프로로지스 BofA NY Global Real Estate Conference 2026

글로벌 부동산 주식 영업 총괄인 사라 쿠파님, 그리고 여러 가지 이유로 제가 진행을 맡게 되었습니다. 진행하는 동안 여러분의 모든 질문을 환영하며, 특히 제가 언급할 수 없는 사항에 대해서는 더욱 그렇습니다. 경영진 여러분께 감사드립니다. 팀에서는 최고재무책임자 팀 아른트님과 IR 총괄 저스틴 멩님이 참석하셨는데, 맞습니까? 오섹, 오섹도 저희와 함께하지 않았습니다. 그럼 바로 본론으로 들어가서, 괜찮으시다면 9월까지의 임대 현황과 임차인 수요에 대한 최신 업데이트를 말씀해 주시고, 실적 발표 이후 달라진 점과 파이프라인에 대해서도 짚어 주시겠습니까?

물론입니다. 여러분, 좋은 아침입니다. 이 자리에 함께하고 뉴욕에 다시 돌아오게 되어 기쁩니다. 조금 더 넓은 관점에서 말씀드리자면, 이번 분기 전반과 사업 실적이 어땠는지 간단히 짚어보겠습니다. 한마디로 말씀드리면, 모든 일이 매우 순조롭게 진행되고 있습니다. 사업의 운영 측면부터 말씀드리면, 제가 보기에는 지난 8개 분기 동안 계속 말씀드려 왔고 시장에서도 최근 2~3개 분기 들어 더 주목하기 시작한 모든 추세, 즉 임대 물량, 의사결정 속도, 점유율 상승과 관련된 긍정적인 추세가 나타나고 있습니다. 시장 임대료가 긍정적인 성장세를 보인 분기가 두 분기 정도 이어졌고, 이러한 모든 흐름이 이번 3분기에도 계속되고 있습니다. 이러한 흐름을 확인할 수 있어 매우 긍정적입니다. 이는 당사의 가치 창출 사업이 지속적으로 성장하는 데 기여해 왔으며, 그중 한 축이 물류 시설 개발입니다. 이는 여건이 실제로 충분히 뒷받침되지 않았던 2024년 무렵부터 당사의 자본 집행 중 상대적으로 둔화됐던 영역입니다. 하지만 여기서 설명드리고 있는 전반적인 여건 개선과 긴축 효과로 인해 해당 사업은 데이터센터 기회와 함께 의미 있는 회복세를 보이고 있으며, 이 부분에 대해서는 앞으로 조금 더 시간을 할애해 말씀드릴 것 같습니다.

이는 사실상 두 가지 요인에 의해 추진되고 있으며, 그중 하나가 당사의 전략적 자본 사업입니다. 당사는 이러한 모든 투자 지분 확보와 성장을 뒷받침하는 약 700억 달러 규모의 제3자 운용자산을 보유하고 있을 뿐만 아니라, 자체 대차대조표도 갖추고 있습니다. 또한 시그로 거래에 앞서 증자를 실시했으며, 이는 현재 유럽에서 진행 중인 매우 중요한 거래에 더해지는 화룡점정과도 같습니다. 이 거래는 당사가 추진하고 있는 매우 높은 상호보완성을 갖춘 포트폴리오와 팀을 아우릅니다. 거래 종결을 앞두고 있으며, 현재 여러 규제 절차가 진행 중이고 이달 말에는 주주 투표도 예정되어 있습니다. 그리고 내년 상반기에 거래를 종결할 것으로 예상하고 있습니다. 따라서 전반적으로 모든 일이 순조롭게 진행되고 있습니다. 사라, 수치를 좀 더 구체적으로 말씀드리면, 올해 3분기에는 임대차 계약 체결 실적이 아마도 최근 몇 분기 동안 프로로지스가 기록해 온 전반적인 임대차 계약 체결 실적 중에서도 기록적인 수준을 보일 것으로 예상합니다. 분기 중 체결 기준으로 6,000만~6,500만 평방피트가 당사의 기록적인 실적을 보여주는 대표적인 수준입니다. 올해 3분기에도 그와 비슷한 수준의 수치를 다시 기록할 것으로 예상합니다.

