Chiron Real Estate Inc. 26년 2분기 어닝콜

여러분, 안녕하십니까? 키론 부동산 주식회사의 2026년 2분기 실적 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 저는 제이미 바버이며, 키론의 법률 고문입니다. 오늘 통화에는 마크 데커 주니어 최고경영자, 매튜 휘틀록 최고투자책임자, 바비 자일러 최고개발책임자 겸 시니어 주택 부문장, 다니카 홀리 최고관리책임자, 밥 케란 최고재무책임자, 아론 로세스 최고운영책임자가 참석해 있습니다. 이번 컨퍼런스 콜에서 언급되는 발언이나 코멘트는 미래 예측성 발언일 수 있습니다. 미래 예측성 발언에는 회사의 재무 전망이나 계획, 목표, 기대 또는 의도에 관한 진술이 포함될 수 있으나 이에 국한되지 않습니다. 이러한 사항들은 특정 위험과 불확실성을 수반합니다. 회사의 실제 결과는 다양한 요인으로 인해 미래 예측성 발언에서 제시되거나 암시된 내용과 크게 다를 수 있으며, 이에 관한 자세한 내용은 당사의 SEC 제출 서류에서 확인할 수 있습니다.

또한 이번 콜에서는 회사가 비-GAAP 재무 지표를 언급할 수 있습니다. 이 비-GAAP 재무 지표와 가장 최근의 GAAP 수치 간의 표 형식 조정 내역은 회사의 실적 발표 자료와 SEC 제출 서류에서 확인하실 수 있습니다. 추가 정보는 회사 웹사이트 www.chironre.com의 투자자 관계 페이지에서 확인하실 수 있습니다. 이제 마크에게 발언을 넘기겠습니다.

감사합니다, 제이미. 여러분, 안녕하십니까. 오늘 아침 이 자리에 모인 뛰어난 인재들과 함께하니 마치 사탕 가게에 온 아이처럼 기분이 좋습니다. 더욱 기쁜 것은 우리가 모두 간단한 비전을 공유하고 있다는 점입니다: 케어, 자본, 부동산이 만나는 지점에서 가치를 창출하는 것입니다. 타미 커밍스, 아론 로세스, 매튜 휘틀록, 바비 자일러를 환영하며 시작하고자 합니다. 밥, 다니카, 제이미 그리고 우리 팀 모두에게 지난 다섯 달 동안 매우 생산적인 시간을 만들어 주셔서 감사드립니다. 또한 이번 주 초에 최고투자책임자 자리에서 물러난 알폰소 레온에게도 감사와 인사를 전하고 싶습니다. 올해 초에 우선순위를 정할 때 우리는 적극적인 자본 배분, 포트폴리오 재조정, 그리고 다음 성장 단계에 필요한 역량 구축에 집중하겠다고 말씀드렸습니다. 지난 몇 달 동안 우리는 이 목표들 각각에서 의미 있는 진전을 이루었습니다.

진행 중인 변화를 논의하기 전에, 기존 포트폴리오가 계속해서 좋은 성과를 내고 있다는 점을 인지하는 것이 중요합니다. 분기 동안 동일 점포 순영업소득(NOI)은 정상화 기준으로 1.7% 증가했으며, 이는 우리의 기대치와 연초에 발표한 동일 점포 가이던스에 부합하는 수치입니다. 오늘 우리가 취하는 전략적 조치는 운영상의 문제에 대한 대응이 아닙니다. 이는 자본 배분에 관한 것입니다. 외래 환자 의료는 훌륭한 투자처가 될 수 있지만, 앞서 말씀드린 바와 같이 헬스케어 부동산 내에서 더 나은 총수익 기회가 존재합니다. 이 점을 염두에 두고, 치론을 미래에 대비시키기 위해 우리가 하고 있는 일에 대해 말씀드리고자 합니다. 우리가 하는 모든 일에 공통적으로 적용되는 원칙은 간단합니다. 더 견고하고 관련성 높은 부동산 플랫폼을 구축하여 장기적으로 더 강한 복리 수익을 창출할 것으로 기대되는 기회에 자원을 재배분하고 있습니다. 최근 진행 상황을 살펴보겠습니다.

