Millrose Properties, Inc. 2026 Q2 Earnings Call
Review the key takeaways and the transcript of this earnings call.
- Millrose Properties reported strong second quarter 2026 results with invested capital reaching approximately $8.8 billion at quarter end.
- The company recycled about $1 billion during the quarter and redeployed approximately $1.1 billion into new opportunities at consistent underwriting standards.
- FFO for the quarter was $127.6 million, or $0.77 per diluted share, with a run rate AFFO exiting the quarter of approximately $0.80 per share, at the high end of prior guidance.
- Book value per share was $35.24 at quarter end, with a debt to capitalization ratio of approximately 30%.
- The company declared its sixth consecutive quarterly dividend increase to $0.77 per share, representing an annualized yield of approximately 8.8% on book equity.
- Millrose serves 19 counterparties across 877 communities in 30 states, with 32% of invested capital deployed outside the founding Lennar Master Program agreement.
- The company added two new counterparty relationships, including a land banking relationship with JPI, a subsidiary of Sumitomo Forestry, marking expansion into multifamily assets.
- Management fee expense totaled $29.9 million, interest expense was approximately $40 million, and income tax expense was approximately $2.5 million for the quarter.
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Transcript
Preview the first five paragraphs, organized by speaker.
안녕하세요, 여러분. 참여해 주셔서 감사합니다. 밀로즈 프로퍼티스 2분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 준비된 발언이 끝난 후 질의응답 시간을 갖겠습니다. 질문을 하시려면 별표 1번을 눌러 손을 들어 주시기 바랍니다. 질문을 철회하려면 다시 별표 1번을 눌러 주십시오. 이제 컨퍼런스를 밀로즈 재무기획 및 분석 책임자인 제시 로스에게 넘기겠습니다.
제시, 부탁드립니다. 안녕하세요, 밀로즈 프로퍼티스 2026년 2분기 실적에 대해 논의하기 위해 참여해 주셔서 감사합니다.
오늘 콜에는 당사의 최고경영자 겸 사장 대런 리치먼, 최고운영책임자 로버트 니트킨, 최고재무책임자 가렛 로젠블럼, 그리고 선임 시장 위험 분석가 스티븐 헨슬리가 함께하고 있습니다. 시작에 앞서 오늘 논의에는 미래 예측 진술과 비-GAAP 재무 지표에 대한 언급이 포함될 수 있음을 알려드립니다. 이러한 진술은 실제 결과가 명시되거나 암시된 내용과 실질적으로 다를 수 있는 위험과 불확실성에 노출되어 있습니다. 이러한 요인에 대한 보다 완전한 논의와 비-GAAP 지표의 조정 내역은 당사 투자자 관계 웹사이트에 게시된 실적 발표 자료와 투자자 프레젠테이션을 참고해 주시기 바랍니다. 그럼 대런에게 마이크를 넘기겠습니다.
감사합니다, 제시. 안녕하세요, 여러분. 밀로즈는 또 한 분기 강력한 실적을 기록했습니다. 투자 자본을 늘리고, 반복 가능한 AFFO를 증가시켰으며, 건설사와의 관계를 더욱 공고히 하고, 당사의 영구 자본 플랫폼이 제공하는 솔루션 범위를 확장했습니다. 건설사들이 6% 이상의 모기지 금리가 4년 연속 지속되고, 인센티브가 높으며, 2026년 전체 주택 공급 가이던스가 주요 상장 건설사들 사이에서 하향 조정되는 상황에서도, 당사가 제공하는 서비스에 대한 수요는 그 어느 때보다 높습니다. 이러한 환경에서, 앞서 말씀드린 바와 같이, 건설사들은 네 가지 상충되는 목표를 동시에 조율하고 있습니다: 가격 및 인센티브 전략을 통해 판매 속도를 유지하고, 경쟁이 치열해진 판매 환경에서 수익성을 보호하며, 미래 커뮤니티 수를 유지하고 성장시키고, 장기 토지 소유에 묶인 자본을 제한하는 것입니다. 이러한 우선순위는 자본 효율성을 필수로 만들었으며, 당사의 영구 자본 플랫폼은 바로 이러한 요구에 대응하기 위해 만들어졌습니다.
주택 건설사들은 단기 수요가 완화된다고 해서 생산 활동을 단순히 중단할 수 없습니다. 2028년과 2029년에 공급할 예정인 커뮤니티들은 오늘날 토지 매입과 개발 결정이 필요합니다. 밀로즈 플랫폼은 건설사들이 장기 성장을 위해 계속 투자하는 동시에 재무 건전성을 유지하고 자본 효율성을 개선할 수 있도록 합니다. 우리는 이것이 단순히 오늘날 시장에 대한 경기 순환적 반응 이상이라고 믿습니다. 이는 건설사들이 자본 배분에 대해 생각하는 방식의 구조적 진화를 반영합니다. 이러한 진화는 업계 전반에 걸쳐 가시적으로 나타나고 있으며, 상장 건설사들의 소유 및 통제하는 부지 비중이 4분기 연속 낮은 추세를 보이고 있습니다. 건설사들은 무조건 토지를 쫓지 않습니다. 그들은 수요에 맞게 토지 재고를 적정 규모로 조정하고 있으며, 이제는 우리와 같은 제3자 자본 제공자에게 소유권을 보다 정기적으로 아웃소싱하고 있습니다. 2분기 실적으로 넘어가면, 분기 말 기준 투자 자본은 약 88억 달러에 달했습니다.
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