스타우드 프로퍼티 26년 2분기 어닝콜

감사합니다, 운영자님. 안녕하세요, 스타우드 프로퍼티 트러스트 실적 발표 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 아침 저희는 10-Q 보고서를 제출하고 보도자료와 함께 실적 발표 자료를 공개했으며, 이는 저희 웹사이트와 SEC에 모두 제출되어 있습니다. 콜을 시작하기 전에, 이번 콜에서 언급되는 일부 내용은 미래 예측 진술로서, 미래의 사건이나 성과를 보장하지 않는다는 점을 알려드립니다. 이러한 진술과 관련된 주의사항은 10-Q 보고서와 보도자료를 참고해 주시기 바랍니다. 또한, 이번 콜에서는 특정 비-GAAP 재무 지표에 대해서도 논의할 예정입니다. 이 비-GAAP 재무 지표를 GAAP에 따라 작성된 가장 유사한 지표와 조정한 내용은 오늘 아침 제출한 보도자료를 참고해 주시기 바랍니다.

오늘 콜에는 회사의 회장 겸 최고경영자 배리 스턴라이트, 사장 제프 디모디카, 최고재무책임자 리나 파니리가 함께하고 있습니다. 그럼, 이제 리나에게 콜을 넘기겠습니다.

감사합니다, 잭. 그리고 모두 좋은 아침입니다. 2분기 당기 분배 가능 이익은 1억 5,200만 달러, 주당 0.40달러였습니다. 이번 실적은 비수익 대출 및 REO 자산의 이자 수익과 높은 현금 잔고가 반영되어, 보고된 이익과 회사의 진정한 기본 수익력 간의 격차를 계속 보여주고 있습니다. 먼저 이 두 가지 사항에 대해 말씀드리겠습니다. 비수익 대출과 REO 관련하여, 이번 분기와 올해에 신규 비수익 대출이나 신규 5등급 대출은 없었습니다. 또한 이번 분기에는 신규 REO도 없었습니다. 신규 비수익 대출과 REO 대출이 둔화됨에 따라, 자산 해결에 탄력이 붙고 있습니다. 명확히 말씀드리면, 저희가 정의하는 해결은 REO의 경우 자산 처분, 비수익 대출의 경우 정상 대출로 전환되는 것을 의미합니다. 이는 대출이 REO로 전환되는 것을 의미하지 않습니다.

이번 분기에는 금리 상승으로 인해 악화된 제3자 모델링 거시경제 상황을 반영해 3,000만 달러의 충당금을 추가로 설정하여, 비수익 대출 및 REO 자산에 대해 총 7억 600만 달러의 충당금을 보유하고 있습니다. 이 중 4억 8,500만 달러는 CECL 충당금이고 2억 2,100만 달러는 REO 충당금이며, 이는 주당 1.97달러에 해당하며 오늘 발표된 감가상각 전 장부가치 18.62달러에 이미 반영되어 있습니다. 저희는 이러한 부진 자산 해결 노력을 계속하고 있습니다. 현재 계약 중이거나 협의 중인 자산은 세 건의 REO 자산과 뉴욕시 주거 프로젝트 내 다수의 유닛입니다. 이들 매각을 통해 3분기에 총 1억 4,800만 달러의 현금 수익이 예상되며, DE 기준으로 1억 9,500만 달러, GAAP 기준으로 1억 6,000만 달러의 자산이 해결될 것으로 보이며, 이는 현재 비수익 대출 및 REO 잔액의 10%에 해당합니다.

세 건 중 한 자산은 금리 상승으로 최근 재협상이 이루어져 GAAP 평가액과 1,200만 달러의 차이가 발생했습니다. 이를 제외하면, GAAP 충당금은 예상 매각 가격과 일치하여, 저희가 추정한 대로 이 자산들을 완전히 해결할 수 있음을 보여줍니다. 실현 손실은 3분기 매각 시 DE에 반영되며, 이 자산들에 대해 약 4,700만 달러에 달합니다. 참고로, 자산이 장부가치에서 해결될 경우 충당금은 자연스럽게 DE로 이전되지만, 이 충당금은 이미 장부가치에 반영되어 있습니다. 이 수익금을 재투자하면 연간 DE에 약 0.03달러가 추가되어, 핵심 사업에서 배당 수익을 달성하는 경로를 계속 이어갈 수 있습니다.

