 또 한 분기 강한 실적을 기록했고, 동일 자산 NOI는 최소 임대료 상승과 강한 순 회수율에 힘입어 3.5% 성장했습니다. 소규모 매장 점유율은 92.9%로 신기록을 세웠고, 전체 비례 포트폴리오 점유율은 Painted Tree 파산으로 인한 임대 거절 영향 16bp를 감안하고도 역대 최고치인 96.4%를 유지했습니다. 이러한 결과는 포트폴리오 전반에 걸친 수요의 깊이를 강화하며, 성장 잠재력이 표면적인 수치보다 더 강함을 보여줍니다.

임대 활동은 저희 포트폴리오에 대한 수요를 가장 명확하게 보여주는 지표 중 하나로 남아 있습니다. 분기 동안 고품질의 오픈 에어형 식료품점 중심 쇼핑센터에서 소매업체들이 공간 확보를 위해 경쟁하는 모습을 지속적으로 확인했으며, 신규 쇼핑센터 개발이 제한적인 시장 상황에서 수요가 공급을 앞서고 있습니다. 데이브가 임대 관련 세부 지표를 설명할 예정이지만, 더 넓은 시각에서 보면 저희 센터들은 계속해서 성장하는 소매업체들을 유치하고 강력한 임대료 상승을 견인하며, 긍정적인 방문객 흐름과 건강한 임차인 매출의 혜택을 받고 있습니다. 이러한 추세는 분기 동안에도 분명히 나타났으며, 저희 센터 전반의 방문객 수는 전년 대비 3% 증가했으며, 6월에는 3.2% 성장했고, 임차인들의 지출도 여전히 견조한 상태를 유지하고 있습니다. 복합용도 포트폴리오와 관련하여, 중요한 증거 사례와 이것이 미래 가치 창출에 의미하는 바를 공유하고자 합니다.

이번 분기 동안 버지니아 펜타곤 시티에 위치한 펜타곤 센터 복합용도 부동산 내 253가구 규모의 다가구 주택인 '더 밀턴' 매각을 완료했습니다. 더 밀턴 매각은 저희 복합용도 플랫폼에 중요한 이정표가 되었으며, 가치 향상 재개발 프로그램 내에서 신규 개발한 다가구 주택을 전 과정에 걸쳐 처음으로 완전 매각한 사례입니다. 이번 거래는 복합용도 자산에 대해 권리 확보, 개발, 안정화 과정을 거쳐 적절한 시기에 선택적으로 매각함으로써 내재 가치를 창출할 수 있다는 실질적인 증거를 제공합니다. 로스가 더 자세한 내용을 설명할 것입니다. 더 넓은 메시지는 명확합니다. 저희 복합용도 플랫폼은 또 하나의 의미 있는 장기 가치 창출 원천입니다. 자본 재활용 프로그램은 저희 전략의 필수적이고 반복적인 부분으로 계속 자리 잡고 있습니다. 최근 자산 매각과 토지 임대권 매각은 저성장 자산에서 가치를 회수하고, 장기 성장 전망이 더 강한 쇼핑센터 투자로 자본을 재배치하는 능력을 보여줍니다.

이 접근법은 포트폴리오의 질을 향상시키고, 미래 수익 성장에 기여하며, 외부 자본에만 의존하지 않고도 가치를 창출할 수 있게 합니다. 이 전략은 1031 교환 수익금을 활용해 플로리다에서 두 개의 고품질 쇼핑센터를 인수한 사례로 더욱 명확히 입증되었습니다. 저희는 플로리다 팜파노 비치에 위치한 월마트 중심 쇼핑센터인 팜파노 마켓플레이스를 5,300만 달러에 인수했으며, 이는 킴코만의 차별화된 플랫폼인 구조화 투자 프로그램을 통해 이루어진 세 번째 인수입니다. 또 다른 센터는 플로리다 포트로더데일 인근 1차 교외 지역에 위치한 퍼블릭스 중심 쇼핑센터인 선샤인 플라자로, 5,600만 달러에 인수했습니다. 대차대조표상으로도 이는 킴코의 명확한 경쟁 우위로 남아 있습니다. 글렌이 최근 자본시장 활동에 대해 더 자세히 설명할 예정이며, 여기에는 매력적인 3.5% 쿠폰의 최초 6억 달러 교환사채 발행도 포함됩니다.

