커브라인 프로퍼티스 26년 3분기 어닝콜

좋은 아침입니다. 커브라인 프로퍼티스의 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 함께 자리한 분들은 데이비드 루크스 최고경영자와 코너 페너티 최고재무책임자입니다. 오늘 아침 배포한 보도자료와 더불어, 오늘 통화에서 준비된 발표 내용을 보완하기 위한 분기 재무 보충자료와 프레젠테이션 자료를 당사 웹사이트 curbline.com에 게시했습니다. 오늘 말씀드리는 내용 중 일부는 연방 증권법상 미래예측진술에 해당할 수 있으니 유의해 주시기 바랍니다. 이러한 미래예측진술에는 위험과 불확실성이 따르며, 실제 결과는 당사의 미래예측진술과 중대하게 다를 수 있습니다. 추가 정보는 실적 발표 보도자료와 SEC 제출 서류에서 확인하실 수 있으며, 여기에는 가장 최근에 제출한 10-K 및 10-Q 보고서가 포함됩니다.

또한 오늘 통화에서는 FFO, 영업 FFO, 동일 점포 순영업이익 등 비GAAP 재무 지표를 논의할 예정입니다. 이러한 비GAAP 재무 지표에 대한 설명과 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표와의 조정 내역은 오늘 배포된 분기 재무 보충자료와 투자자 프레젠테이션에서 확인하실 수 있습니다. 이제 데이비드 루크스 최고경영자를 소개하게 되어 기쁩니다.

좋은 아침입니다. 커브라인 프로퍼티스의 3분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 3분기 실적은 상반기부터 이어진 추세를 보여줍니다. 3억 달러가 넘는 투자와 자금 조달을 통해 충분한 유동성과 자본을 확보했으며, 이를 바탕으로 4분기와 2027년까지 상당한 성장을 추진할 수 있을 것으로 기대합니다. 아시다시피 저희 회사는 불과 몇 주 전에 설립 2주년을 맞았습니다. 시장 상황과 몇 가지 운영상의 주요 내용을 말씀드리기에 앞서, 지금까지 이룬 성과를 자세히 살펴보려 합니다. 이어서 코너에게 분기 실적과 가이던스 상향 조정에 대해 설명해 달라고 하겠습니다.

많은 분이 아시는 것처럼 커브라인은 2024년 10월 1일 전신 회사에서 분사했으며, 편의형 부동산에 전념하는 유일한 순수 리츠로서 단순하고 명확한 전략을 갖추고 있습니다. 저희는 이 전략이 리테일 부동산 업계를 뛰어넘는 지속 가능하고 자본 효율적인 성장을 제공한다고 생각합니다. 저희는 선발주자로서 분명한 우위를 바탕으로 이 독특한 부문에서 독보적인 포트폴리오를 구축하고, 파편화되어 있지만 유동성이 높은 편의형 부동산 시장에서 규모를 키울 수 있었습니다. 분사 이후 2년 동안 편의형 센터를 17억 달러 조금 넘게 인수했으며, 거의 대부분 개별 자산 단위로 인수했습니다. 이러한 인수 자금은 분사 당시 보유하고 있던 현금 8억 달러와 보통주 약 10억 달러를 포함해 추가로 조달한 자본 16억 달러로 충당했습니다.

이러한 순투자 활동과 2024년 및 2025년 3%를 웃도는 동일 자산 성장, 그리고 이 부문의 자본 부담이 적은 특성에 따른 현금흐름 유보가 맞물려 절대적·상대적 기준 모두에서 주당 이익이 크게 성장했습니다. 구체적으로 연환산 주당 OFFO는 2024년 4분기 0.91달러에서 2026년 3분기 수치를 연환산할 경우 1.28달러로 증가해 41% 넘게 성장했습니다. 이는 주주들에게 매력적인 총수익률로도 이어졌습니다. 당사 주가는 리츠 지수를 30% 넘게 웃돌았으며, 쇼핑센터 동종 업체 주가도 비슷한 폭으로 상회했습니다.

