프로로지스 26년 3분기 어닝콜

프로로지스의 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 현재 모든 참가자는 듣기 전용 모드로 참여하고 계십니다. 공식 발표가 끝난 후 질의응답 시간이 이어집니다. 교환원의 도움이 필요하신 경우 전화기 키패드에서 별표와 0을 눌러 주시기 바랍니다. 다시 한번 안내드립니다. 본 컨퍼런스 콜은 녹음되고 있습니다. 이제 진행자인 저스틴 멩, 글로벌 IR 및 전략 이니셔티브 책임자를 소개하게 되어 기쁩니다. 감사합니다. 시작해 주십시오.

감사합니다, 교환원님. 여러분, 좋은 아침입니다. 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘은 댄 레터 최고경영자, 팀 아른트 최고재무책임자, 크리스 캐턴 매니징 디렉터가 함께합니다. 이번 컨퍼런스 콜에는 당사의 전망, 기대 및 향후 실적에 관한 진술을 비롯해 연방 증권법상 미래예측진술이 포함될 수 있음을 알려드립니다. 이러한 진술은 현재의 가정에 근거하며, 실제 결과가 크게 달라질 수 있는 위험과 불확실성의 영향을 받습니다. 이러한 위험에 대한 설명은 SEC 제출 서류와 3분기 실적 보도자료를 참조해 주시기 바랍니다. 당사는 미래예측진술을 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 또한 이번 컨퍼런스 콜에서는 FFO와 EBITDA 등 비일반회계기준 재무 지표를 일부 논의할 예정입니다.

규정 G에 따라, 가장 직접적으로 비교 가능한 일반회계기준 재무 지표와의 조정 내역을 3분기 실적 보도자료와 보충 자료에 제공했습니다. 두 자료 모두 당사 웹사이트 www.prologis.com에서 확인하실 수 있습니다. 그럼 댄에게 진행을 넘기겠습니다.

감사합니다, 저스틴. 여러분, 좋은 아침입니다. 3분기에도 당사의 비즈니스 모델이 효과적으로 작동하는 모습을 다시 한번 확인할 수 있었습니다. 운영 실적은 매우 우수했습니다. 6,000만 평방피트 규모의 임대차 계약을 체결하고 임대차 파이프라인을 완전히 보충해, 고객의 수요를 명확히 파악할 수 있게 됐습니다. 자본을 적극적으로 투자하고 회수하는 활동도 이어갔으며, 올해 총 150억 달러 규모의 활동을 진행할 계획에 차질이 없습니다. 이번 분기에 또 하나의 중요한 이정표를 달성했습니다. 9월 28일, 세그로 주주들은 프로로지스와 세그로의 결합을 압도적인 찬성으로 승인했습니다. 거래가 완료되면 유럽에서 3억 6,300만 평방피트 규모의 운영 포트폴리오를 확보하게 되며, 더 큰 규모를 바탕으로 고객에게 서비스를 제공하고 물류 및 데이터센터 전반에 걸쳐 더 폭넓은 개발 기회를 모색할 수 있습니다. 세그로 경영진과 건설적인 논의를 나눌 수 있어 감사드리며, 거래 종결을 기대하고 있습니다.

팀이 이번 분기 실적을 설명하기에 앞서, 최근 금리 변동을 비롯한 현재의 환경과 프로로지스의 대응 현황에 대해 잠시 말씀드리겠습니다. 영업 펀더멘털은 건전하며, 향후 전망도 긍정적으로 보고 있습니다. 대부분의 고객은 효율적으로 사업을 운영하고 있으므로, 사업의 추가 성장은 추가 공간 수요로 이어질 것입니다. 동시에 여러 장기적 추세가 물류 부동산 수요를 계속 견인하고 있습니다. 전자상거래, 첨단 제조업, 데이터센터 공급망 구축은 모두 현대 경제에 필수적입니다. 이러한 요인을 종합하면, 금리가 높은 환경에서도 수요는 견조할 것으로 예상합니다. 공급 측면에서는 신규 개발의 진입 장벽이 높아지고 있습니다. 건설 비용은 상승하고 금융 비용은 더 비싸졌으며, 요구 수익률도 높아지고 있습니다. 그 결과, 현재 임대료 수준에서는 프로젝트의 사업성이 나오기 어렵습니다.