우리는 1억 달러 규모의 메윈 투자를 마감하면서, 버지니아주 알렉산드리아에 위치한 안정화된 연속 케어 커뮤니티인 더 랜딩과, 올해 3월 개장해 임대가 진행 중인 더 랜딩 맞은편 코트야드에 위치한 자매 커뮤니티 더 리비에라, 이 두 개의 시니어 커뮤니티를 동시에 마감했습니다. 이 두 커뮤니티를 합쳐 총 292개의 고급 주택 단지를 형성합니다. 6월에는 7개의 입원 재활 시설을 새로 설립된 합작 투자사에 매각했으며, 이 거래의 종료 자본환원율은 7.3%였습니다. 이로 인해 약 2억 달러의 총 매출을 창출했으며, 우리는 이 합작 투자사에 소규모 지분을 유지하고 있습니다. 이 거래들을 통해 우리는 2028년까지 만기가 없고 레버리지가 40% 미만인 재무구조를 갖추게 되어 재무적으로도 좋은 위치에 있습니다.

우리 모두가 EBITDA 대비 부채 비율을 선호하는 것을 알지만, 임대가 진행 중인 커뮤니티의 특성상 당분간은 주로 계약 조항 지표를 참고할 예정입니다. 팀은 자산 매각에 대한 모멘텀을 유지하고 있으며, 텍사스주 보몬트에 위치한 외과 병원을 4,900만 달러에 매각하기로 계약을 체결했음을 기쁘게 알려드립니다. 이는 종료 자본환원율 5.9%에 해당합니다. 이 매각에서 발생하는 수익은 자본 수익률이 더 높은 자산에 재투자될 예정입니다. 가장 즉각적인 활용처는 2분기에 계약을 체결한 대표적인 고급 커뮤니티인 더 피나클(The Pinnacle)의 이전에 발표된 인수를 완료하는 것입니다. 더 피나클은 6월에 첫 입주자를 맞이했으며, 커뮤니티 초기 모멘텀에 매우 만족하고 있습니다.

우리는 외래 환자 의료 플랫폼, 즉 외래 환자 의료 포트폴리오에서 개별 매각 또는 대규모 포트폴리오 거래를 포함한 추가 매각을 계속 활발히 평가하고 있습니다. 이 수익금을 장기 자본 수익률을 높이고 주주 가치를 제공할 수 있는 방식으로 재투자할 기회가 부족하지 않다고 봅니다. 많은 거래 활동이 있었지만 가장 중요한 이야기는 우리의 리더십 팀입니다. 이 정도 규모의 전환을 실행하고 우리가 구상하는 비즈니스를 구축하려면 전문적인 역량이 필요하며, 이에 따라 조직을 강화하는 데 상당한 시간을 투자했습니다. 지난 몇 주 동안 타미 커밍스, 아론 로셋, 매튜 휘틀록, 바비 자일러를 치론의 리더십 역할에 영입했습니다. 이들은 함께 시니어 주택 커뮤니티의 발굴, 개발, 운영 및 관리에 100년 이상의 경험을 보유하고 있습니다.

무엇보다 이 인재들은 매우 상호 보완적입니다. 이 사업은 운영 중심이며, 좋은 파트너가 되려면 강력한 운영자의 시각이 필요합니다. 신임 시니어 주택 수석 부사장인 타미 커밍스와 함께, 우리 커뮤니티가 최고 수준으로 관리되도록 수십 년의 운영 경험을 더했습니다. 운영자와 훌륭한 파트너가 되고 현장의 팀에게 일관된 경험을 제공하려면, 끊임없이 호기심을 갖고 개선에 집중하는 조직이 필요합니다. 업계 최고 수준의 수익성을 자랑하는 건축 회사의 리더였던 아론 로셋은 대규모 지적 조직을 운영하고 깊은 고객 관계를 구축하는 데 능숙합니다. 많은 면에서 우리 회사의 핵심인 다니카와 함께, 우리는 최고의 파트너가 되기 위해 노력하고 있습니다.

