아버 리얼티 트러스트 26년 3분기 어닝콜

말씀해 주십시오. 여러분, 안녕하십니까. 아버 리얼티 트러스트의 분기 실적 발표 컨퍼런스콜에 오신 것을 환영합니다.

오늘 오전에는 2026년 9월 30일로 끝난 분기의 실적을 논의하겠습니다. 오늘 통화에는 아이반 카우프먼 사장 겸 최고경영자도 함께하고 있습니다. 시작하기에 앞서, 이번 실적 발표 컨퍼런스콜에서 언급되는 내용은 미래예측진술로 간주될 수 있으며, 당사의 사업, 재무 상태, 유동성, 영업 실적, 계획 및 목표의 가능한 또는 예상되는 미래 결과에 관한 정보를 포함한 위험과 불확실성의 영향을 받는다는 점을 알려드립니다. 이러한 진술은 현재 당사가 이용할 수 있는 정보를 고려해, 당사의 미래 실적에 대한 신념과 가정 및 기대를 바탕으로 합니다. 이러한 미래예측진술에 담긴 아버의 기대와 실제 결과가 중대하게 달라질 수 있는 요인은 당사의 증권거래위원회 제출 보고서에 자세히 기재되어 있습니다.

청취자 여러분께서는 오늘 현재를 기준으로 하는 이러한 미래예측진술에 지나치게 의존하지 않도록 유의하시기 바랍니다. 아버는 오늘 이후 발생하는 사건이나 상황 또는 예상치 못한 사건의 발생을 반영하기 위해 이러한 미래예측진술을 공개적으로 갱신하거나 수정할 의무를 지지 않습니다. 이제 통화를 아버의 사장 겸 최고경영자인 아이반 카우프먼에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 폴. 오늘 통화에 참석해 주신 모든 분께도 감사드립니다. 지난 실적 발표 컨퍼런스콜에서는 금리 상승이 당사의 부실 및 부실 우려 대출 포트폴리오의 처리 시기와 해결에 미치는 영향에 대해 자세히 논의했습니다. 그 이후 금리가 크게 상승했습니다. 5년물 및 10년물 국채 지수는 지난 9개월 동안 각각 75~85bp, 140~160bp 추가 상승했습니다. 이는 매우 중대한 변화로, 다가구 주택 부문 전반의 가치가 5~15% 추가 하락하고 부채 및 자기자본 조달 비용 상승으로 거래량이 크게 위축되는 결과를 낳았습니다.

이에 따라 연체가 일시적으로 증가하고 일부 기존 자산의 해결까지 다소 더 오랜 시간이 걸릴 것이며, 자산 가치 변동으로 대손충당금도 늘어날 것입니다. 또한 잭슨빌, 올랜도, 샌안토니오, 휴스턴, 애틀랜타를 비롯한 미국 내 일부 지역에서 이민세관단속국(ICE)의 단속 급습으로 당사의 일부 기존 자산이 상당한 부정적 영향을 받았습니다. 이러한 단속으로 해당 지역에 있는 일부 자산의 입주율이 크게 낮아졌고, 이에 따라 연체가 증가했습니다. 이는 전적으로 당사가 통제할 수 없는 일이었으며, 사전에 예측할 수도 없었습니다. 이러한 상황이 기존 자산에 미칠 장기적 영향을 계속 평가하고, 그에 따라 전략과 충당금을 조정하겠습니다.

이에 따라 당사의 주요 목표 중 하나는 자본을 보전하고, 다가오는 부채 만기를 상환할 수 있도록 적절한 유동성을 확보하며, 기존 문제를 해결하고 장부가치를 보전하기 위해 당사의 플랫폼을 운영하는 것입니다. 현재 약 4억 달러의 현금을 보유하고 있으며, 향후 4~5개월 동안 대출 상환, 대출 매각, REO 자산 처분, 금융 시설 및 유동화 기구의 효율성 제고, 배당금 축소를 통해 추가로 3억 달러의 유동성을 자체적으로 창출할 수 있을 것으로 보고 있습니다. 이를 고려해 이사회는 즉시 분기 보통주 배당을 중단하기로 결정했습니다. 이에 따라 분기당 3,100만 달러, 연간 1억 2,500만 달러의 현금흐름을 보전할 수 있습니다.

이에 따라 1분기 말 현금 보유액은 약 7억 달러에 이를 것으로 예상합니다. 이를 통해 3월 만기인 2억 7,500만 달러의 무담보 부채를 상환하면서도 이번 사이클을 견디고 기존 대출 포트폴리오를 해결하기 위한 유동성 4억 2,500만 달러를 유지할 수 있습니다. 유동성 상황을 더욱 강화하기 위해 다른 방안도 계속 모색하겠습니다. 당사는 리츠 가운데 내부자 지분율이 가장 높은 최대 주주로서 주주와 완전히 이해관계를 같이하고 있으며, 이번 사이클의 현시점에서 이 전략이 가장 적절하다고 판단합니다. 매우 어려운 환경에도 불구하고 대출 포트폴리오 문제 해결에 계속 진전을 이루고 있으며, 담보 자산을 가능한 한 신속하게 처분하기 위해 매우 적극적으로 노력하고 있습니다.

금리의 중대한 변동으로 연체가 증가하고 REO 자산 처분이 지연되면서 문제 해결 시점이 1~2분기 더 늦춰지고 있습니다. 당사는 별도로 관리해 온 기존 대출군을 계속 다루고 있으며, 향후 4~6분기 동안 문제 해결을 진전시키고 이 익스포저를 상당히 줄일 수 있을 것으로 여전히 확신합니다. 3분기 말 연체액은 약 7억 5,000만 달러, REO 자산은 약 5억 달러로, 부실 자산 총액은 약 12억 5,000만 달러였습니다. 이는 지난 분기보다 약 2억 달러 증가한 수준입니다. 금리가 크게 상승하면서 연체가 가속화되고 일부 자산의 문제 해결 시점이 늦춰진 결과입니다.