다른 조건이 동일하다면 착공 건수가 줄고 공급 환경은 더욱 우호적으로 바뀔 것으로 예상합니다. 이는 임대료에 유리한 여건을 조성합니다. 수급이 균형을 이룬 시장에서는 물류 임대료가 장기적으로 물가상승률을 웃도는 상승률을 기록해야 합니다. 현재 신규 건설을 정당화하는 데 필요한 임대료는 시장 임대료보다 27% 높아졌습니다. 이는 신규 공급의 경제성이 확보되기 전에 임대료가 상당 폭 상승할 여지가 있음을 의미합니다. 다만 자본시장 여건은 더욱 어려워졌습니다. 최근 금리 움직임으로 거래 활동이 둔화되고 자산 가치에 일부 하방 압력이 가해질 수 있다고 봅니다. 당사는 이미 자본 배분 기준을 높게 설정하고 있었으며, 이에 대응해 기준을 한층 더 높였습니다. 그러나 물류 부동산의 펀더멘털은 여전히 탄탄하며, 당사의 재무상태표는 변화하는 시장 여건 속에서도 투자할 수 있는 유연성을 제공합니다.

데이터센터 분야에도 막대한 기회가 있습니다. 당사가 보유한 토지와 전력, 개발 역량을 바탕으로 다양한 방식으로 가치를 창출할 수 있습니다. 여기에 에너지와 전략적 자본 분야에서 할 수 있는 일까지 더하면, 고객과 주주를 위한 가치를 창출하기에 유리한 위치에 있습니다. 이제 팀에게 통화를 넘기겠습니다.

감사합니다, 댄. 이번 분기에도 우수한 실적을 거뒀습니다. 주당 코어 FFO는 1.60달러였으며, 순 프로모트 비용을 제외하면 주당 1.61달러였습니다. 분기 말 점유율은 95.6%로 2분기보다 10bp 상승했고, 평균 점유율은 95.1%로 역시 10bp 높아졌습니다. 임대차 갱신 시 임대료 변동률은 순실효 기준 38%로, 증분 순영업소득(NOI) 8,500만 달러를 창출했습니다. 현금 기준 임대료 변동률은 23%였습니다. 분기 말 임대료의 시장가 대비 잠재 상승률은 16%였으며, 이는 현행 임대료 기준으로 약 7억 8,000만 달러의 잠재 순영업소득(NOI)에 해당합니다. 이 수치에는 향후 몇 년간 물가상승과 현재 높은 대체원가 수준이 반영되면서 기대되는 추가 상승 여력이 포함되지 않았습니다. 전체적으로 동일 자산 기준 순영업소득(NOI)은 순실효 기준 5.7%, 현금 기준 5.9% 증가했습니다.

자본 배분과 관련해, 3분기에 10억 달러 규모의 개발 사업을 착수해 연초 이후 착수 규모는 거의 50억 달러에 달했습니다. 이와 같은 규모의 사업을 진행하는 한편, 전략적 토지 보유분을 성공적으로 보충하고 가치 창출의 장기적인 기반을 유지해 왔습니다. 당사는 자본 효율성이 높은 토지 전략을 통해 향후 400억 달러 규모의 물류 개발에 필요한 부지를 보유하거나 통제하고 있습니다. 이번 분기에 부동산 9억 5,000만 달러어치를 취득했으며, 취득 가격은 대체원가보다 약 20% 낮은 것으로 추정됩니다. 자산 처분 규모는 총 3억 1,000만 달러였습니다. 취득과 처분 간에 창출하는 양의 내부수익률(IRR) 스프레드에 계속 주력하고 있으며, 이 스프레드는 연초 이후 현재 150bp입니다. 데이터센터와 관련해서는 부지에 전력을 공급하고 인허가를 받기가 점점 어려워지면서 당사 포트폴리오의 희소가치가 높아지고 있습니다. 특히 고객 수요가 매우 강한 상황에서 더욱 그렇습니다.

현재 파이프라인은 총 5.8기가와트이며, 이 중 전력 확보가 완료된 규모는 1.7기가와트, 진행 단계가 상당히 진척된 규모는 4.1기가와트입니다. 파이프라인 전반에 걸쳐 고객들과 협의를 진행하고 있으며, 약 10억 와트 규모에 대한 의향서가 체결되어 있습니다. 이 중 상당 부분은 2027년에 착공할 것으로 예상합니다. 시장 상황을 살펴보면, 물류 수요 회복세가 계속해서 탄력을 받고 있습니다. 미국의 3분기 순흡수면적은 6,300만 제곱피트로 양호한 수준이었으며, 당사가 정상적인 연간 범위로 보는 2억 3,000만~2억 4,000만 제곱피트와 부합했습니다. 이는 거의 2년 동안 강조해 온 개선세가 확대되고 있음을 더욱 뚜렷하게 보여줍니다. 시장 공실률은 10bp 하락한 7.1%를 기록했고, 시장 임대료는 50bp 추가 상승해 3분기 연속으로 상승했습니다. 미국 전역에서 지역과 규모별로 수요가 확대되고 있으며, 휴스턴, 댈러스, 애틀랜타 등의 시장이 계속 선도하고 있습니다.