매튜는 30년간의 시니어 주택 분야 리더십과 경험을 바탕으로 최고 투자 책임자(CIO)로 합류했습니다. 그는 자본을 현명하게 배분하는 데 있어 선봉에 설 것입니다. 바비는 치론의 최고 개발 책임자이자 시니어 부문 책임자입니다. 바비는 우리가 실버스톤에서 인수한 핵심 커뮤니티들을 직접 구축했으며, 그곳을 이끌었습니다. 커뮤니티 건설 외에도 그는 사람들과의 관계를 잘 맺으며, 궁극적으로 그의 강점은 공감과 존중, 책임감을 바탕으로 운영자와 협력하고, 무엇보다 입주민에게 훌륭한 고객 경험을 지속적으로 제공하는 데 있습니다. 이 리더들은 함께 기회를 발굴하고, 위험을 평가하며, 운영자를 지원하고, 효과적인 팀으로 협력하며, 포트폴리오 전반의 성과를 극대화하는 능력을 확장합니다. 우리는 이제 치론이 우리의 비전을 실현하는 데 필요한 리더십 플랫폼을 갖추었다고 믿습니다.

마지막으로, 밸류에이션에 대해 말씀드리고자 합니다. 우리는 시장이 아직 우리의 기존 외래 환자 의료 포트폴리오에 내재된 가치를 완전히 인식하지 못하고 있다고 계속 믿고 있습니다. 이 믿음은 외래 환자 의료 부동산에 대한 견고한 기관 수요를 보여주는 공개 및 비공개 시장 거래 활동이 증가하고 있다는 점에 의해 뒷받침되며, 이는 우리의 MOB 포트폴리오의 내재 가치와 비교해도 유리한 자본환원율을 나타냅니다. 이 내용은 최근 투자자 프레젠테이션 14페이지에서 강조한 바 있습니다. 단기적으로 시장이 우리 주식의 가치를 어디에 두는지는 우리가 통제할 수 없습니다. 우리가 통제할 수 있는 것은 엄격한 실행력입니다. 우리는 이 가격 불균형을 활용해 자산을 매각하는 것이 현명하다고 믿으며, 이는 현재 주가에 반영되지 않은 의미 있는 상승 여력을 제공하고 자본을 더 높은 수익 자산으로 재배분할 수 있게 해줄 것입니다. 종합해 볼 때, 우리는 회사가 6개월 전보다 오늘 더 좋은 위치에 있다고 믿습니다.

우리는 리더십 역량을 강화했고, 포트폴리오 전환에서 의미 있는 진전을 이루었으며, 지속적인 실행을 위한 명확한 로드맵을 수립했습니다. 이제 이번 분기 재무 및 운영 실적에 대한 추가 세부 사항을 설명하기 위해 밥에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 마크. 2분기 실적과 관련해 GAAP 재정의 FFO 주당 및 단위당 수익은 0.88달러였으며, 코어 FFO는 주당 및 단위당 1.4달러였습니다. 투자 및 매각 활동 시점의 영향으로 순부채 대비 조정 EBITDAre 비율은 2분기에 6.0배였으며, 1분기 6.6배에서 감소했습니다. 동일 점포 현금 NOI는 전년 동기 대비 0.8% 증가했습니다. 이 증가는 우리의 예상과 일치하며, 단일 임차인과 관련된 전년 동기 일회성 비반복 수익 회복의 부정적 영향이 있었습니다. 이 자산을 제외하면 동일 점포 현금 NOI 성장률은 1.7%였을 것입니다. 2분기 현금 G&A 비용은 380만 달러였습니다. 이는 올해 1분기 대비 소폭 감소한 수치입니다.

앞으로는 고위 경영진 교체로 단기적으로 G&A 비용이 증가할 것으로 예상되지만, 투자 포트폴리오를 재조정함에 따라 비용은 포트폴리오 규모에 맞게 조정될 것으로 믿습니다. 주식 자본과 관련해, 우리는 이번 분기에 1억 달러 규모의 시리즈 C 전환 영구 우선주를 성공적으로 발행한 것을 기쁘게 생각합니다. 총 2억 1,700만 달러에 달하는 7개 입원 재활 시설 매각은 매력적인 수익률로 자본을 재활용할 수 있는 우리의 능력을 보여줍니다. 이번 분기 말 기준으로 신용 한도 내에서 2억 5,900만 달러의 미사용 차입 여력을 보유하고 있으며, 레버리지 비율은 40% 미만입니다. 마크, 마무리 발언을 해주시겠습니까?