아직 모든 작업이 완전히 마무리된 것은 아니지만, 첫 몇 달 동안은 매우 순조롭게 진행됐습니다. 파이프라인을 보다 세부적으로 분석해 보면, 현재 계약 합의 단계에 있는 거래들이 더욱 빠르게 진행되고 있다는 점을 확인할 수 있습니다. 거래가 시스템을 통과하는 속도도 조금 더 빨라지고 있습니다. 하지만 계약 체결을 넘어선 이러한 활동 지표와 관련해 저희가 항상 주목하는 부분은, 신규 리스 계약 체결에서 기록적인 분기를 보낸 후 파이프라인 자체가 새로운 수요로 다시 채워지고 있는지 여부입니다. 그리고 이러한 추세는 계속되고 있습니다. 신규 문의 기준으로 저희의 리스 파이프라인은 1억 제곱피트보다 훨씬 높은 수준을 유지하고 있습니다. 이는 매우 고무적인 현상입니다.

몇 가지 더 자세히 살펴볼 내용이 있다고 생각합니다만, 오늘 아침 김 카플란이 말씀하신 내용 중 하나는 물류 임대의 15%가 데이터센터 구축과 관련되어 있었다는 점입니다. 그리고 저희가 NAREIT에서도 이 부분에 대해 이야기했던 것으로 알고 있습니다. 비슷한 수준으로 보시나요, 아니면 더 많거나 적은 수준으로 보시나요?

저희가 보기에는 신규 임대의 약 10%가 데이터센터 구축을 지원하는 어떤 형태의 용도로 사용되고 있습니다. 네, 저희는 이것이 일부 사람들이 생각하는 것보다 아마 더 오래 지속될 새로운 수요 부문이라고 보고 있습니다. 여기에는 몇 가지 단계가 있을 예정이며, 그중 한 단계는 이러한 신규 구축 수요를 충족하는 단계가 될 것입니다. 구축해야 할 생태계가 있습니다. 하지만 이러한 시스템과 칩 자체, MEP 하드웨어의 보충에도 시간이 지나면서 수리, 유지보수 및 교체가 필요할 것입니다. 따라서 이 부문에서 장기간 지속될 추가 수요가 분명히 발생할 것입니다.

알겠습니다. 모두발언과 관련해 다른 질문을 하실 분 계신가요? 다음으로 넘어가기 전에요? 알겠습니다. 이제 시장과 관련해, 향후 몇 분기 동안 미국의 순흡수 면적, 공급 물량, 공실률 및 시장 임대료 상승률이 어떻게 전개될지 간단히 짚어보면 좋겠습니다.

네. 아마 많은 분들이 알고 계시겠지만, 2분기 순흡수 면적이 상당히 증가해 6,600만 제곱피트에 달했던 것으로 기억합니다. 그처럼 높은 수치는 상당히 오랜 기간 보지 못했습니다. 제가 보기에는, 이전 6~8개 분기 동안 기록된 순흡수 면적이 거의 설명하기 어려울 정도로 낮았습니다. 미국의 양호하고 생산적인 시장에서 순흡수 면적은 연간 약 2억 2,500만 제곱피트 수준이어야 한다고 봅니다. 따라서 2분기의 6,600만 제곱피트라는 수치는 이 수준에 부합했으며, 이를 소폭 상회했습니다. 하지만 순흡수 면적이 3,000만~3,500만, 많아야 4,000만 제곱피트 초반 수준으로 집계됐던 모든 분기는 고객들로부터 확인된 활동 수준에 비해 상당히 낮았습니다. 이 모든 현상에 대한 설명은 매우 명확했습니다. 코로나19 초기에 나타났던 공간의 과잉 흡수가 해소되는 과정이었고, 당시 점유율이 매우 높아지면서 고객들이 실제로 필요했던 것보다 조금 더 많은 공간을 확보했기 때문입니다. 따라서 2024년과 2025년 일부 기간에 걸쳐서는 이러한 현상이 둔화됐습니다. 저희는 한동안 이러한 현상이 점차 소진되고 있으며, 고객들이 포트폴리오를 적정 규모로 조정하고 있어 새로운 추가 수요가 나타날 것이라고 말씀드려 왔습니다.

