엠파이어 스테이트 리얼티 트러스트 26년 2분기 어닝콜

안녕하세요. 엠파이어 스테이트 리얼티 트러스트 2026년 2분기 실적 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 어제 배포된 보도자료 외에도, 분기별 보충 자료와 최신 투자자 프레젠테이션이 회사 웹사이트 esrtreit.com의 투자자 섹션에 게시되어 있습니다. 오늘 콜에서 경영진의 준비된 발언과 질의응답에는 해당 증권법의 의미에 따른 미래 예측 진술이 포함될 수 있습니다. 이러한 진술은 경영진의 현재 견해와 가정을 반영하며, 실제 결과가 크게 달라질 수 있는 위험과 불확실성에 노출되어 있습니다. 엠파이어 스테이트 리얼티 트러스트는 향후 어떠한 미래 예측 진술도 업데이트할 의무가 없습니다. 청취자 여러분께서는 회사가 SEC에 제출한 서류에서 이러한 미래 예측 진술과 관련된 보다 상세한 논의를 검토하시길 권장합니다.

오늘 콜에서는 FFO, 수정 및 코어 FFO, NOI, 동일 점포 부동산 현금 NOI, EBITDA, 조정 EBITDA 등 비 GAAP 재무 지표를 논의할 예정이며, 이는 회사 성과 평가에 의미 있다고 판단됩니다. 이들 지표의 정의와 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표와의 조정 내역은 실적 발표 자료와 보충 자료에 포함되어 있으며, 모두 회사 웹사이트에서 확인하실 수 있습니다. 이제 토니 말킨 회장 겸 최고경영자에게 마이크를 넘기겠습니다.

안녕하세요, 여러분. 어제 저희는 ESRT의 2분기 실적을 발표했습니다. 저희는 NOI의 약 80%를 차지하는 부동산 포트폴리오 전반에 걸쳐 강력한 성과를 달성했습니다. 사무실 임대는 1분기 대비 가속화되어, 저희의 임대 파이프라인이 계약으로 전환되었습니다. 소매 포트폴리오는 높은 임대율을 기록했으며, 다가구 주택 부동산은 견고한 성장을 보였습니다. 저희는 거래에 적극적으로 임하고 있습니다. 이번 분기에는 111 West 33rd Street와 1400 Broadway 부지 인수라는 일생에 한 번 있는 기회를 완수했으며, 250 West 57th Street 매각을 실행하여 그 수익을 130 Mercer 이전 매입에 재투자했습니다. 우수한 부동산 임대 실적에도 불구하고 엠파이어 스테이트 빌딩 전망대가 실적에 부담을 주었습니다.

보도자료에서 저희는 현재 방문 수준이 개선되지 않는다는 가정 하에 업데이트된 FFO 범위를 제시했으며, 2026년 전체 기간 동안 전망대에서 발생하는 NOI 5,500만 달러를 반영했습니다. 먼저 전망대 사업에 대해 몇 분간 설명드린 후, 강력한 임대 실적으로 넘어가겠습니다. 1분기 컨퍼런스콜에서 저희는 오늘날의 지정학적 환경과 K자형 소비자 경제 속에서 방문객 수가 감소한 점을 언급하며, 계절적으로 가장 비수기인 분기 실적만으로 가이던스를 변경하는 것은 시기상조라고 말씀드렸습니다. 6개월간의 실적을 바탕으로 전망을 재평가하겠다고도 말씀드렸습니다. Nareit 회의와 업데이트된 발표에서 방문객 감소가 2분기에도 지속되었음을 공유했습니다. 엠파이어 스테이트 빌딩은 여전히 세계에서 가장 유명한 건물이며, 그 브랜드 가치는 변함없습니다. 저희의 상징인 엠파이어 스테이트 빌딩 전망대는 절대적으로 최고 수준의 고객 평가를 받는 세계적 명소입니다.