동시에 회복 속도가 더뎠던 시장에서도 여건이 개선되고 있습니다. 남부 캘리포니아는 꾸준히 개선되고 있고, 북부 뉴저지는 상승세에 탄력이 붙고 있습니다. 샌프란시스코 베이 지역은 높은 임대율과 강한 임대료 상승세가 두드러지며, 이들 모두 향후 시장 초과성과의 잠재력을 만들어내고 있습니다. 이전 분기들과 마찬가지로 전자상거래와 첨단 제조업의 두드러진 강세, 그리고 빠르게 성장하는 데이터센터 공급망 지원 고객 부문이 회복세를 이끌고 있습니다. 이 고객 부문은 이번 분기 신규 임대에서 전 세계 기준 약 10%, 미국 기준 17%를 차지했습니다. 이러한 수요가 데이터센터 건설이 진행 중인 지역과 지리적으로 맞닿은 여러 미국 시장에서 의미 있는 활동으로 이어지고 있습니다. 텍사스, 북부 캘리포니아, 북부 버지니아, 애리조나 및 중서부 일부 시장이 이에 해당합니다.

당사의 현재 추정에 따르면, 이 신규 부문의 고객들은 건설과 지속적인 서비스 운영을 위해 10년 말까지 1억 5,000만 제곱피트가 넘는 공간을 필요로 할 것입니다. 이 주제는 앞으로 몇 주 안에 발표할 조사 자료에서 더 자세히 살펴볼 예정입니다. 미국 외 지역에서도 당사의 글로벌 플랫폼은 고객 관계를 심화하고 가치 창출 기회를 확대하도록 설계되어 있지만, 회복력 있고 다각화된 영업 실적을 달성하는 데도 핵심적인 역할을 합니다. 이와 관련해 유럽은 견조한 영업 펀더멘털을 이어가고 있습니다. 시장 공실률은 5.3%로 낮은 수준을 유지했고, 시장 임대료는 분기 중 70bp 상승해 전년 대비 상승폭이 275bp에 달했습니다. 네덜란드, 영국, 스페인, 이탈리아는 임대료와 임대 기회 모두에서 여전히 강세를 보이는 시장에 속합니다. 라틴아메리카에서는 브라질이 계속 선도하고 있으며 멕시코는 정상화되고 있습니다.

미국에서와 마찬가지로 시장 임대료가 약세를 보이는 가운데서도 멕시코는 기존 임대료와 시장 임대료 간의 큰 격차를 바탕으로 임대료 상승과 동일점포 성장을 견조하게 달성하고 있습니다. 마지막으로 일본에서는 금리와 인플레이션이 높은 환경이 시장 공실률 하락에 힘입어 시장 임대료 상승으로 이어지고 있다는 점이 주목할 만합니다. 자본시장으로 넘어가면, 미국의 거래 규모는 연초 이후 20% 증가했으며, 올해 대부분의 기간 동안 위험 선호도와 가격 여건은 영업 펀더멘털 개선과 함께 나아졌습니다. 최근 국채 금리 상승을 시장이 반영하고 있는 것은 분명하며, 매수호가와 매도호가 간 격차가 확대되는 모습도 관찰되고 있습니다. 투자자들이 매각 시점의 자본환원율을 다시 산정하는 가운데, 이에 상응하는 임대료 상향 재평가는 자산 가치에 가해지는 압박을 일부 상쇄할 가능성이 있습니다.

매수자와 매도자가 기대치를 재조정하는 과정에서 단기적으로 거래량이 둔화될 것으로 예상합니다. 단기적인 변동성은 있겠지만, 인플레이션을 웃도는 성장 특성을 갖춘 고품질 자산이 부족한 만큼 글로벌 자본의 관심은 계속 이어질 것으로 봅니다. 이제 세그로에 대해 간략히 말씀드리겠습니다. 댄이 언급했듯이, 이번 분기에 권고 거래에 대해 이사회와 합의에 도달한 데 이어 세그로 주주들의 승인도 얻어 매우 기쁘게 생각합니다. 현재 거래는 필요한 규제 당국의 승인을 받는 절차를 진행 중이며, 2027년 상반기에 거래가 종결될 것으로 계속 예상하고 있습니다. 또한 이번 분기에 보통주 24억 달러를 발행해 거래 대금의 중요한 부분을 마련했습니다. 대차대조표를 추가로 보완하기 위해 이번 분기에 평균 금리가 4%에 약간 못 미치는 약 13억 달러의 부채 조달을 완료했습니다.