베스타 리얼 에스테이트 ADR 26년 3분기 어닝콜

안녕하십니까. 베스타의 2026년 3분기 실적을 살펴보는 자리에 참석해 주셔서 감사합니다. 오늘 저와 함께 발표를 맡아 주실 분은 로렌소 도미니크 베르호 카란사 최고경영자와 후안 소틸 최고재무책임자입니다. 2026년 3분기 실적을 자세히 담은 보도자료는 어제 장 마감 후 배포되었으며, 보충 자료와 함께 베스타 투자자 관계 웹사이트에서 확인하실 수 있습니다. 오늘 컨퍼런스콜에서 경영진의 발언과 질문에 대한 답변에는 미래예측진술이 포함될 수 있다는 점을 유의해 주시기 바랍니다. 미래예측진술은 실제 결과가 달라질 수 있는 위험과 불확실성이 따르는 사안에 관한 진술입니다. 이러한 위험 요인에 대한 자세한 내용은 당사의 공시 자료를 참고해 주시기 바랍니다. 베스타는 향후 미래예측진술을 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 또한 모든 수치는 국제회계기준에 따라 작성되었으며, 국제회계기준은 일부 중요한 측면에서 미국 일반회계기준과 다르다는 점을 유의해 주시기 바랍니다.

달리 명시되지 않는 한 모든 정보는 미 달러화 기준이며, 주석을 포함한 당사의 재무제표와 함께 읽어야 합니다. 모든 정보는 해당 재무제표를 참조해 해석해야 하며, 그 내용에 전적으로 따릅니다. 이제 로렌소 베르호에게 진행을 넘기겠습니다.

감사합니다, 페르난다. 오늘 참석해 주신 모든 분께 좋은 아침입니다. 베스타의 3분기 실적에 매우 만족합니다. 이번 분기는 신규 임대 활동이 사상 최대를 기록하고 포트폴리오 가동률이 크게 개선되었으며, 견조한 재무 실적을 달성하고 로트 2030 전략 실행에서도 중요한 진전을 이룬 뛰어난 분기였습니다. 무엇보다 이러한 실적을 바탕으로 2026년 연간 가이던스를 상향할 자신감을 갖게 되었습니다. 지난 분기에 저는 전략 실행이 본격적으로 진행되고 있다고 말씀드렸습니다. 베스타가 수요를 임대 계약과 가동률 증가로 연결하고, 보유 토지를 엄격한 기준에 따른 개발 기회로 전환하고 있다고 설명드렸습니다. 이번 분기에 저희는 그 약속을 이행했습니다. 이번 실적은 연중 내내 말씀드려 온 기회가 서명된 계약, 가동률 상승, 신규 건설, 임대 수익 증가로 이어지고 있음을 보여 줍니다. 이러한 성과는 베스타 전략의 핵심인 재무 규율을 유지하면서 이뤄 내고 있습니다.

먼저 거시적 환경부터 살펴보겠습니다. 3분기에는 멕시코의 산업 투자 결정이 탄력을 얻고 있다는 고무적인 징후가 나타났습니다. 신중한 태도와 조정기를 거친 뒤, 기계 및 장비에 대한 투자가 다시 늘고 전자 및 인공지능 관련 산업의 수요가 가속화되고 있으며, 글로벌 무역을 둘러싼 불확실성이 지속되는 가운데서도 기업들이 확장 계획을 추진하고 있습니다. 특히 고무적인 점은 이러한 활동의 회복이 실질적인 투자 약정으로 이어지고 있으며, 베스타가 이러한 흐름의 직접적인 수혜를 보고 있다는 것입니다. 앞서 말씀드렸듯이, 이러한 환경에서 멕시코는 특히 유리한 입지를 갖추고 있습니다. 북미와의 긴밀한 통합, 확고히 자리 잡은 제조업 기반, 경쟁 우위는 지속적인 투자를 위한 견고한 토대가 됩니다. 무역 협상과 미국·멕시코·캐나다 협정 검토를 둘러싼 불확실성이 일부 투자 결정의 시점에 계속 영향을 미치고 있지만, 논의가 진전되고 있다는 점과 무엇보다 고객사들이 실제로 어떤 움직임을 보이고 있는지에 고무되어 있습니다.

