Highwoods Properties Inc. 2026 Q2 Earnings Call

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PeriodQ2 2026Duration1 hr 2 minParticipants11

Key takeaways

Highwoods Properties reported second quarter 2026 net income of $93.5 million or $0.85 per share and FFO of $100.7 million or $0.90 per share, including $0.04 per share of land gains.
Leasing volume was strong with over 1,000,000 square feet of second generation signings, including 326,000 square feet of new leases, and 63,000 square feet of first generation leases in the development pipeline.
Occupancy increased by 70 basis points sequentially, or 110 basis points when adjusting for properties owned and in service for the entire quarter, with expectations for continued improvement in the second half of 2026.
Rent growth showed cash rent spreads over 3%, GAAP rent spreads over 20%, and net effective rents 8% higher than the prior five quarter average, the second highest in company history.
The development pipeline now consists solely of 23 Springs in Uptown Dallas, with lease rate increased to 93%, projected stabilization accelerated by nine months to Q2 2027, and only $28 million of remaining capital spend.
Highwoods sold nearly $260 million of properties in Q2 and expects to close an additional $74 million of non-core dispositions soon, bringing 2026 dispositions to $375 million, with further sales expected between $100 million and $300 million by year-end.
The company acquired 600 South Tryon in Charlotte late last year, swapping out Bridgestone Tower in Nashville, with 600 South Tryon having 1 million more NOI upside upon stabilization and longer lease terms.
Balance sheet remains strong with $145 million cash on hand, no revolver borrowings, and a reduced debt to EBITDA ratio from 6.7x to 6.2x.
Management increased 2026 FFO guidance to $3.46 to $3.70 per share, up $0.04 at the midpoint, despite $0.04 dilution from higher than expected dispositions.
G&A was $1 million higher than expected due to write-offs of pre-development costs on projects with changed highest and best use views.
Sunbelt office markets are outperforming with low new supply, driving rent growth and occupancy gains, especially in Charlotte, Nashville, and Dallas.
Leasing activity was robust with over 120 leases signed in Q2, including 41 new deals totaling 326,000 square feet.
Prime office vacancy rates are significantly lower than non-prime, supporting pricing power in Highwoods' core markets.

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Transcript

Preview the first five paragraphs, organized by speaker.

Operator0:00

안녕하세요, 하이우즈 프로퍼티스 2026년 2분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 모든 참가자는 청취 전용 모드로 참여하고 있습니다. 발표가 끝난 후 질의응답 시간을 갖겠습니다. 질문을 하시려면 전화 키패드에서 별표(*)를 누른 후 숫자 1을 누르시면 됩니다. 참고로, 이 컨퍼런스 콜은 녹음되고 있습니다. 이제 브렌던 마이오라나 부사장 겸 최고재무책임자에게 말씀을 넘기겠습니다. 감사합니다. 말씀해 주십시오.

Brendan MaioranaEVP and CFO0:31

감사합니다, 진행자님. 안녕하세요, 여러분. 오늘 아침 콜에는 테드 클링크 최고경영자와 브라이언 리어리 최고운영책임자가 함께하고 있습니다. 편의를 위해 오늘 준비된 발언 내용은 웹사이트에 게시되어 있습니다. 어제 발표된 실적 자료나 보충 자료를 받지 못하셨다면, 모두 highwoods.com 투자자 섹션에서 확인하실 수 있습니다. 오늘 콜에서는 FFO, NOI, EBITDARE와 같은 비 GAAP 지표도 검토할 예정입니다. 발표 자료와 보충 자료에는 이러한 비 GAAP 지표와 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 재무 지표 간의 조정 내역이 포함되어 있습니다. 오늘 콜 중에 언급되는 미래 예측 진술은 위험과 불확실성에 영향을 받을 수 있습니다. 이러한 위험과 불확실성은 보도자료와 SEC 제출 문서에서 자세히 설명되어 있습니다.

Brendan MaioranaEVP and CFO1:21

실제 사건과 결과는 이러한 미래 예측 진술과 상당히 다를 수 있으며, 회사는 미래 예측 진술을 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 그럼, 테드에게 말씀을 넘기겠습니다.

Ted KlinckCEO1:35

고맙습니다, 브렌던. 안녕하세요, 여러분. 우리는 또 한 분기 동안 우수한 성과를 거두었으며, 강력한 재무 및 운영 결과를 달성하고 주요 장기 전략을 실행했습니다. 6가지 주요 성과부터 말씀드리겠습니다. 첫째, 임대 물량이 견조했으며, 2세대 임대 계약으로 100만 평방피트 이상을 체결했고, 이 중 32만6천 평방피트는 신규 임대입니다. 또한, 개발 파이프라인에서 1세대 임대 계약 6만3천 평방피트를 체결했습니다. 둘째, 임대료 상승세가 계속되어 현금 임대료 스프레드는 3% 이상, GAAP 임대료 스프레드는 20% 이상을 기록했습니다. 더불어, 순실질 임대료는 이전 5개 분기 평균보다 8% 높아 회사 역사상 두 번째로 높은 수준입니다. 셋째, 점유율은 전 분기 대비 70 베이시스 포인트 상승했으며, 2분기 내내 소유 및 운영된 자산을 감안하면 110 베이시스 포인트 상승했습니다.

Ted KlinckCEO2:42

우리는 하반기로 접어들면서 점유율이 계속 개선될 것으로 기대합니다. 넷째, 개발 파이프라인은 현재 오직 업타운 댈러스의 23Springs만 남아 있으며, 이곳의 임대율은 분기 중 10%포인트 상승한 93%로 증가했고, 이 자산을 안정화시키기 위한 예상 지출은 2,800만 달러에 불과합니다. 강력한 임대 실적을 바탕으로 23Springs의 예상 안정화 시점을 2028년 1분기에서 2027년 2분기로 9개월 앞당겼습니다. 게다가 임대료는 최초 평가보다 상당히 높습니다. 다섯째, 포트폴리오 정리와 미래 투자 자금 확보에 크게 진전이 있었습니다. 2분기에 약 2억6천만 달러 규모의 자산을 매각했으며, 앞으로 몇 주 내에 7,400만 달러 규모의 비핵심 자산 매각도 마무리할 예정입니다.

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