저희 모두 지금까지의 성과를 매우 자랑스럽게 생각합니다. 하지만 저희가 특히 고무적으로 여기는 점은 회사의 성장 계획이 아직 초기 단계에 있으며, 독특하고 자본 효율적인 이 사업에서 저희 앞에 놓인 큰 잠재 시장에 높은 집중도를 유지하고 있다는 것입니다. 커브라인의 규모를 가늠해 보면, 3분기 말 기준으로 보유한 편의형 센터는 239곳입니다. 국제쇼핑센터협회(ICSC)는 미국 내 편의형 쇼핑센터가 6만 8,000곳이 넘는 것으로 추산합니다. 모든 부동산이 저희 투자 기준에 부합하는 것은 아니지만, 저희가 보유하거나 보유하고자 하는 자산과 일치하는 의미 있는 기회가 꾸준히 있다는 점은 분명합니다. 또한 적합한 팀을 적합한 곳에 배치해 성과를 낼 수 있도록 준비하고 있습니다.

올해는 지난 금요일까지 자산을 8억 달러 조금 넘게 인수했으며, 이제 총투자액이 기존 예상치인 10억 달러를 넘어설 것으로 예상합니다. 내년 초까지의 파이프라인도 가시성이 확보되어 있습니다. 흥미로운 점은 제가 앞서 말씀드린 마케팅 활동과 광범위한 중개 네트워크, 그리고 소유주들이 가족이나 상속인을 위해 자산을 현금화하려는 세대교체에 따른 순풍에 더해 또 다른 요인이 있다는 것입니다. 지난 분기에 저희가 기존 센터와 바로 인접해 있거나 기존 센터의 일부를 이루는 부동산 네 곳을 인수했다는 점에 주목하실 수 있습니다. 파이프라인을 살펴보면, 인접 부동산을 추가로 인수하는 거래가 몇 건 있어 커브라인의 성장에 또 다른 잠재적 경로를 더해 주고 있습니다. 현장에 상주하는 저희 팀이 이 노력을 이끌면서 앞으로도 이러한 흐름이 이어질 것으로 예상합니다.

저희는 모든 인수 기회를 장기 현금흐름 성장에 가장 큰 기여를 하는 요소, 즉 주요 차량 통행로, 우수한 인구통계, 높은 교통량, 신용도 높은 임차인을 기준으로 계속 선별하고 있습니다. 구성이 단순하고 유연하며 일렬로 점포가 배치된 건물은 매우 다양한 임차인의 수요를 충족합니다. 그 결과 자본 지출 부담이 시간이 지나도 제한적인 가운데, 신용도 높은 임차인으로 구성된 고도로 다각화된 커브라인 포트폴리오가 성장하고 있습니다. 운영 부문으로 넘어가면, 공간에 대한 높은 수요가 계속되고 있으며 이번 분기에 신규 임대와 갱신을 통해 17만 제곱피트에 조금 못 미치는 면적을 계약했습니다. 최근 12개월 임대료 상승률은 5년 평균과 일관된 수준을 유지하고 있습니다. 저희가 사업을 영위하는 고소득 시장의 공간 부족이 매력적인 임대 조건으로 이어지고 있습니다.

중요한 점은 지난 분기에 말씀드렸듯이 3분기 말부터 SNO 파이프라인의 임대 개시가 늘기 시작했다는 것입니다. 약 800만 달러 규모인 SNO 파이프라인의 대부분은 내년 3월까지 임대가 개시될 것으로 예상합니다. 이러한 운영상의 순풍은 앞서 말씀드린 투자 활동과 함께 상당한 이익 성장을 이끌고 있습니다. 상향 조정된 가이던스는 18%를 넘는 성장을 나타내며, 이는 리츠 업계 전체에서도 가장 높은 수준에 속합니다. 동일 자산 성장률을 보면, 3분기 성장률은 예상대로 가속화되어 3.4%를 기록했으며, 이에 대해서는 코너가 뒤에 더 자세히 설명하겠습니다. 자본적 지출도 순영업이익의 10%를 크게 밑돌아, 당사는 상장 리츠 업계에서 자본 효율성이 가장 높은 운영사 중 하나입니다. 이는 편의시설 자산군의 중요한 특징이자 금리 상승 환경에서 당사를 차별화하는 요소입니다.