기업들은 멕시코에서 계속 투자하고 사업을 확장하며 장기적인 약정을 하고 있습니다. 최근 미국 무역 통계도 이러한 점을 뒷받침합니다. 미국 인구조사국 자료에 따르면, 8월 미국의 대멕시코 수입액은 약 606억 달러로 사상 최고치를 기록했으며, 멕시코는 미국 전체 상품 수입의 약 18%를 차지했습니다. 활동이 한동안 둔화된 뒤 기계 및 장비에 대한 투자가 회복되고 있다는 징후도 고무적입니다. 생산능력에 대한 투자는 향후 제조 및 물류 시설 수요로 이어질 수 있기 때문에 중요한 지표입니다. 전자제품 관련 교역의 확대와 공급망의 지속적인 지역화가 맞물리면서 이러한 추세는 멕시코의 산업 경쟁력에 대한 당사의 확신을 더욱 강화하고 있습니다. 멕시코의 전자제품 수출은 2024년부터 2026년까지 약 2.5배 증가했으며, 이는 기술 및 디지털 인프라 산업에 제품을 공급하는 국가로서 멕시코의 역할이 확대되고 있음을 보여 줍니다.

동시에 산업 공간 수요를 견인하는 산업에서도 상당한 변화가 나타나고 있습니다. 인공지능 및 디지털 인프라 관련 투자는 제조 공급망 전반에 새로운 수요를 창출하고 있습니다. 이전 실적 발표에서도 말씀드렸듯이, 기회는 데이터센터 자체에만 국한되지 않습니다. 디지털 인프라를 구축하고 운영하는 데 필요한 전자제품, 서버, 전기 장비, 냉각 시스템, 부품 및 기타 제품의 생산과 유통도 포함됩니다. 자동차, 물류, 전자상거래, 식음료 및 기타 기존 산업의 활동이 지속되는 가운데, 이러한 수요가 멕시코 산업용 부동산의 기회로 이어지는 모습을 확인하고 있습니다. 베스타에 있어 그 중요성은 분명합니다. 제조업과 공급망이 더욱 고도화되면서 고객사들은 안정적인 에너지 공급, 우수한 인프라, 노동력 확보, 주요 물류 거점과의 연결성을 갖춘 고품질 건물을 점점 더 많이 필요로 하고 있습니다. 이는 바로 당사의 포트폴리오와 개발 전략에서 우선시하는 특성입니다.

3분기 임대 실적은 이러한 접근 방식이 효과를 내고 있음을 분명히 보여줍니다. 3분기 동안 베스타는 약 230만 제곱피트의 임대 계약을 체결했으며, 여기에는 사상 최대 규모인 160만 제곱피트의 신규 임대 계약이 포함됩니다. 전자, 전자상거래, 물류, 자동차, 소비재 분야의 고객사들이 참여한 이번 신규 임대 활동은 이례적으로 높은 수준이었습니다. 특히 고무적인 점은 거래가 다양한 분야에 걸쳐 이루어졌다는 것입니다. 다국적 기업의 기존 사업 확장부터 멕시코에서 성장에 투자하는 다른 기업에 이르기까지, 다양한 산업과 지역에서 수요가 나타나고 있습니다. 비엠더블유, 디에스브이 로지스틱스, 메르카도 리브레와 같은 기존 고객사들이 베스타와 함께 계속 성장하는 모습을 보게 되어 특히 기쁩니다. 이러한 관계는 고객 중심 운영 모델의 가치를 보여주는 한편, 산업과 지역 전반에 걸친 다양한 활동은 당사 포트폴리오의 회복력을 뒷받침합니다.

