프로로지스 BofA NY Global Real Estate Conference 2026

글로벌 부동산 주식 세일즈 총괄인 사라 쿠퍼입니다. 그리고 여러 가지 이유로 제가 오늘 진행을 맡게 됐습니다. 진행하는 동안 여러분의 모든 질문을 환영하겠습니다. 특히 제가 언급할 수 없는 사안에 관한 질문은 더욱 환영합니다.

경영진 여러분께 감사드립니다. 오늘은 최고재무책임자 팀 안트와 투자자관계 총괄 저스틴 멩이 함께하고 있습니다. 여러분 팀에서는 이분들이 전부 맞죠? 아비셰크는 없네요. 아비셰크도 여기 함께하고 있습니다. 바로 본론으로 들어가서, 9월까지 임대 및 임차인 수요와 관련한 최신 현황을 말씀해 주시겠습니까? 실적 발표 이후 달라진 점과 파이프라인에 대해서도 말씀해 주시면 좋겠습니다.

물론입니다. 여러분, 안녕하십니까. 이 자리에, 그리고 뉴욕에 다시 오게 되어 기쁩니다. 조금 더 범위를 넓혀서 이번 분기 전반과 사업 실적에 대해서도 말씀드리겠습니다. 한마디로 말씀드리면, 상황은 매우 순조롭게 진행되고 있습니다. 사업의 운영 측면부터 살펴보면, 제가 보기에는 지난 8개 분기 동안 계속 말씀드려 온 모든 추세가 나타나고 있습니다. 다만 시장이 최근 2~3개 분기 동안 이를 더욱 주목하게 된 것 같습니다. 임대 물량, 의사결정 속도, 점유율 상승과 관련한 모든 긍정적인 추세가 이어지고 있습니다. 시장 임대료도 두 분기 연속 상승했습니다. 이러한 모든 흐름이 3분기에도 계속되고 있습니다. 매우 고무적인 모습입니다. 이는 가치 창출 사업의 지속적인 성장을 뒷받침하고 있습니다.

그중 한 가지가 물류 시설 개발입니다. 이는 2024년 무렵으로 거슬러 올라가면 여건상 추진할 만하지 않아 당사의 자본 집행에서 다소 위축됐던 분야입니다. 하지만 제가 말씀드린 것처럼 여건이 모두 개선되고 수급이 타이트해지면서 이 분야가 의미 있게 회복됐습니다. 데이터센터 관련 기회도 크게 늘고 있으며, 이에 대해서도 조금 시간을 들여 말씀드리게 될 것 같습니다. 이 모든 것은 사실상 두 가지 요인에 의해 뒷받침되고 있습니다. 하나는 당사의 전략적 자본 사업입니다. 당사는 거의 700억 달러에 달하는 운용자산을 보유하고 있으며, 여기에는 제3자 운용자산이 포함됩니다. 이 자본이 이러한 모든 소유와 성장을 뒷받침하고 있습니다. 또 하나는 당사 자체의 재무상태표입니다. 당사는 최근 세그로 거래에 앞서 유상증자를 실시했으며, 이는 이 모든 과정의 정점이라고 할 수 있습니다.

이는 유럽에서 당사가 여전히 진행 중인 매우 중요한 거래입니다. 상호 보완성이 매우 높은 포트폴리오와 팀을 확보하는 거래로, 현재 종결 절차를 진행하고 있습니다. 이 거래는 이달 말 주주총회 표결을 포함해 여러 규제 절차를 거치고 있으며, 내년 상반기에 종결될 것으로 예상하고 있습니다. 따라서 전반적으로 모든 상황이 매우 순조롭게 진행되고 있습니다. 사라, 구체적인 수치와 관련해서 말씀드리면, 올해 3분기에는 임대차 계약 체결 건수가 상당히 높게 나타날 것으로 봅니다. 최근 몇 분기 동안 프로로지스의 전체 임대차 계약 체결 규모는 여러 차례 사상 최고치를 기록했으며, 그 규모는 6,000만~6,500만 제곱피트에 달했습니다. 이는 분기 중 체결 건수 기준으로 당사의 기록적인 수준을 보여주는 대표적인 지표였습니다. 올해 3분기에도 다시 그와 비슷한 수준의 수치가 나올 것으로 예상합니다.

아직 분기가 완전히 끝난 것은 아니지만, 첫 몇 달은 매우 좋았습니다. 파이프라인을 보다 세밀하게 분석해 보면, 계약 합의 단계에 있는 거래들이 속도를 내고 있다는 점을 확인할 수 있습니다. 거래가 시스템을 통과하는 속도도 다소 빨라지고 있습니다. 다만 계약 체결 건수 외에 이러한 활동성을 판단할 때 저희가 항상 함께 확인하는 것은, 사상 최대 수준의 신규 임대차 계약을 체결한 이후에도 파이프라인 자체가 새로운 수요로 다시 채워지고 있는지 여부입니다. 그리고 이러한 추세는 계속되고 있습니다. 신규 문의로 구성된 임대차 파이프라인이 1억 제곱피트를 훨씬 웃도는 수준을 유지하고 있으며, 이는 매우 고무적인 상황입니다.

여기에는 몇 가지 더 살펴볼 부분이 있다고 생각합니다. 다만 켄 캐플런이 오늘 아침에 언급한 내용 중 하나는 물류 임대차의 15%가 데이터센터 구축과 관련되어 있다는 것이었고, 나릿에서도 이 주제에 대해 이야기를 나눴던 것으로 알고 있습니다. 당사도 비슷한 수준인가요, 아니면 더 높거나 낮은가요?