프로로지스는 이를 실제 데이터로 확인했다고 생각합니다. 실제로 2024년 말부터 매우 강한 임대차 계약 물량을 기록해 왔기 때문에, 시장보다 앞서 이러한 현상이 나타났다는 점을 저희 실적에서 확인하실 수 있다고 말씀드릴 수 있습니다. 그 기간의 대부분 동안 건물 점유율은 상승했지만, 시장 전체의 점유율은 실제로 한동안 계속 하락하고 있었습니다. 이제 시장 전체의 점유율은 저점을 통과해 상승하고 있습니다. 저희 포트폴리오의 입지와 품질 덕분에 저희가 그보다 몇 분기 앞서 있는 것으로 보입니다. 이러한 요인들이 시장 임대료 상승에 긍정적으로 기여하고 있습니다. 저희는 글로벌 포트폴리오를 보유하고 있습니다. 미국 외 지역에서는 더 오랜 기간 동안 긍정적인 임대료 상승세가 나타났으며, 유럽과 특히 중남미 같은 지역에서는 이제 약 1년 전부터 이러한 흐름이 이어지고 있습니다. 따라서 저희는 한동안 이러한 수혜를 누려왔습니다. 미국은 이러한 상황에 도달하는 데 더 오랜 시간이 걸렸지만, 올해 들어 현재까지 두 분기 동안 미국도 이러한 흐름에 기여하고 있습니다. 그리고 덧붙이자면, 시장 임대료 상승 전망과 관련해 저희는 사업을 합리적으로 표현하면 ‘인플레이션 플러스’라고 설명합니다. 물류 부문의 시장 임대료 상승 전망과 관련해서는 그리고 ‘플러스’에는 물류 산업의 모든 장기적 구조적 성장 동력을 포함한다고 보시면 됩니다. 그중 전자상거래가 가장 큰 비중을 차지하지만, 이제는 첨단 제조업이나 데이터센터 구축과 같은 다른 요인들도 포함되고 있습니다.

인플레이션을 넘어 추가적인 수요를 창출하는 요인들이 여러 가지 있습니다. 여기서 작용하는 다른 요소로는 대체 원가 임대료가 있습니다. 이는 시장의 공실률 수준으로 인해 높은 수준을 유지하고 있습니다. 그럼 잠시 되돌아가서 조금 길게 설명드리겠습니다. 저희에게는 ‘리스 마크 투 마켓’이라는 지표가 있는데, 이는 현재 시장 임대료가 기존에 체결된 임대차 계약의 임대료보다 얼마나 높은지를 나타내는 지표입니다. 그리고 저희는 이를 17%로 산정하고 있습니다. 다른 조치를 전혀 취하지 않고 포트폴리오의 임대료를 시장 임대료 수준으로만 인상하더라도, 메모리 사업 기준으로 약 7억 달러의 가치가 있습니다. 임대차 계약이 만료되면 저희는 그 7억 달러의 가치를 실현하게 되지만, 또 다른 지표가 있습니다. 대체원가 기준 임대료까지의 격차는 어느 정도입니까? 대체원가 기준 임대료는 시장 임대료보다 얼마나 높습니까? 그리고 그 격차가 추가로 대략 20% 정도입니다.

죄송하지만, 17%에 더해 추가로 발생하는 격차인가요?

17%에 더해 추가로 발생하는 격차입니다. 그 수치들을 누적해서 계산하면, 징수해야 할 임대료의 총 격차는 38%, 39% 정도에 이릅니다. 인플레이션을 모두 제외하더라도, 역사적으로 부동산 사이클에서 나타났던 것처럼 시장 임대료 상승으로 이 격차가 해소된다는 논리까지 감안하면, 시장 임대료 상승률은 중간 한 자릿수대 수준에 이를 것입니다. 이 격차가 해소될 때까지 몇 년간은 계속 그 수준이 유지될 것으로 생각합니다. 다만 저희가 여기서 그것이 언제 시작되고, 어떤 속도로 진행되며, 얼마나 오래 지속될지 말씀드리려는 것은 아닙니다. 하지만 현재 비합리적인 수준으로 책정된 임대료 격차가 상당히 큽니다. 그리고 이 격차는 해소될 필요가 있으며, 과거 사이클에서도 실제로 해소되는 모습을 보았습니다.

죄송하지만, 한 자릿수 중반까지라고 말씀하신 건가요?

네. 임대차 계약을 제외하면 그 격차에 비해 상당히 큰 규모입니다.