알파인 인컴 프로퍼티 트러스트 26년 3분기 어닝콜

오늘 아침 컨퍼런스콜에는 존 올브라이트 사장 겸 최고경영자, 필립 메이스 최고재무책임자, 그리고 임원진의 다른 구성원들이 함께하며, 이들은 통화 중 질문에 답변할 예정입니다. 다시 한번 말씀드리면, 오늘 저희가 드리는 말씀 중 상당수는 연방 증권법상 미래예측진술에 해당합니다. 회사의 실제 미래 실적은 이러한 미래예측진술에서 논의된 내용과 크게 다를 수 있으며, 당사는 해당 진술을 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 실제 실적이 예상과 중대하게 달라질 수 있는 요인과 위험은 회사의 연례보고서(Form 10-K), 분기보고서(Form 10-Q) 및 기타 미국 증권거래위원회 제출 자료에 수시로 더 자세히 공개되어 있습니다. 비일반회계기준 재무지표의 조정 내역이 포함된 미국 증권거래위원회 제출 보고서와 실적 보도자료, 최신 투자자 프레젠테이션은 당사 웹사이트 www.alpinereit.com에서 확인하실 수 있습니다.

그럼 존께 통화를 넘기겠습니다.

감사합니다, 제나. 여러분, 좋은 아침입니다. 이번에도 견조한 분기 실적을 발표하게 되어 기쁩니다. 희석주당 조정 영업현금흐름(AFFO)은 지난해 3분기보다 19.6% 증가했으며, 가중평균 최초 수익률 8.5%로 약 4,100만 달러를 투자했습니다. 잠시 후 말씀드릴 1억 1,730만 달러 규모의 산업용 부동산 포트폴리오 인수 계약을 포함해 올해 들어 투자 활동이 크게 가속화됐습니다. 연초 이후 거래를 종결했거나 계약을 체결한 투자 규모는 현재 3억 달러를 넘어섰습니다. 이는 회사 사상 최대 규모로, 2025년 연간 투자액인 2억 7,700만 달러를 웃돕니다. 이러한 투자 규모를 반영해 2026년 연간 AFFO 가이던스를 상향 조정하며, 잠시 후 필이 자세히 설명드리겠습니다.

인수 내역부터 말씀드리겠습니다. 분기 중 부동산 인수 거래 3,920만 달러를 종결했으며, 가중평균 최초 현금 환원율은 8.5%였습니다. 주요 임차인으로는 텍사스주 매캘런의 베스트바이, 버지니아주 페어팩스의 로우스, 노스캐롤라이나주 애슈빌의 딕스 스포팅 굿즈가 있습니다. 이들 모두 투자적격 등급을 받았으며, 연간 기본 임대료(ABR) 기준 상위 5대 임차인에 포함됩니다. 연초 이후 부동산 인수 거래 8,580만 달러를 종결했으며, 가중평균 최초 환원율은 8%였습니다. 입지가 좋은 부동산을 낮은 매입 원가와 매력적인 최초 수익률로 취득하는 데 계속 주력하고 있으며, 수익률이 낮은 부동산은 선별적으로 매각해 수익률이 더 높은 신규 투자 기회로 자금을 재배분하고 있습니다. 분기 말 이후 애리조나주 챈들러의 벌링턴 매장을 790만 달러에 인수했습니다.

이달 초에는 13개 부동산으로 구성된 산업용 부동산 포트폴리오를 1억 1,730만 달러, 즉 평방피트당 약 63달러에 인수하는 계약을 체결했다고 발표했습니다. 이 산업용 부동산 포트폴리오는 11개 주에 걸쳐 있으며, 총 면적은 약 190만 평방피트입니다. 9개 임차인에게 절대적 트리플넷 조건으로 100% 임대되어 있으며, 연간 임대료 인상 조항이 있습니다. 가중평균 잔여 임대 기간은 10.2년이며, 2031년 말 이전에 만료되는 임대차 계약은 없습니다. 산업용 부동산은 전략적 중점 분야가 아니지만, 이 포트폴리오는 몇 가지 이유로 눈에 띄었습니다. 첫째, 매력적인 최초 수익률을 제공합니다. 둘째, 임차인 기반이 다각화되어 있으며, 임차인들은 해당 사업장에서 평균 40년간 사업을 운영해 왔고 상당한 자본을 투자했습니다. 셋째, 현재 임대료가 시장 임대료보다 낮은 수준이며 연간 인상 효과도 기대할 수 있다고 판단합니다.