당사의 신규 임대차 중 약 10%가 데이터센터 구축을 지원하는 어떤 형태의 용도로 사용되고 있다고 말씀드릴 수 있습니다. 따라서 저희는 이것이 새로운 수요 부문이며, 일부 사람들이 생각하는 것보다 더 장기적으로 지속될 가능성이 높다고 보고 있습니다. 여기에는 몇 가지 단계가 있을 것입니다. 그중 하나는 이 새로운 구축 수요를 충족하는 단계입니다. 구축해야 할 생태계가 있습니다. 하지만 이러한 시스템, 즉 칩 자체와 하드웨어, 기계·전기·배관 설비 등 모든 것에 대한 보충은 시간이 지나면서 수리, 유지보수, 교체가 필요할 것입니다. 따라서 이 부문으로부터 장기간 지속될 수요 증가가 분명히 있을 것입니다.

알겠습니다. 다음으로 넘어가기 전에 모두발언과 관련해 다른 분께서 질문하실 분이 계신가요? 알겠습니다. 이제 향후 몇 분기를 전망하면서 미국 시장의 순흡수, 공급, 공실률, 시장 임대료 상승률에 대해 간단히 짚어보겠습니다.

많은 분들이 아시겠지만, 2분기에 순흡수가 크게 증가해 6,600만 평방피트에 달했던 것으로 기억합니다. 그처럼 높은 수치는 상당 기간 보지 못했습니다. 제가 보기에는 그 이전 6~8분기 동안 저희가 확인한 순흡수 수치가 거의 설명하기 어려울 정도로 낮았습니다. 미국의 건전하고 생산적인 시장이라면 연간 순흡수가 약 2억 2,500만 평방피트 수준이어야 한다고 예상합니다. 따라서 2분기의 6,600만 평방피트라는 수치는 그 수준에 부합했고, 약간 상회했습니다. 하지만 저희가 3,000만, 3,500만, 4,000만 초반 수준의 수치를 기록했던 모든 분기는 고객들로부터 확인한 활동 수준에 비해 상당히 낮았습니다.

이 모든 상황에 대한 설명은 매우 명확했습니다. 코로나19 초기에 발생했던 공간의 과잉 흡수가 해소되는 과정이었던 것입니다. 당시 점유율이 매우 높아졌고, 고객들이 필요했던 것보다 조금 더 많은 공간을 확보했습니다. 따라서 2024년 내내 그리고 2025년 일부 기간 동안 이러한 흐름이 둔화되었습니다. 저희는 한동안 이러한 현상이 거의 끝나가고 있다고 말씀드려 왔습니다. 고객들이 포트폴리오를 적정 규모로 조정하고 있으며, 새로운 추가 수요가 나타날 것이라고 봤습니다. 실제로 프로로지스도 이를 확인했다고 생각합니다. 실증적으로 보면, 시장보다 앞서 저희 실적에서 이러한 현상을 확인할 수 있다고 말씀드릴 수 있습니다. 저희는 2024년 말부터 매우 견조한 임대차 계약 물량을 기록했고, 그 기간의 대부분에 걸쳐 건물 점유율이 상승한 반면, 시장 전체의 점유율은 한동안 실제로 계속 하락했기 때문입니다. 이제 시장 점유율은 저점을 통과했고 상승하고 있습니다.

저희 포트폴리오의 입지와 품질 덕분에 저희가 이러한 흐름보다 몇 분기 앞서 있는 것으로 보입니다. 이러한 요인들이 시장 임대료의 상승에 기여하고 있습니다. 저희는 글로벌 포트폴리오를 보유하고 있습니다. 미국 이외 지역에서는 더 오랜 기간 임대료가 상승해 왔으며, 유럽과 특히 중남미에서는 이제 약 1년 전부터 이러한 흐름이 나타났다고 볼 수 있습니다. 따라서 저희는 한동안 이러한 흐름의 수혜를 받아 왔습니다. 미국은 이 지점에 도달하는 속도가 더뎠지만, 올해 들어 현재까지의 첫 두 분기에는 미국도 이러한 흐름에 기여하고 있습니다. 덧붙이자면, 시장 임대료 상승 전망과 관련해 저희는 물류 부문의 시장 임대료 상승 기대치를 합리적으로 표현하면 인플레이션 플러스라고 설명합니다.

여기서 ‘플러스’에는 물류 산업의 모든 구조적 성장 동인을 포함한다고 볼 수 있습니다. 그중 가장 큰 요인은 전자상거래이지만, 이제는 첨단 제조업과 데이터센터 구축 같은 다른 요인들도 추가되고 있습니다. 인플레이션만으로 설명되는 수준을 넘어 추가 수요를 창출하는 요인은 여러 가지가 있습니다. 여기에는 또 하나의 잠재적인 요소가 있습니다. 시장의 공실률 수준 때문에 한동안 큰 격차를 유지해 온 대체원가 기준 임대료입니다. 잠시만 거슬러 올라가 긴 답변을 드리겠습니다. 저희에게는 임대료의 시장가치 조정폭이라는 지표가 있는데, 이는 현재 체결된 임대차 계약의 임대료보다 시장 임대료가 얼마나 높은지를 보여주는 지표입니다. 저희는 이를 17%로 보고 있습니다.

기억에 따르면 이는 약 7억 달러에 해당합니다. 다른 조치를 전혀 취하지 않고, 임대차 계약이 만료될 때마다 포트폴리오의 임대료를 시장 수준으로 올리기만 해도 7억 달러의 임대수익을 추가로 확보하게 됩니다. 그런데 또 다른 지표가 있습니다. 대체원가 기준 임대료까지의 격차는 얼마나 될까요? 대체원가 기준 임대료는 시장 임대료보다 얼마나 높을까요? 그 격차도 대략 20%입니다. 죄송합니다. 17%에 더해지는 20%라는 뜻인가요, 아니면— 17%에 추가되는 20%입니다.