분기 말 기준, 총 비수익 대출 및 REO 포트폴리오는 DE 기준 약 19억 달러이며, 이는 이미 장부가치에 반영된 7억 600만 달러의 충당금을 제외한 금액입니다. 시장 상황에 따라, 연말까지 현재 비수익 대출 및 REO의 약 8억 달러, 즉 40%를 해결할 예정입니다. 높은 현금 잔액과 관련해, 이번 분기 자본 시장에서 특히 활발히 활동하며 11억 달러 규모의 무담보 선순위 채권을 발행하고, Term Loan B를 2억 7,500만 달러 증액했습니다. 이러한 높은 현금 잔액을 상쇄하기 위해 투자 속도를 가속화하여, 이번 분기에 사업 전반에 25억 달러를 투자했고 7월에도 17억 달러를 추가 투자해 연초 이후 총 투자액은 67억 달러에 이릅니다. 이제 각 부문별 실적을 살펴보겠습니다. 먼저 상업 및 주거 대출 부문은 이번 분기에 DE 1억 8,600만 달러, 주당 0.49달러를 기여했습니다.

상업 대출에서는 14억 달러를 신규 취급했으며, 이 중 7억 5,400만 달러를 자금 조달했고, 기존 대출 약정에서 2억 5,000만 달러를 추가로 조달해 분기 총 자금 조달액은 10억 달러를 넘었습니다. 4억 4,700만 달러의 상환을 반영한 후, 자금 조달된 대출 포트폴리오는 사상 최대인 173억 달러로 증가했습니다. 7월에는 5억 5,400만 달러의 상환금을 추가로 받았으며, 이 중 약 1억 7,000만 달러는 오피스 대출입니다. 이번 분기에는 신규 REO, 비수익 대출, 또는 등급 5 대출이 없었다는 점을 앞서 언급했습니다. 등급 4 대출은 2억 1,200만 달러 증가해 20억 달러가 되었으며, 이는 제프가 설명할 세 건의 다가구 대출 등급 하락을 반영한 것입니다. 주거 대출 부문으로 넘어가면, 장부상 대출 포트폴리오는 분기 말 24억 달러로 1억 6,400만 달러 증가했으며, 이는 주로 당사가 보유한 증권화 상품 중 하나의 콜 옵션을 행사해 대다수 자금을 SOFR 플러스 150bp의 더 매력적인 레포로 전환한 결정에 따른 것입니다.

그 결과, 보유 RMBS 포트폴리오는 분기 말 3억 1,300만 달러로 감소했습니다. 부동산 부문에서는 기존 및 순임대 포트폴리오 전반에 걸쳐 DE 3,400만 달러, 주당 0.09달러를 인식했습니다. 플로리다 저소득 다가구 포트폴리오인 우드스타부터 시작하겠습니다. 7월 1일부터, 지난 콜에서 말씀드린 대로 승인된 HUD 임대료 인상률 8.4%를 적용하기 시작했습니다. 관련 수익 영향은 다음 분기부터 실적에 반영될 예정입니다. 포트폴리오 전반의 시장 임대료 대비 할인율은 평균 38%로, 이는 높은 점유율을 유지하고 대부분의 임대료 인상을 추진하는 데 도움이 될 것입니다. 또한 우드스타에서는 향후 6개월 내 만기가 도래하는 4억 1,600만 달러 규모의 우드스타 부채를 현재 재융자 작업 중에 있습니다.