통상적인 거래 종결 조건 충족을 전제로 4분기 중반에 거래를 종결할 예정입니다. 필이 설명드릴 신규 금융 조달을 통해 이 거래에 필요한 자금을 충분히 확보할 수 있습니다. 분기 말 기준 당사의 부동산 포트폴리오는 31개 주에 걸친 130개 부동산, 총 480만 평방피트로 구성되어 있으며, 점유율은 99.6%, 가중평균 임대 기간은 8.7년입니다. 연율화한 정액 기준 기본 임대료는 5,390만 달러였습니다. ABR의 약 68%는 신용등급을 보유한 임차인에게서 발생하며, 56%는 투자적격 등급 임차인에게서 발생합니다. 당사의 상업용 대출 포트폴리오에서는 총 1,790만 달러 규모의 대출 2건이 조기 전액 상환됐으며, 가중평균 수익률은 10.2%였습니다.

분기 말 기준 포트폴리오는 총 액면가 잔액 1억 6,010만 달러의 대출 11건으로 구성되어 있었으며, PIK 이자를 포함한 가중평균 쿠폰 금리는 13.4%였습니다. 대출 포트폴리오 규모는 감가상각 전 총자산 가치의 약 20%라는 당사의 목표에 근접해 있습니다. 이는 당사의 부동산 포트폴리오를 보완하고 투자 수익률을 전반적으로 높여 줍니다. 참고로, 자금 집행 및 상환 시점에 따라 대출 포트폴리오가 차지하는 비중은 분기별로 달라질 수 있습니다. 그럼 필에게 통화를 넘기겠습니다.

감사합니다, 존. 실적부터 말씀드리겠습니다. 3분기 총수익은 2,050만 달러였으며, 여기에는 임대 수익 1,280만 달러와 상업용 대출 투자에서 발생한 이자 수익 760만 달러가 포함됩니다. 희석주당 FFO와 AFFO는 모두 0.55달러로, 지난해 3분기보다 약 20% 증가했습니다. 참고로 2분기 실적에는 일회성 해지 수수료 수익이 희석주당 약 0.02달러 포함되어 있었습니다.

이번 분기에는 일회성 또는 비경상 수익이 포함되지 않았습니다. 9월 30일 종료된 9개월간 총수익은 5,890만 달러였으며, 여기에는 임대 수익 3,810만 달러와 상업용 대출 투자에서 발생한 이자 수익 2,070만 달러가 포함됩니다. 희석주당 FFO와 AFFO는 각각 1.65달러와 1.66달러로, 모두 전년 동기 대비 약 23% 증가했습니다. 재무상태표에 대해 말씀드리겠습니다. 이번 분기에 보통주 및 우선주 ATM 프로그램을 통해 순유입금 820만 달러를 조달했습니다. 연초 이후 두 프로그램을 통해 조달한 순유입금은 현재 약 7,000만 달러입니다. 분기를 마감하면서 순부채/프로포마 조정 EBITDA 비율은 6.5배였습니다. 이는 지난 분기와 동일한 수준이지만, 1년 전 보고한 7.7배보다 1배 이상 낮습니다.

분기 말 기준 부채 잔액은 3억 9,850만 달러였으며 가중평균 금리는 4.48%였습니다. 또한 2029년까지 만기 도래하는 부채는 없습니다. 앞서 공시한 바와 같이, 당사는 2027년 1월 만기인 금리 2.05%의 SOFR 스왑 1억 달러를 보유하고 있으며, 이를 SOFR 금리를 3.54%로 고정하는 스왑으로 교체할 예정입니다. 특히 분기 말 이후 신규 4년 만기 기간 대출 1억 달러와 리볼빙 신용한도 7,500만 달러 증액에 대한 은행의 약정을 받았습니다. 이 금융 조달은 10월 말에 완료될 것으로 예상하며, 기간 대출로 조달한 자금은 리볼빙 신용한도의 미상환 차입금을 줄이는 데 사용할 예정입니다. 이번 금융 조달로 총 1억 7,500만 달러의 잠재 유동성이 추가됩니다. 이제 가이던스로 넘어가겠습니다. 존이 말씀드린 대로 투자 규모가 늘어나면서 가이던스를 상향 조정했습니다.

2026년 연간 희석주당 FFO 전망치를 기존 2.10~2.13달러에서 2.19~2.21달러로 상향 조정합니다. 희석주당 AFFO 전망치도 기존 2.12~2.15달러에서 2.20~2.22달러로 상향 조정합니다. 중간값 기준으로 이는 2025년 대비 주당 AFFO가 약 17% 성장하는 수준입니다. 새로운 가이던스에는 투자 규모 가정을 3억 1,000만~3억 5,000만 달러로 상향 조정한 점이 반영되어 있습니다. 또한 예상되는 투자, 자산 처분 및 금융 활동 시점과 존이 설명한 이번 분기 대출 조기 상환액 1,790만 달러, 그리고 4분기에 만기가 도래하는 수익률 10.25%의 740만 달러 대출도 반영되어 있습니다. 마지막으로, 이번 분기에 발행한 주식을 기준으로 분기별 기본 운용 수수료는 현재 약 150만 달러입니다. 그럼 진행자님, 질의응답을 시작해 주시기 바랍니다.