어그리 리얼티 26년 3분기 어닝콜

안녕하십니까. 어그리 리얼티의 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 조이와 피터에게 이번 분기 실적에 관한 설명을 넘기기에 앞서, 먼저 주의사항을 말씀드리겠습니다. 이번 컨퍼런스콜에서 2026년 가이던스 수정 내용과 2027년 전망에 관한 진술을 포함해, 연방 증권법상 미래예측진술로 간주될 수 있는 특정 진술을 할 예정임을 알려드립니다. 여러 가지 이유로 실제 실적은 미래예측진술에서 논의한 내용과 크게 달라질 수 있습니다. 미래예측진술의 근거가 되는 다양한 위험과 불확실성에 관한 내용은 어제 발표한 실적 보도자료와 최신 연차보고서인 10-K 양식을 비롯한 당사의 미국 증권거래위원회 제출 자료를 참고해 주시기 바랍니다.

또한 핵심 운용자금(FFO), 조정 운용자금(AFFO), 순부채 대비 기업가치, 고정비용 커버리지 비율, 추정 순부채 대비 반복성 EBITDA 등 비일반회계기준 재무지표에 대해서도 설명드리겠습니다. 과거 비일반회계기준 재무지표와 가장 직접적으로 비교 가능한 일반회계기준 지표 간의 조정 내역은 실적 발표 웹사이트와 미국 증권거래위원회 제출 자료에서 확인하실 수 있습니다. 이제 조이에게 발언을 넘기겠습니다.

감사합니다, 루벤. 안녕하십니까. 오늘 참석해 주셔서 감사합니다. 운영 전략을 규율 있게 실행한 결과, 이번 분기에도 견조한 실적을 달성하게 되어 기쁘게 생각합니다. 세 가지 외부 성장 플랫폼 전반에서 우량한 투자 기회에 투자했으며, 업계 최고 수준의 포트폴리오 점유율은 회사 사상 최고치인 99.8%를 유지했습니다. 먼저 지금 가장 중요한 현안인 역동적이고 변화하는 거시경제 환경부터 짚고 넘어가겠습니다. 이로 인해 현재 자본조달 비용이 상승했습니다. 저는 글로벌 금융위기 직후 인수 플랫폼을 출범시킨 때부터, 회사 규모를 두 배로 키우고 포트폴리오 구성을 재편한 팬데믹 시기까지 회사를 이끌 수 있는 특권을 누렸습니다. 이번에도 저희가 정한 조건과 가격에 따라 같은 일을 해낼 것이며, 이 시기를 지나 이전보다 더 강한 모습으로 거듭날 것입니다.

저희처럼 시장이 분산되어 있고 제도화가 덜 된 곳에서는 여러 측면에서 시장의 혼란이 오히려 유리하게 작용합니다. 저희의 관계망과 재무상태표, 세 가지 성장 사업 부문, 그리고 다양한 역량은 시장을 선도하는 저희의 입지를 더욱 입증할 준비가 되어 있습니다. 3년 전, 불확실성이 이어지는 시기에 저희의 이익 창출 방식이 얼마나 견고한지 보여드리기 위해 ‘아무것도 하지 않는 시나리오’를 소개했습니다. 현재 저희의 입지는 당시보다 크게 강화되었지만, 기저의 이익 창출력은 변함없이 견고합니다. 무엇보다도 저희는 2023년을 통해 교훈을 얻었습니다. 이번에는 거시경제 환경이 변하기 시작하자 단호하게 대응했습니다. 올해 주당 약 75달러에 조달한 선도형 주식 자금과 최근 완료한 금리 5.4% 미만의 10년 만기 무담보 채권 발행을 포함해 매력적인 조건으로 11억 달러를 조달했지만, 과거의 가격 수준으로 서둘러 투자할 생각은 없습니다.

수익률이 낮은 기회를 제외하고 투자 파이프라인의 가격을 적극적으로 재조정해 2026년 투자 규모 가이던스를 약 16억 달러로 의도적으로 낮췄습니다. 현재 저희는 20억 달러의 투자 여력을 보유하고 있으며, 추정 기준 순부채/경상 EBITDA는 3.9배에 불과하고 2028년까지 만기가 도래하는 주요 부채도 없습니다. 현금흐름의 안정성이 매우 높고 임대차 계약 만료가 제한적인 업계 최고 수준의 리테일 포트폴리오와 견고한 재무상태표는 저희에게 상당한 경쟁 우위를 제공합니다. 이러한 기반을 바탕으로 저희는 지난 몇 년간 꾸준히 달성해 온 주당 AFFO 한 자릿수 중반대 성장과 2027년 두 자릿수 운영 수익률을 실현할 수 있습니다. 재무상태표의 건전성이나 투자 기준을 희생하지 않고도 이를 달성할 수 있을 것으로 예상합니다. 자본을 신중하게 투입하고, 자본환원율 상승에 대응하며, 향후 투자 여력을 보존하는 한편 자본 재활용을 더욱 확대할 것입니다.

