포스털 리얼티 트러스트 Nareit REITweek: 2026 Investor Conference
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- Postal Realty Trust는 미국 전역 49개 주에서 우체국 관련 부동산 자산을 소유 및 운영하는 회사로, 약 2000개의 자산을 보유하고 있다.
- 이 회사는 우체국 부동산 시장의 약 8%를 점유하고 있으며, 우체국이 임대하는 약 23,000개 시설 중 상당수를 관리하고 있다.
- 우체국 부동산 임대료는 우체국 운영비의 1.5%에 불과하지만, 이 부동산 네트워크는 우편물 배달의 핵심 인프라 역할을 한다.
- 회사는 2022년부터 우체국과의 임대 계약 구조를 변경하여 연간 임대료 상승률을 도입하고, 임대 기간을 5년에서 10년으로 연장하는 등 내부 성장 동력을 확보했다.
- 최근 1년간 주가가 약 80% 상승했으며, 이는 안정적인 임대 수익과 내부 성장, 그리고 장기 임대 계약에 대한 시장의 인식 변화에 기인한다.
- 2023년 현재까지 약 3,500만 달러 규모의 부동산을 인수했으며, 연간 1억 3천만 달러에서 1억 4천만 달러 규모의 인수를 목표로 하고 있다.
- 임대료 수익률은 연평균 7% 중반대이며, 매출총이익(매출총이익) 마진은 약 90%에 달한다.
- 회사는 매입 자산의 약 75%를 비공개 거래로 진행하며, 운영 파트너십 유닛(OP Units)을 활용한 거래도 전체 거래의 10~15%를 차지한다.
- 우체국의 재정적 어려움이 임대료 수령에 미치는 영향은 제한적이며, 임대료는 전체 비용 중 매우 작은 비중을 차지한다.
- 배당금은 순이익의 일정 비율을 지급하며, 이사회는 배당금 성장과 자본 재투자 사이에서 균형을 유지하려고 한다.
STOCKNOW 인사이트
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스크립트
첫 5개 문단을 발언자별로 확인할 수 있습니다.
여기서 승인 받았습니다. 좋습니다. 모두들 안녕하세요, 참여해 주셔서 감사합니다. 저는 토니 팔로네라고 합니다. JPMorgan의 리서치 애널리스트입니다. 부동산 분야를 담당하고 있으며, 오늘 오후 Postal Realty Trust 경영진과 함께 이 패널을 진행하게 되어 기쁩니다. 저희 팀은 부동산 분야의 다양한 부분을 다루고 있는데, 이 그룹은 현재 진행 중인 몇 가지 사업 면에서 정말 흥미로운 이야기 중 하나라고 생각합니다. 일반적인 주요 부동산 유형과는 매우 독특한 점이 있습니다. 아주 흥미로울 것입니다. 경영진을 소개하겠습니다. 질의응답도 진행할 예정입니다.
여기 계신 분들 중 질문이 있으시면 손을 들어 주시고, 토론에 반영하도록 하겠습니다. 왼쪽부터 시작하겠습니다. 회사 사장인 제레미 가버, 최고재무책임자 스티브 바케, 그리고 Postal Realty Trust의 최고경영자 앤드류 스포덱입니다. 시작하겠습니다. 앤드류, 먼저 말씀해 주시죠. Postal에서 하시는 일과 포트폴리오, 그리고 비즈니스 모델에 대해 설명해 주세요.
네, 토니 감사합니다. 그리고 참석해 주신 모든 분들께 감사드립니다. 익숙한 얼굴들도 보이네요. 이미 다들 아시는 역사로 지루하게 해드려 죄송하지만, 처음 뵙는 분들을 위해서는 배경 설명이 중요하다고 생각합니다. 이 모든 공로를 제가 다 가질 수는 없습니다. 제 아버지가 1980년대 초반에 우편 관련 자산을 사기 시작하셨습니다. 그분도 토니처럼 매우 독특한 자산군을 창출하셨습니다. 초기에 알게 된 점이자 실제로 입증된 것은, 첫째로 저희는 전국 어디서든 이 부동산을 소유하고 운영할 수 있다는 것입니다. 현재 저희는 49개 주에서 운영 중이며, 현장에 사람이 없어도 운영이 가능합니다. 둘째, 저희는 임대료를 100% 전액, 항상 수금합니다. 정부 셧다운, 모든 경제 사이클, 코로나19 등에도 불구하고 항상 임대료를 수금합니다.
셋째이자 이 사업에서 가장 크고 오해받는 부분은 우체국이 거의 이동하지 않는다는 점입니다. 감사합니다. 네, 지난 10년 넘게 99%의 유지율을 유지해왔으며, 그 이전 수십 년 동안의 유지율과도 비슷했습니다.
이 모든 것이 아버지께서 이 자산군을 계속 매입하게 만든 동기였습니다. 아버지는 2000년대 초반에 반퇴하셨습니다. 제가 사업을 인수해 다소 제도화하고 좀 더 공격적으로 확장해 나갔습니다. 아버지께서 10년 전 돌아가신 후, 은행가의 제안으로 저희 포트폴리오를 기반으로 공개회사를 설립했습니다. 약 7년 전에 상장했습니다. 그 이후로 포트폴리오, 임대 면적, 임대 수익, 부동산 수가 10배로 성장했습니다. 코로나19로 인해 다소 속도가 늦춰졌습니다. 금리 상승으로 인해 다소 지연되기도 했습니다. 사업의 기본은 항상 동일했습니다. 부동산은 매우 단순합니다.
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