이 포트폴리오의 가치 상승과 NOI 성장에 힘입어 약 1억 4,000만 달러 규모의 증액을 매력적인 스프레드로 예상하고 있으며, 이 중 1억 1,000만 달러는 미래 수익 증대를 위해 재투자할 수 있습니다. 지난 분기 DE가 0.03달러에서 0.05달러로 증가한 순임대 부문에서는 이번 분기에 7.39%의 혼합 자본환원율로 1억 7,900만 달러 규모의 매입을 완료해, 인수 후 총 매입액은 5억 3,200만 달러, 혼합 자본환원율은 7.45%가 되었습니다. 현재 이 포트폴리오는 44개 주에 걸쳐 527개 부동산, 가중 평균 임대 기간 16.8년, 연평균 임대료 인상률 2.3%, 점유율 100% 및 채무불이행 제로 상태로 총 27억 달러 규모입니다. 6월 30일 기준 잔액에는 아직 공사 중인 맞춤형 건설 프로젝트가 9,100만 달러 포함되어 있으며, 완공을 위한 추가 비용은 6,500만 달러입니다. 이 모든 프로젝트는 실행된 임대 계약을 기반으로 하고 있습니다.

공사가 완료되면 이 임대 계약들은 연간 990만 달러의 기본 임대료 수익을 추가할 것입니다. 우리는 이 플랫폼의 자본 구조를 계속 최적화하고 있으며, 분기 종료 후 또 다른 ABS 거래를 완료해, 플랫폼 인수 후 1년 만에 세 번째 증권화 작업을 마쳤습니다. ABS 금융 규모는 3억 2,100만 달러이며, 가중 평균 고정 금리는 5.47%입니다. 자본 구조 최적화, 첫 해 임대료 인상 적용, 투자 속도를 지속하면서 이 플랫폼에 내재된 수익력을 계속 구축해 나가고 있습니다. 사업 부문 논의를 마무리하며, 이번 분기에 4,200만 달러, 주당 0.11달러의 DE를 기여한 투자 및 서비스 부문을 소개합니다. 특별 서비스 수수료는 이번 분기에 2,000만 달러였으며, 이는 해결 시점 차이로 인해 지난 분기 대비 감소한 수치입니다.

우리의 대출 중개사인 스타우드 모기지 캐피털은 이번 분기에 3억 2,000만 달러 규모의 대출을 증권화했으며, 이는 지난 분기 대비 두 배 이상 증가한 규모로, 이익률은 과거 수준과 일치합니다. 이 부문의 REO 지분 포트폴리오에 대해 말씀드리면, 현재 남은 자산은 단 5개입니다. 이번 분기에 자산 하나를 매각해 200만 달러의 DE 이익을 실현했습니다. 유동성과 자본 구조로 넘어가면, 현재 유동성은 12억 달러입니다. 이는 현금 인출 재융자, 부동산 부문 자산 매각, 직접 레버리지, 그리고 앞서 언급한 REO 매각 예상 수익 등에서 발생할 수 있는 유동성은 포함하지 않은 수치로, 이들 수익은 상당할 수 있습니다. 제프가 이번 분기에 완료한 자본 시장 거래에 대해 설명할 예정입니다. 2027년 1월 만기 5억 달러 무담보 부채의 조기 상환과 관련해 한 가지 강조하고 싶은 사항이 있습니다. 이 부채는 금리 헤지 대상이었습니다.

금리 위험을 최소화하기 위해, 당사의 정책은 변동 금리 자산은 변동 금리 부채로, 고정 금리 자산은 고정 금리 부채로 헤지하는 것입니다. 2022년에 고정 쿠폰으로 이 채권을 발행할 때, SOFR 플러스 295를 금융 비용으로 고정 수취 변동 지급 금리 헤지를 체결했습니다. 조기 상환과 관련하여, 우리는 헤지를 해제했습니다. 오늘날 금리가 상승함에 따라, 이로 인해 630만 달러의 부채 조기 소멸 손실이 발생했으며, 이는 3분기 GAAP 및 DE에 반영될 예정입니다. 이 금액은 만기까지 시장 이하 고정 금리를 수취하는 현재 가치를 나타냅니다.