지난 몇 차례 컨퍼런스콜에서 자세히 말씀드린 바와 같이, 당사는 기존 포트폴리오에 계속 집중하고 있습니다. 지난 3개 분기 동안 이 대출 중 11억 달러를 성공적으로 해결해 9월 30일 현재 잔액은 45억 달러로 감소했습니다. 이 포트폴리오 중 12억 달러는 계속 원래 조건에 따라 정상적으로 상환되고 있으며, 13억 달러는 연체 중이거나 REO 자산으로, 향후 몇 분기 동안 해결할 수 있을 것으로 예상합니다. 이 포트폴리오 중 20억 달러에 대해서는 구조조정 및 해결을 적극적으로 추진하고 있으며, 분기당 약 4억~5억 달러 규모의 대출을 해결하는 것을 목표로 하고 있습니다. 이를 통해 연체 및 기타 문제 자산을 포함한 기존 포트폴리오를 연말까지 약 27억 달러, 2027년 말까지 약 10억 달러로 줄일 수 있을 것입니다.

이러한 기존 자산이 처리되는 동안에는 잔여 기존 포트폴리오가 추가로 축소될 때까지 전체 연체액이 대체로 보합세를 보일 것으로 예상합니다. 이후 분기당 약 4억~5억 달러 규모의 문제 해결 속도를 이어가면서 전체 연체액이 의미 있게 감소할 것으로 봅니다. 이를 통해 이익에 대한 부담을 크게 줄이고 향후 경상적인 수익 창출 규모를 늘리는 데 큰 도움이 될 것입니다. 자본시장에서도 계속해서 뛰어난 성과를 거두고 있으며, 3분기에 또 하나의 자산담보부대출증권(CLO)을 유리한 조건으로 발행했습니다. 이번 CLO는 규모가 8억 2,500만 달러이며, 스프레드는 170bp, 레버리지 비율은 88%, 재투자 기간은 2.5년입니다. 이를 통해 자본수익률을 계속 높이는 동시에 레버리지 개선을 위한 유동성을 5,000만 달러 추가로 확보할 수 있었습니다.

현재까지 신규 CLO를 30억 달러 넘게 발행했으며, 이를 통해 상환청구권이 있는 미상환 부채 규모를 줄이고 자본수익률을 높이고 있습니다. 이러한 성과에 약 80억 달러 규모의 기존 CLO 해지와 13억 달러 규모의 신규 무담보 부채 발행이 더해져, 지난 36개월 동안 총 120억 달러가 넘는 자본시장 거래를 성공적으로 마무리했습니다. 폴 엘레니오가 더 자세히 설명하겠지만, 3분기 주당 배분가능이익은 0.08달러였습니다. 최근 금리가 크게 상승하면서 연체액이 늘고, 이자 수익이 발생하지 않는 자산의 해결 시점이 늦춰졌으며, 대행기관 사업의 거래량에도 일시적인 영향이 미치는 등 실적이 큰 영향을 받고 있습니다. 이러한 추세는 당분간 더 이어질 가능성이 있으며, 단기적으로 실적에 계속 영향을 줄 수 있습니다.

저희는 언제나 장기적인 목표에 초점을 맞추고 있습니다. 자본을 보전하고 기존 포트폴리오를 최대한 신속하게 정리하는 것이 목표이며, 이를 통해 이익 부담을 줄이고 경상적인 이자수익 규모를 다시 키워 향후 실적을 개선할 수 있을 것입니다. 이를 달성하는 데는 지금부터 4~6개 분기가 걸릴 것으로 예상하며, 매 분기 대출을 해결하고 잔여 기존 포트폴리오를 전체 대출 포트폴리오 대비 보다 정상적인 수준으로 낮추기 위해 매우 체계적으로 접근하고 있습니다. 이제 3분기 대출 취급 실적을 살펴보겠습니다. 대행기관 사업에서는 9억 달러의 대출을 취급했으며, 여기에 7,500만 달러 규모의 상업용 부동산담보증권(CMBS) 중개 거래를 더해 3분기 총 거래량은 9억 7,500만 달러였습니다. 이에 따라 연초 이후 누적 거래량은 약 28억 달러에 이릅니다.

높은 금리 환경이 대출 취급 실적에 큰 영향을 미치고 있습니다. 8월에는 4억 5,000만 달러를 취급했고 대규모 파이프라인을 바탕으로 좋은 흐름을 이어갔지만, 금리가 급등하면서 대출 취급이 위축되고 파이프라인의 실행 시점도 늦춰졌습니다. 9월에는 2억 달러 미만, 10월에는 약 3억 달러를 취급했습니다. 이에 따라 올해 총 거래량 목표를 35억~40억 달러로 설정했습니다. 다만 현 상황에서는 예측이 어려운 금리와 거래 종결 시점에 따라 목표가 오르거나 내려갈 수 있습니다. 대차대조표 대출 사업에서는 올해 첫 9개월 동안 6억 달러 규모의 대출을 취급했습니다. 현재 시장 여건을 고려해 신규 사업을 선별하는 데는 비교적 소극적이었습니다. 다만 기존 유동화 구조에 적합해 상환분을 보충하고 비효율을 줄일 수 있는 거래는 매우 선별적으로 취급하고 있습니다.