엠파이어 스테이트 빌딩 전망대는 작년에 트립어드바이저에서 미국 내 명소 1위로 선정되었습니다. 전 세계적으로 3억 2,600만 건의 미디어 노출을 기록했습니다. 저희는 여전히 뉴욕시의 국제적 상징입니다. 앞으로의 과제는 국제 브랜드 가치를 매출로 전환하는 것이며, 이는 시장의 다음과 같은 변화 속에서 이루어질 것입니다. 역사적으로 저희는 국제 방문객에 크게 의존해 왔습니다. 과거에는 방문객의 60% 이상이 국제 방문객이었습니다. 지난주에는 2026년 두 번째로 많은 방문객 수를 기록했는데, 이 중 60% 이상이 국내 방문객이었습니다. 올해 누적 방문객 수는 그렇게 높지 않지만, 방문객 대다수가 국내 방문객으로 전환된 것은 분명합니다. 저희에게 상당한 방문객 유입원이었던 패스 프로그램 채널은 큰 역풍을 맞았습니다.

역사적으로 이 패스 프로그램들은 주로 국제 방문객, 특히 예산에 민감한 국제 여행객을 대상으로 했습니다. 한 패스 프로그램 운영업체가 2025년에 폐업했습니다. 2024년 누적부터 2026년 누적까지 패스 프로그램 방문객이 45% 감소했습니다. 모든 명소가 2026년에 방문객 감소를 겪었지만, 저희의 감소폭이 시장 전반에 비해 더 큰 이유는 이전에 패스 프로그램과 그들의 국제적 영향력에서 우위를 점했기 때문입니다. 사실 이러한 변화는 앞으로는 호재가 될 수도 있습니다. 다른 전망대 및 대안들과의 경쟁 환경도 한 요인입니다. 시장 상황이 과거 고객 소싱 구성에 계속 불리하게 작용할 것을 예상하여 1분기 초에 전망대 사업 모델과 실행에 대한 전면 재평가를 시작했습니다. 저희 팀과 논리적인 파트너들과 함께 채널별로 새롭게 접근하고 있습니다.

그 일환으로 전통적인 검색 엔진에서 AI 검색으로의 전환이 포함됩니다. 이는 진행 중인 작업이며, 이러한 변화의 영향을 수용하기 위해 온라인 존재감을 조정했습니다. 이미 일부 조치들은 긍정적인 결과를 내고 있습니다. 역사적으로 저희의 운영비용은 비교적 고정되어 있어 방문객과 매출 증가에 따른 큰 영업 레버리지를 발휘했습니다. 동시에, 장기적으로 강력한 브랜드와 운영을 활용해 사업을 강화하고 수익화하기 위해 재투자할 예정입니다. 저희는 상징적인 자산의 장기적 가치에 대해 여전히 확신하고 있습니다. 부동산 사업으로 넘어가겠습니다. 맨해튼 오피스 임대 시장은 최상위급 상품에 대해 여전히 건강한 상태를 유지하고 있습니다. 임차인 수요는 광범위하고 탄력적입니다. 고품질 공간의 가용성은 여전히 제한적입니다. 저희 가격대에서는 신규 건설이 없습니다. 이러한 시장 역학은 저희 포트폴리오의 강력한 임대 기본 여건을 지속적으로 뒷받침하고 있습니다.

분기 말 기준 저희 상업용 포트폴리오 임대율은 94.9%였으며, 올해 점유율 상승을 기대하고 있습니다. 맨해튼 오피스 포트폴리오에서 20분기 연속으로 긍정적인 시가 평가 차익을 달성했으며, 이는 당사의 최고급 자산에 대한 지속적인 수요를 반영합니다. 저희 포트폴리오는 강력한 운영 실적을 낼 수 있는 좋은 위치를 유지하고 있습니다. 라이언이 2분기 동안의 주요 임대 성과에 대해 말씀드릴 것입니다. ESRT는 10년 넘게 지속 가능성 분야에서 선도적인 위치를 유지해 왔습니다. 저희는 실행 가능한 결과를 도출하는 측정 가능한 비즈니스 성과에 계속 집중하고 있습니다. 지속 가능성은 임차인을 유치하고 유지, 갱신, 확장에 기여하는 중요한 차별화 요소로서 포트폴리오 전반에 걸쳐 중요하게 작용하고 있습니다. 조직 전체가 임대 공간 확보, 엠파이어 스테이트 빌딩 전망대 및 브랜드 현금 흐름 최적화, 재무 건전성 유지, 지속 가능성 목표 달성이라는 네 가지 우선순위에 집중하고 있습니다.