우수한 기업들과 장기적인 관계를 구축하는 동시에 고객 기반을 지속적으로 넓혀가는 것이 당사 전략의 중요한 부분입니다. 무엇보다 중요한 점은 이들이 단순한 잠재 고객이나 관심 표명에 그치지 않는다는 것입니다. 이들은 실제로 의사결정을 내리고 장기 임대 계약을 체결하며 베스타의 부동산을 선택하는 고객사들입니다. 광범위한 산업 시장 여건이 엇갈리는 가운데서도 당사가 시장 내 입지에 대해 확신을 유지해 온 이유가 바로 여기에 있습니다. 임대 실적은 점유율의 상당한 개선으로 이어졌습니다. 분기 말 기준 전체 포트폴리오 점유율은 93.9%로, 2분기보다 220bp 상승했습니다. 안정화 자산 점유율은 93.9%를 기록했고, 동일 자산 점유율은 95.5%로 상승했습니다. 이는 당사의 탁월한 임대 실행력과 전략적으로 선정한 입지에서 고품질 공간을 임대할 수 있는 역량을 보여주는 중요한 이정표입니다. 또한 약 70만 제곱피트의 임대 갱신을 완료했으며, 가중 평균 임대 기간은 약 5년입니다.

최근 12개월 기준 가중 평균 임대료 스프레드는 10%로 견조한 수준을 유지하고 있으며, 이는 고객사들이 당사 부동산에 부여하는 가치가 계속 커지고 있음을 보여줍니다. 베스타의 경쟁 우위는 현지 시장에 대한 깊이 있는 이해, 오랜 고객 관계, 탁월한 영업팀, 그리고 고객사가 사업을 운영하고자 하는 입지에 고품질 부동산을 공급할 수 있는 역량이 결합된 데 있습니다. 산업용 부동산에서는 매력적인 도시에 진출해 있는 것만으로는 충분하지 않습니다. 성공하려면 고객사가 사업을 운영하고자 하는 특정 산업 회랑에 부동산을 보유하고 개발해야 합니다. 이러한 입지에 오랫동안 집중해 온 전략이 성과를 내고 있습니다. 이번 분기의 몇 가지 사례를 말씀드리겠습니다. 몬테레이에서는 기존 베스타 파크 아포다카 부동산의 임대에 상당한 진전을 이루었습니다. 이러한 진전은 신규 베스타 파크 몬테레이의 다음 성장 단계에도 힘을 보탰습니다.

기존 부동산의 임대 성과는 이 전략적 시장에서 미래 고객에게 서비스를 제공하는 데 필요한 인프라와 건설을 추진할 수 있는 탄탄한 기반이 되었습니다. 바히오 지역에서도 산루이스포토시의 BMW를 비롯한 기존 산업 기업들의 임대 활동이 이어져 고무적입니다. 이는 북미 자동차 공급망에서 멕시코가 계속 중요한 역할을 하고 있음을 보여주는 동시에 다국적 고객사와 오랫동안 쌓아 온 관계의 가치를 확인시켜 줍니다. 산업 전반에 걸쳐 고객 기반을 다각화하는 것은 리스크를 관리하고 회복력 있는 포트폴리오를 구축하기 위한 당사 전략의 중요한 요소입니다. 과달라하라에서는 3분기에 예정보다 앞서 건물을 인도했습니다. 케레타로에서 인도한 건물과 함께 두 곳 모두 완공 시점에 이미 전 공간이 임대되었습니다. 이러한 인도 실적은 고객사의 운영상 요구를 충족하면서 개발과 영업 실행을 조율하는 당사의 역량을 보여줍니다.

베스타 전반에서 당사는 임대 규모뿐만 아니라 고객사의 우수성, 수요의 다양성, 그리고 계약을 통해 확보된 가시성 개선에도 고무되고 있습니다. 이러한 점이 당사의 실적을 전반적인 시장 평균과 차별화합니다. 앞서 말씀드렸듯이 산업용 부동산 시장은 반드시 같은 속도로 회복되는 것은 아니며, 하위 시장별 여건도 크게 다를 수 있습니다. 이제 개발과 자본 배분에 대해 말씀드리겠습니다. 견조한 임대 실적과 전략적 토지 투자를 바탕으로 개발을 크게 앞당길 수 있었습니다. 3분기에는 재고용 건물 5개 동의 신규 건설에 착수했습니다. 총 면적은 약 190만 제곱피트로, 몬테레이 3개 동, 시우다드후아레스 1개 동, 과나후아토 1개 동입니다.