핵심은 저희의 유동성 위치, 자본 접근성, 투자등급 프로필이 현재 환경에서 기회를 포착하고 공격적으로 대응하는 동시에 엄격한 원칙을 유지할 수 있는 재무적 유연성을 제공한다는 점입니다. 마지막으로, 상반기 강력한 실적, 연말까지의 가시성 개선, 포트폴리오의 근본적인 강점에 대한 자신감을 반영하여, 연간 전망치 중간값을 상향 조정합니다. 또한, 이사회는 강력한 영업 실적, 수익 성장, 증가하는 과세 소득, 그리고 회사의 장기 성장 전망에 대한 확신을 바탕으로 전년 대비 12% 인상된 분기별 보통주 현금 배당금을 결정했습니다. 이러한 조치들은 모두 저희 현금 흐름의 견고함과 주주들에게 장기적인 가치를 제공하겠다는 의지를 강조합니다. 마지막으로, 저희 전체 팀에게 감사의 말씀을 전하고 싶습니다. 2분기 실적은 올해 초에 저희가 믿었던 바를 더욱 확고히 해주었습니다.

킴코는 지속 가능한 수익 성장을 이끌어낼 수 있는 적절한 플랫폼, 포트폴리오, 그리고 재무구조를 갖추고 있습니다. 강력한 소매업체 수요, 긍정적인 쇼핑객 방문 증가, 상당한 규모의 계약 완료됐으나 아직 오픈 전인 프로젝트에서의 현금 흐름 성장 가시성, 수익성 있는 자본 재활용, 그리고 엄격한 재무 관리가 모두 결합되어 주주들에게 장기적인 가치를 계속 창출할 수 있는 기반을 마련하고 있습니다. 이제 데이브에게 넘겨 임대에 대해 좀 더 자세히 설명드리겠습니다.

감사합니다, 코너. 저는 2분기 임대 실적, 점유율 추세, SNO 파이프라인, 그리고 지난 분기에 발표한 성장 궤적을 계속 지원하는 새로운 운영 모델 출시에 대해 말씀드리겠습니다. 2분기에 저희는 250만 평방피트 규모의 461건 임대 계약을 체결했으며, 평균 임대료 스프레드는 13.1%였습니다. 이로써 상반기 총 임대 면적은 700만 평방피트를 넘어섰습니다. 신규 임대 활동은 여전히 두드러졌으며, 161건의 계약으로 68만 5천 평방피트 규모, 평균 스프레드는 40.4%로 19분기 연속 두 자릿수 신규 임대 스프레드를 기록했습니다. 이번 분기에는 임차인 수요의 강점과 포트폴리오 전반에 걸친 상품 구성 개선 능력을 보여주는 여러 주목할 만한 임대 거래가 있었습니다.

주요 임차인 측면에서는 빅토리아 마켓플레이스에서 이전 라이트 에이드를 일본식 생활용품 소매업체인 테소 라이프로 교체했습니다. 노스캐롤라이나 샬럿의 우드론 마켓플레이스에는 새로운 식료품 구성 요소로 로우스 푸드를 추가했습니다. 라이프스타일 포트폴리오 내에서는 최초로 유니클로 임대 계약을 체결해 이 사업 부문의 매력과 주요 소매업체들로부터 증가하는 관심을 다시 한번 입증했습니다. 비주요 임차인 측면에서는 피트니스, 건강 및 웰니스, 레스토랑, 전문 서비스 등 서비스 지향 임차인에서 특히 강한 임대 활동이 광범위하게 이어졌습니다. 이 중에는 라이프스타일 포트폴리오를 보완할 뿐만 아니라 핵심 식료품 커뮤니티 자산에도 좋은 추가가 된 여러 핵심 임대 계약이 포함되어 있어, 저희 운영 플랫폼의 활용도와 라이프스타일 및 핵심 자산 간 교차 시너지 능력을 더욱 입증합니다.