이러한 우선순위는 모든 의사결정을 이끌며, 장기 현금 흐름 성장과 가치 창출이라는 목표와 직접적으로 일치합니다. 크리스티나, 라이언, 스티브가 저희 실적과 전망에 대해 추가로 자세히 설명드릴 것입니다.

크리스티나: 감사합니다, 토니. 250 웨스트 57번가 매각과 브로드웨이 캠퍼스 내 두 부지 토지 취득을 포함한 최근 거래 활동에 대해 말씀드리겠습니다.

저희 자본 배분 전략은 개별 거래가 즉각적으로 수익에 기여하지 않더라도 가치 창출과 장기 주당 현금 흐름에 중점을 두고 있습니다. 2분기 활동은 이러한 신중한 접근 방식을 반영합니다. 분기 중 250 웨스트 57번가를 2억 7,500만 달러에 매각했으며, 이 금액에는 매수인이 인수한 1억 8,000만 달러의 모기지 부채가 포함되어 있습니다. 이번 매각은 2025년 12월에 실행한 소호 130 머서 스트리트 선행 매입 자본을 효과적으로 재활용한 것으로, 과세 대상 이익 인식 없이 이루어졌습니다. 2분기에는 111 웨스트 33번가와 1400 브로드웨이 지하 토지를 총 1억 1,000만 달러, 평당 약 65달러에 취득하는 독특한 기회를 실행했습니다.

취득한 토지 임대료는 연간 140만 달러로 시장 대비 낮은 수준이며, 2% 미만의 자본환원율을 적용합니다. 시장 임대료 상각을 포함하면 암시된 자본환원율은 약 7% 미만으로, 시장에 근접한 임대료에 대한 자본환원율을 더 잘 보여줍니다. 이 거래는 FFO를 감소시키지만, 소유 부동산과 임차권 자산 간 평가 및 종료 자본환원율 차이로 인해 부동산 가치가 영구적이고 실질적으로 증가합니다. 재무 건전성 측면에서, 분기 종료 후 2032년 만기 2억 4,500만 달러 규모의 무담보 지연 인출형 기한부 대출을 발표했습니다. 대출금은 2027년 1월에 인출될 예정이며, 기존 부채 상환과 신용 한도 상환에 사용될 것입니다. 우리는 재무 건전성 관리를 위한 선제적 접근에 있어 엄격한 원칙을 유지하고 있습니다.

충분한 유동성, 체계적인 부채 만기 일정, 그리고 2028년 1월까지 해결되지 않은 부채 만기가 없음을 유지하고 있습니다. 우리는 전략적으로 잘 배치되고 유연한 재무구조와 주로 담보 설정이 없는 포트폴리오를 유지하여 상당한 선택권을 확보하고 있습니다. 2분기 말 기준, 우리의 레버리지는 순부채 대비 최근 12개월 조정 EBITDA의 약 6.6배 수준이었습니다. 건전한 거래 시장 환경 속에서, 뉴욕시 오피스, 리테일, 다가구 부문 전반에 걸쳐 기회를 지속적으로 평가하고 있으며, 장기 현금 흐름을 강화하는 전략적 자본 재활용 기회와 기회주의적 자사주 매입도 검토하고 있습니다. 각 사례에서 우리는 거래가 주당 장기 가치를 창출하는지 여부를 기준으로 평가를 진행합니다. 뉴욕시의 지속적인 강점은 부동산 기본 요소에 기반하며, ESRT는 도시의 생활, 업무, 여가, 방문 수요에 부합하는 고품질 뉴욕시 부동산을 보유하고 있습니다.