자본환원율을 높이면 자본 투입을 줄이고도 비슷한 수준의 이익 성장을 달성할 수 있습니다. 저희는 이미 이러한 전환을 시작했습니다. 이번 분기 인수 자본환원율은 30bp 상승한 7.3%를 기록했으며, 역량을 활용하고 규모보다 가치 창출을 우선시함에 따라 4분기에는 자본환원율을 상당 폭 더 높일 것입니다. 지난 분기에는 총 약 3억 6,000만 달러를 투자해 우량 리테일 순임대 부동산 94곳을 확보했으며, 이 중 68곳을 약 3억 1,000만 달러에 인수했습니다. 분기 중 인수한 부동산은 자동차 부품, 타이어 및 자동차 정비, 주택 개량, 식료품, 창고형 할인매장 등 여러 업종의 선도 사업자에게 임대되어 있습니다.

분기 중 주요 인수 사례로는 버지니아주의 월마트 슈퍼센터, 매사추세츠주 서부 경제 중심지에 위치한 신규 비제이스 홀세일 매장, 거버 콜리전스 포트폴리오, 하비 로비 매장 2곳, 파이브 빌로 매장, 그리고 각각 코네티컷주와 미네소타주에 위치한 로우스 및 홈디포 부지의 지상 임대 계약이 있습니다. 인수 부동산의 가중평균 자본환원율은 7.3%였습니다. 앞서 말씀드린 것처럼 이는 전분기 대비 30bp 상승한 수치입니다. 가중평균 임대차 계약 기간은 14.5년이었으며, 투자등급 소매업체가 인수한 연환산 기본 임대료의 52% 이상을 차지했습니다. 3분기에는 총 예상 비용 5,700만 달러 규모의 개발 프로젝트 6건에 착공했습니다. 여기에는 신규 세븐일레븐 프로젝트 4건이 포함되며, 당사 개발 플랫폼에서 착공한 세븐일레븐 프로젝트는 총 12건으로 늘었습니다.

또한 선도적인 오프프라이스 소매업체와 협력해 필라델피아의 핵심 파워센터에 위치한 기존 가구 매장을 인수했으며, 이를 2027년 초 완공 목표로 흥미로운 재개발 프로젝트로 추진할 예정입니다. 분기 중 프로젝트 7건을 완료했으며, 총 비용이 8,200만 달러를 넘어서 회사 기록을 세웠습니다. 참고로 이는 2024년에 완료한 모든 프로젝트의 총비용을 웃도는 규모입니다. 완료된 프로젝트에는 세븐일레븐 3곳과 벌링턴 및 로스 매장 여러 곳이 포함됩니다. 분기 중 8개 프로젝트의 공사를 계속 진행했으며, 예상 총비용은 8,800만 달러입니다. 9월 30일까지 착수한 프로젝트의 총 규모는 약 1억 6,300만 달러로, 이전 기간의 실적을 거의 두 배 웃돌았습니다. 연간 개발 및 개발자 자금지원 플랫폼 착수 규모 2억 5,000만 달러라는 중기 목표를 향해 계속 진전을 이루고 있습니다.

이러한 진전은 업계 최고 수준의 팀과 플랫폼의 역량을 보여줍니다. 이를 통해 미국의 선도적인 소매업체들이 성장 목표를 실행할 수 있도록 원스톱 서비스를 제공하고 있습니다. 올해 첫 9개월 동안 완료했거나 공사 중인 프로젝트는 총 26건으로, 약정 자본 규모가 2억 5,500만 달러를 넘어 회사 기록을 세웠습니다. 올해 첫 9개월 동안 세 플랫폼 전체에 걸쳐 42개 주와 컬럼비아 특별구의 29개 리테일 업종에 걸친 리테일 순임대 부동산 261곳에 약 13억 달러를 투자했습니다. 이제 자산 매각 부문으로 넘어가겠습니다. 분기 중 부동산 11곳을 매각해 총 매각대금 약 2,700만 달러를 거뒀으며, 가중평균 자본환원율은 6.5%였습니다. 이는 해당 기간에 완료한 인수의 자본환원율보다 80bp 낮은 수준입니다.