패키지 임대 이니셔티브도 이번 분기에 모멘텀을 이어가며, 두 개 소매업체와 7건의 계약을 체결해 소규모 상점 점유율을 더욱 높였습니다. 이 엄격한 접근법은 거래 속도를 가속화하고 규모의 효율성을 확보하며 성장하는 소매업체들과의 관계를 심화하는 데 도움을 주고 있습니다. 이들 거래는 저희가 포트폴리오 전반에서 계속 목격하는 현상을 반영합니다. 오늘날 소매업체들은 저희의 고품질 입지에 대해 프리미엄을 지불할 의향이 있으며, 그 과정에서 저희 상품 구성을 적극적으로 업그레이드하고 있습니다. 갱신 및 옵션 계약은 총 300건, 190만 평방피트 규모로 평균 스프레드는 7%였으며, 갱신은 6.1%, 옵션은 8%를 기록했습니다. 이는 임차인들이 저희의 오픈 에어 식료품점 중심 입지를 계속 우선시함에 따라 유지율이 역사적으로 높은 수준을 유지하고 있다는 점에서, 저희 포트폴리오의 건전성과 견고함을 보여주는 또 다른 명확한 사례입니다.

소형 매장 점유율은 92.9%로 사상 최고치를 기록했으며, 소형 공간에 대한 수요가 여전히 매우 강하기 때문에 점유율 추가 상승 여지도 계속해서 확인되고 있습니다. 페인티드 트리의 영향으로 분기 대비 23베이시스 포인트 하락했음에도 불구하고, 앵커 점유율은 분기 대비 10베이시스 포인트 하락한 97.8%를 기록했으며, 전년 대비로는 110베이시스 포인트 상승했습니다. SNO 파이프라인으로 넘어가면, 경제적 점유율이 20베이시스 포인트 상승해 92.4%를 기록했습니다. 현재 파이프라인은 연간 기본 임대료 9,500만 달러에 달하며, 이 중 7,500만 달러가 신규 임대료이고 그 중 48%는 올해 말까지 시작될 것으로 예상됩니다. 중요한 점은, 이 파이프라인이 당초 계획을 계속 앞서가고 있으며, 건설과 임대가 긴밀히 조율되어 계약된 임대차를 가능한 한 빠르게 현금 임대료로 전환하고 있다는 것입니다.

임대 시작으로 인한 실제 현금 흐름 측면에서, 저희는 2026년에 3,300만 달러를 받을 것으로 예상하며, 이는 초기 추정치보다 16% 높은 수치입니다. 임대 시작 시점에는 상반기에 개점한 임차인으로부터 2,400만 달러가 포함되어 있으며, 2026년 하반기에는 추가로 900만 달러가 예상됩니다. 7월 1일부로 저희는 새로운 운영 모델을 도입하여 지역 구조에서 자산 중심의 전국 단위 기능 팀 체제로 전환했습니다. 이로써 가치 창출을 주도하는 지표에 대한 책임이 강화되고, 포트폴리오 전반에 걸쳐 일관성이 높아지며, 실행 속도가 가속화됩니다. 이는 추가 비용 없이 저희 전국 플랫폼의 규모를 활용하는 것입니다. 저희는 시간이 지남에 따라 개선된 FFO 성장, 동일 자산 성과, 임대 생산성, 마진 확장을 통해 이익이 누적될 것으로 기대합니다. 이 구조적 변화는 저희가 One Kimco라 부르는 광범위한 노력 중 가장 눈에 띄는 부분입니다.

이와 함께, 저희는 그 뒤에 있는 운영 인프라에 투자하고 있습니다. 첫째, 포트폴리오, 임대, 자산 데이터를 한 곳에 모으는 통합 데이터 플랫폼입니다. 둘째, 일상적인 업무 흐름을 자동화하는 데 도움을 주는 AI 도구입니다. 셋째, 조직 전반에 도입 중인 최신 협업 도구입니다. 이 모든 것을 종합하면, 저희는 플랫폼의 규모를 속도와 마진으로 전환하여 견고한 운영 레버리지를 구축하는 방법을 보여줍니다. 요약하자면, 임대 수요는 여전히 건전합니다. 스프레드는 견고한 두 자릿수 수준을 유지하고 있습니다. 소규모 매장 점유율이 사상 최고치를 기록했으며, 저희 SNO 파이프라인은 현금 흐름 성장으로 계속 전환되고 있습니다. 패키지 임대의 지속적인 모멘텀, 라이프스타일 포트폴리오에 대한 소매업체들의 관심 증가, 그리고 보다 집중된 운영 모델과 결합하여, 올해 하반기에도 강한 성장 기반이 유지될 것으로 믿습니다. 이제 거래 시장에 대한 업데이트를 위해 로스에게 넘기겠습니다.