이번 착수와 이미 전 공간이 임대된 건물 2개 동의 인도에 따라 개발 파이프라인은 건설 중인 약 330만 제곱피트 규모에 이르렀으며, 예상 투자액은 2억 8,250만 달러, 예상 원가수익률은 10.2%입니다. 이는 ‘루트 2030’ 실행에 있어 중요한 이정표입니다. 당사는 확보한 전략적 토지를 인프라와 신규 건물, 그리고 향후 임대수익 기회로 전환하고 있습니다. 당사의 가장 중요한 개발 우선순위는 몬테레이입니다. 기존 아포다카 자산의 임대가 성공적으로 이루어지면서 신규 베스타 파크 몬테레이의 개발을 추진할 수 있게 됐습니다. 또한 장기적으로 매력적인 기회가 있다고 판단되는 시우다드후아레스, 과달라하라, 멕시코시티 및 기타 선별된 시장에서도 인프라와 개발에 투자하고 있습니다. 이는 당사 전략의 자연스러운 다음 단계입니다. 먼저 탁월한 입지를 파악하고 확보합니다.

그다음 고객사의 사업 운영을 뒷받침하는 데 필요한 인프라를 개발하고, 수요가 나타나는 대로 신규 공급능력을 단계적으로 확충합니다. 당사는 계속해서 엄격한 원칙에 따라 개발을 추진하고 있습니다. 단순히 포트폴리오 규모를 키우기 위해 개발하는 것은 아닙니다. 입지의 질, 고객의 요구, 인프라, 예상 수익률을 고려할 때 지속 가능한 장기 가치 창출이 가능한 프로젝트에 집중하고 있습니다. 분기 말 이후 멕시코시티에서 약 68만 9,000제곱피트 규모의 토지를 추가로 취득했습니다. 이번 투자는 멕시코에서 가장 중요한 물류 시장 중 하나인 멕시코시티에서 당사의 개발 역량을 한층 강화하고, ‘루트 2030’에 필요한 토지 확보를 진전시킵니다. 마찬가지로 중요한 점은 후안이 설명하겠지만, 당사의 성장 전략이 탄탄하고 유연성이 더욱 높아진 재무상태를 바탕으로 하고 있다는 것입니다. 올해 초 성공적으로 실시한 유상증자와 함께 이러한 조치들은 건전한 재무상태를 유지하면서 개발, 인프라 및 미래 성장 기회에 필요한 자금을 조달할 수 있는 역량을 강화했습니다.

현재 시장 환경에서 개발 역량과 재무 규율의 이러한 조합은 특히 중요하다고 생각합니다. 재무 측면에서도 3분기는 매우 견조했습니다. 임대수익은 전년 동기 대비 10.8% 증가한 7,750만 달러를 기록했습니다. 조정 순영업이익은 전년 동기 대비 10.4% 증가한 7,290만 달러를 기록했으며, 마진은 94%였습니다. 조정 상각전영업이익은 전년 동기 대비 9.2% 증가한 6,520만 달러를 기록했으며, 마진은 84.1%였습니다. 당기 법인세를 제외한 해당 분기 베스타 조정운영자금은 4,710만 달러로, 2025년 3분기보다 0.7% 감소했습니다. 이러한 실적에는 신규 임대 자산의 기여와 지속적인 매출 성장, 그리고 운영 효율성에 대한 집중이 반영돼 있습니다. 중요한 점은 이러한 실적을 바탕으로 2026년 재무 가이던스를 상향 조정했다는 것입니다. 후안이 곧 자세한 내용을 말씀드리겠습니다. 올해 첫 9개월 동안의 실적과 진전에 매우 만족하고 있습니다.