인벤트러스트 프라퍼티스 BofA NY Global Real Estate Conference 2026

네. 정말 감사합니다, 사미르. 저희를 초대해 주셔서 감사합니다, 앤드루. 오늘 저와 함께한 분들은 최고운영책임자이자 법무총괄인 크리스티 데이비드, 그리고 최고투자책임자인 데이브 하임버거입니다. 이 자리에 계신 분들 대부분은 저희에게 매우 익숙한 얼굴이라고 생각합니다. 참석해 주시고 관심을 가져주셔서 감사합니다. 간단히 배경을 말씀드리면, 인벤트러스트 프로퍼티스는 78개 부동산을 보유하고 있으며, 선벨트 시장에서만 필수 소매 중심의 오픈에어형 부동산을 운영하고 있습니다. 포트폴리오의 3분의 2는 핵심 지역 식료품점 앵커형 센터이며, 나머지는 파워센터입니다. 저희 회사의 유일한 초점이자 사명은 미국 다른 지역보다 더 나은 성장 특성을 보인다고 판단되는 시장에서 필수 소매 중심의 오픈에어형 센터를 소유하고 운영하는 것입니다. 그 결과 임대료를 인상하고 현금흐름을 더 빠르게 성장시킬 수 있습니다.

저희의 목표는 분명히 업계 평균이나 공개 시장에서 이용 가능한 다른 기회보다 더 빠르게 성장하는 것입니다. 저희는 거의 5년 동안 상장기업으로 활동해 왔습니다. 오는 10월 13일이면 상장 5년이 됩니다. 지난 5년 동안 순영업소득은 20% 이상, 주당 운영자금은 25% 이상 증가했으며, 자산 기반은 5억 달러 이상 확대되었습니다. 앞으로도 이러한 성장을 지속할 수 있을 것으로 기대하고 있습니다. 자본시장에서 주식 자금을 조달하지 않고도 사업을 계속 확장할 수 있는 충분한 대차대조표 여력을 보유하고 있습니다. 또한 내부 성장 기회와 외부 성장 기회를 모두 통해 잉여현금흐름을 지속적으로 확대하고 그 속도를 높일 수 있습니다. 물론 현재 시장에서는 두 가지 이유로 상황이 다소 더 어려워졌습니다. 첫 번째 이유는 분명히 민간시장 관점에서 소매 부문이 다시 각광받고 있기 때문입니다.

특히 인수하고 사업과 입지를 확대하려는 시장에서는 경쟁 환경이 훨씬 더 치열해졌습니다. 그에 못지않게 중요한 점은, 지난 몇 분기 동안 부채 비용이 상승하면서 자본비용이 분명히 변했다는 것입니다. 이로 인해 자금 사용처를 고려했을 때 매력적인 수준으로 추가 부채를 조달하기가 어려워졌습니다. 따라서 이를 면밀히 모니터링하고 있습니다. 올해는 매우 운이 좋았습니다. 현재까지, 분기 종료 후에 완료한 거래를 포함해 기존 시장과 신규 시장에서 총 2억 9,000만 달러 규모의 인수를 완료했습니다. 올해는 샬럿에서 두 건의 거래를 완료했고, 내슈빌에서는 첫 거래를, 테네시주 녹스빌에서도 첫 거래를 완료했습니다. 그리고 분기 종료 후에는 노스캐롤라이나주 그린즈버러에서 식료품점이 주요 임차인인 쇼핑센터를 인수했습니다.

핵심 시장을 중심으로 하면서, 오스틴이나 샬럿, 플로리다 서부 등 핵심 시장에서 볼 수 있는 것과 동일한 특성을 보이는 선벨트의 일부 보완적 신흥 시장에서도 매우 매력적인 기회를 찾고 있습니다. 우선 여기까지 말씀드리고, 이후에는 사미르께서 원하시는 방향으로 진행하겠습니다.

아닙니다. 특히 캐롤라이나 지역과 플로리다, 그리고 텍사스 내 당사 시장에서 인구 이동 추세가 계속되고 있는 것을 확인했습니다. 이러한 추세는 계속되고 있습니다. 달라진 점은 일부 핵심 시장에서 생활비 부담이 커졌다는 것입니다. 주택 가격이 분명히 상승했고 기타 물가도 올랐다는 의미입니다. 이에 따라 2차 신흥 시장에서 새로운 기회가 생겼습니다. 대표적으로 내슈빌은 지난 15년 동안 완전히 변모했습니다. 녹스빌에서도 정도는 분명히 다르지만 비슷한 특성을 확인하고 있습니다. 녹스빌은 여전히 생활비가 낮은 지역이면서도 훌륭한 성장 동력을 갖추고 있습니다. 샬럿이나 애슈빌과 비교했을 때 그린즈버러에서도 마찬가지입니다. 따라서 이러한 시장을 뒷받침하기 위해 허브 앤 스포크 전략을 활용하고 있습니다.

이제 말씀드리고 싶은 것은, 특히 소매 부문에서 우리 사업의 가장 큰 장점은 신규 공급이 부족하다는 점입니다. 따라서 생활비와 임대료, 주택 가격이 상승한 시장에서도 신규 공급이 그러한 부담을 실제로 일부 완화해 왔으며, 특히 선벨트에서 그 효과가 컸습니다. 이를 다가구 주택 사업에 적용해 생각해 보면, 선벨트 전략을 추진하면서 신규 공급이 많았다면 임대료가 정체되거나 심지어 하락했을 수 있기 때문에 저는 조금 더 우려했을 것입니다. 이는 우리 사업에 매우 긍정적입니다. 이는 고객이 저희 센터를 방문하는 데 지출할 수 있는 금액을 더 늘려 주며, 저희 센터는 신규 공급으로 인해 여전히 어떠한 영향도 받고 있지 않습니다. 따라서 다가구 주택의 주택 가격과 임대료가 완화되는 것은 저희 리테일 센터에 도움이 됩니다.

그러니까 신규 공급은 신규 주택 공급을 말씀드린 것입니다.

신규 주택 공급입니다. 이는 리테일을 뒷받침합니다.

알겠습니다. 리테일 관점에서는 텍사스나 휴스턴 등에서 여전히 신규 공급을 보지 못하고 있다는 말씀이시죠?