요약하면, 커브라인은 분산된 편의시설 부동산 부문에만 집중해 이해관계자에게 매력적인 상대적·절대적 성장을 제공하고자 하며, 앞으로의 기회에 대해 매우 낙관적인 입장을 유지하고 있습니다. 당사와 회사가 탁월한 성과를 낼 수 있는 기반을 마련하는 데 기여해 주신 커브라인의 모든 분께 감사드립니다. 그럼 코너에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 데이비드. 먼저 3분기 실적과 운영 지표를 살펴본 뒤, 회사의 수정된 2026년 가이던스를 설명하고 마지막으로 대차대조표를 말씀드리겠습니다. 3분기 순영업이익은 계획을 웃돌았으며, 이는 전년 대비 높은 점유율과 비용 회수 증가가 일부 기여한 결과입니다. 총 순영업이익은 인수와 유기적 성장에 힘입어 전분기 대비 11%, 전년 대비 50% 이상 증가했습니다. 분기 중 운영 실적이 예상을 웃돈 점을 제외하면 다른 중요한 변동은 없었습니다. 이는 커브라인의 손익계산서와 사업 계획이 단순하다는 점을 보여줍니다. 3분기에는 비현금성 일반관리비 180만 달러를 총액 기준으로 계상했으며, 이에 상응하는 비현금성 기타수익 180만 달러가 발생했습니다. 공유 서비스 계약에 따른 이 총액 기준 계상은 순이익에 영향을 미치지 않으며, 2027년 3분기까지 지속될 것으로 예상됩니다. 또한 일반관리비 수치나 목표에는 포함되지 않습니다.

운영 지표를 보면 임대율은 전분기와 사실상 변동이 없었으며, 10bp 하락한 96.4%를 기록했습니다. 임대료 발생이 시작되면서 점유율은 전분기 대비 20bp, 전년 대비 60bp 상승했습니다. 최근 12개월 임대 규모는 높은 활동 수준과 포트폴리오 성장에 힘입어 계속 완만하게 증가하고 있습니다. 다만 포트폴리오 내 가용 공간이 부족해 분기별 임대 규모와 수치는 여전히 변동성이 큽니다. 데이비드가 말씀드렸듯이, 가용 공간에 대한 활발한 활동과 깊은 수요를 확인하며 고무적으로 보고 있습니다. 예상대로 동일 자산 순영업이익 성장률은 3분기에 3.4%로 가속화됐습니다. 기본 임대료는 2.8% 상승했고, 비용 회수액은 2분기보다 비교 기준이 완화됐습니다. 중요한 점은 최근 12개월 자본적 지출이 순영업이익의 8% 미만에 그치는 등 제한적인 자본적 지출만으로 이러한 성장을 달성했다는 것입니다.

2026년 전망으로 넘어가면, 주당 OFFO 가이던스를 1.25~1.27달러로 상향 조정합니다. 중간값 기준으로는 18%를 약간 웃도는 성장률입니다. 이 성장률은 소매 부문에서는 단연 가장 높은 수준이며, 리츠 업계 전체에서도 가장 높은 수준 중 하나가 될 것으로 봅니다. 가이던스 범위의 중간값을 뒷받침하는 첫 번째 요소는 연간 투자액이 10억 달러를 약간 웃돈다는 점입니다. 둘째, NOI 대비 자본적 지출 비율이 10% 미만이라는 점입니다. 셋째, 판관비는 약 3,200만 달러로 예상되며, 여기에는 공유 서비스 계약에 따라 SITE Centers에 지급하는 수수료가 포함됩니다. 이 수수료는 3분기에 총 140만 달러였습니다. 동일 자산 NOI는 2024년 5.8%, 2025년 3.3% 성장한 데 이어 2026년에는 2.5~4% 성장할 것으로 현재 전망하고 있습니다.