매각 자산은 프랜차이즈 방식으로 운영되는 타코벨 매장 5곳, 굿이어 매장 2곳, 어드밴스 오토 파츠 매장 2곳이 대부분을 차지했습니다. 매각 자산 중 투자적격 등급을 받은 곳은 없었으며, 잔여 임대 기간은 가중평균 약 7.6년이었습니다. 올해 전체 매각 규모는 이제 1억~1억 5,000만 달러로 예상하며, 이는 기존 전망치인 5,000만~1억 달러에서 크게 상향된 수준입니다. 저희는 1031 교환 및 보너스 감가상각을 활용하는 매수자들의 견조한 수요를 바탕으로, 주당순이익에 긍정적인 방식으로 자본 재활용을 위한 추가 기회를 모색하고 있으며 앞으로도 계속 추진할 계획입니다. 자산관리팀은 만기가 다가오는 임대차 계약을 계속 관리하고 있습니다. 3분기에는 총 임대 가능 면적 86만 제곱피트가 넘는 부동산에 대해 신규 임대차 계약 체결, 계약 연장 또는 옵션 행사를 완료했으며, 임대료 회수율은 약 106%로 최근 6개 분기 중 최고치를 기록했습니다.

올해 첫 9개월 동안 총 임대 가능 면적 250만 제곱피트에 대해 신규 임대차 계약 체결, 계약 연장 또는 옵션 행사를 완료했으며, 임대료 회수율은 105%를 웃돌았습니다. 올해 만기가 예정된 임대차 계약은 11건만 남았으며, 이는 연환산 기본 임대료의 20bp에 해당합니다. 분기 말 기준, 동종 업계 최고 수준의 포트폴리오는 50개 주와 컬럼비아 특별구 전역에 걸쳐 부동산 약 2,900곳에 이르고 있습니다. 투자적격 등급 자산 비중은 연환산 기본 임대료의 약 65%였습니다. 포트폴리오에는 연환산 기본 임대료의 10%를 차지하는 토지임대차 270건이 포함되어 있으며, 이 중 투자적격 등급 자산 비중은 약 85%입니다. 이상으로 피터에게 발언을 넘겨 이번 분기 재무 실적을 설명드리겠습니다.

감사합니다, 조이. 먼저 대차대조표를 살펴보면, 이번 분기에는 부채와 자기자본을 통해 8억 2,500만 달러가 넘는 자금을 조달하거나 결제하며 매우 활발한 분기를 보냈습니다. 이에 따라 연초 이후 누적 금액은 약 15억 달러에 이르렀습니다. 9월에는 2036년 만기, 표면금리 5.65%의 선순위 무담보 채권을 4억 달러 규모로 공모 발행했습니다. 발행 스프레드는 90bp로 책정됐으며, 이는 회사 역사상 10년 만기 공모채 발행에서 가장 낮은 수준입니다. 이번 발행과 관련해 3억 달러 규모의 선도 개시 스왑 계약을 종료하고 1,900만 달러가 넘는 수익금을 수령했습니다. 이 수익금으로 채권의 만기수익률 기준 금리가 약 50bp 낮아져, 총 조달금리는 5.36%가 됐습니다.

지난 6년간 헤지 프로그램을 통해 8,200만 달러가 넘는 순수익을 창출했으며, 이는 연간 이자 비용을 약 800만 달러 절감하는 효과로 이어졌습니다. 저희는 이를 엄격하고 선제적인 헤지 정책의 직접적인 결과로 보고 있습니다. 저희는 임박한 시점에 자금을 조달하는 방식을 지양해 왔습니다. 이를 통해 중기 자본비용을 더 명확히 예측할 수 있었으며, 시간이 흐르면서 주주들에게 상당한 가치를 창출했습니다. 이번 분기에는 기존 선도주식 계약의 약 570만 주를 결제해 4억 2,500만 달러가 넘는 순수익을 확보했습니다. 기말 기준 미결제 선도주식 계약은 약 880만 주였으며, 이를 통해 6억 5,700만 달러가 넘는 순수익을 확보할 것으로 예상됩니다. 분기 말 총 유동성은 보유 현금, 미결제 선도주식 계약 및 회전신용한도의 전액 가용액을 포함해 약 20억 달러였습니다.